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怎么做到的?广州一小区物业费十年未涨!三年还赚了五六百万!

原标题:怎么做到的?广州一小区物业费十年未涨!三年还赚了五六百万!

实行3年业主自管以来,广州这个约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费,还“赚了”五六百万元并全部投入对小区环境的升级。这个小区并不在郊区,而是广州海珠区祈乐苑,一个紧挨着中山大学的繁华小区。

▲祈乐苑新修葺的正门上挂着“热烈庆祝d小区业主自管三周年”的横幅。

自管:3年不涨物业费

走进祈乐苑小区,映入眼帘的就是漂亮的大门、大气的小区园景以及装饰一新的小区入口长廊。三年前,这里治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。这些变化让业主们想都不敢想。

小区环境的这些改善都是自管后三年内发生的变化,自管的第一年,小区所有监控视频、消防设施等全部换新,算是收拾完前物业留下的烂摊子;自管第二年,业主开始就用结余款项对小区环境进行了改造,包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。

2013年6月,祈乐苑第一届业委会成立时,冼敏强就是业委会委员;去年换届时,他变成了业委会主任,一路见证了小区物业的发展变迁史。

如今,小区里居民的休闲设施更多了,设备更加完善了,同时物业管理人员的忠诚度也更高了,物业费缴纳率更是高达100%。值得注意的是,物业管理费仍跟10多年前一样:楼梯楼0.7元/月/平方米,电梯楼1元/月/平方米,分文未涨。如今,祈乐苑小区成为业主自管的广州样本,不少小区业委会前来取经。

探秘:究竟如何实现盈余?

物业费分文不涨,那究竟是如何实现盈余的呢?

冼敏强给记者算了一笔账。据他介绍,祈乐苑小区每年收入约为400万元,包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。

每月的物业管理费约13万元,车位费和车辆管理费每月约15万元,其他收益则包括电梯广告收益、租赁网球场收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等。此外,在收益部分还有对前物业的资金追讨等,有数十万元。

支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等,每月的员工薪酬约为20余万元。

“在三年的业主自管中,业委会共收入约1200万元,除去物业管理人员工资外还有结余约五六百万元,这些款项全部用在了小区建设上。”冼敏强称。

“我们的物业中心员工,包括物业主管在内全部是自聘的。”冼敏强介绍称,如今业委会形成了三层框架,其中业委会共有10位委员,资金统归业委会调配,物业中心直属业委会,下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门,“我们就相当于一个公司,也正常给员工发工资和缴社保。”冼敏强说,不同的是,业委会10位委员全部为兼职,不拿取一分钱工资,而与企业的逐利相比,业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。

另外,为了留住人才,祈乐苑业委会还为物管人员开出了有竞争力的薪酬,甚至高于周边的大楼盘。“工资逐年上涨,已经上涨了800元。”冼敏强称。为了加强业主知悉权,业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示,详细到会议中购买水果的费用。

如今物业中心共有50多名员工,全部包吃包住,还建立了员工饭堂,员工福利一项不少,节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资,员工忠诚度大大提高,小区治安和环境都大为好转。

根据我国《物权法》和有关规定,住宅小区内的公共场所、公用设施属于全体业主共有。因公共设施所产生的广告收益,归业主共有。

回家好好看看,有没有?

小区里↓↓↓

小区围墙↓↓↓

电梯里↓↓↓

讨论:探索模式能否推广?

祈乐苑的业主自管如此成功,究竟能否复制呢?

冼敏强认为,如果是单体楼等规模不大的小区,要实现业主自管比较容易,但如果是大型小区,那就不容易了。

“要业主自管有三难:第一步成立业委会,难;第二步要换物业,更难;第三步要自管,难上加难!”冼敏强说,业主自管一方面是对业委会能力的考验,另一方面则牵涉各方面的利益。

在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来,这不失为一种物业管理趋势。“现在很多物业公司是属于开发商的,里面牵扯到的各个方面利益非常复杂,如果实施小区自管的话,可能社会矛盾就会少很多。我们希望能探讨一种模式出来进行推广,当然我们并不是否定物业公司的作用,而是这种模式能推进物业公司改进服务。”他透露,目前祈乐苑小区正在协助两个小区复制业主自管模式。

街谈

业主自管“赚了钱”是个自治样本

只要经营得当,物业不仅不会亏损,而且业主还有分红可拿。至于那些非自管的小区,这些暴利究竟去了哪里,没有人知道。

在大多数小区,这些情况可谓司空见惯:频频上涨物业费、停车费还只是小儿科,诸如侵占公共物业、私吞公共收入更是家常便饭,更有甚者,某些物管人员对业主拳脚相向,业委会筹划的积极分子还经常会遭到干扰,被跟踪、被停电、被泼油漆、被堵门锁、被送死鸡的新闻时常见诸媒体。

新闻中的祈乐苑以前也是如此,在实施业主自管之前,也曾遭遇物管暗涨收费、假冒签名、拒绝移交管理权、小区公共设施遭到不同程度毁坏等问题。

面对这种状况,业主当然不满,但没有组织力量,拿什么进行博弈?数据显示,广州超七成小区没有业委会,即便成立了业委会的小区,多半也运行维艰。原因无他,业委会成立的条件限制颇多,有些街道办更是直接干涉,部分机构还存在与开发商、物管利益合谋的嫌疑,对业委会指手画脚,但物管对业主的暴力相向,却不闻不问。这种局面的存在,让业主自管几乎成了一纸空谈……

当然,业主自管还存在很多技术上的难题。譬如业委会成员没有工资,如何保障积极性?祈乐苑小区的业委会成员全部属于兼职,不拿取一分钱工资,但大公无私并不适合所有人和所有小区,建立合适的回报体系至关重要。再如业主自管是否适合所有小区?其实,路子并不止一条,只要业主自治权利在手,就不怕物管逾矩。

无论如何,技术上的困难都是可以解决的,能不能成立业委会才是关键。一方面,这件事再次告诉人们,自己的权利还是得自己争取,否则权益都不知道是怎么被侵害的;另一方面,业主自管需要扶持而非限制,扶持的意思是排除各种体制上的障碍,排除各种利益的干扰,其中自然包括相关部门的利益。返回搜狐,查看更多

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