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多地公积金贷款使用率低:审核复杂 放款速度慢

原标题:多地公积金贷款使用率低:审核复杂 放款速度慢

公积金贷款购房难系列报道之二

“交了这么多年的公积金,到买房子的时候才发现,用起来竟然这么难!”

王轩,已在北京工作多年。去年年底,他在大兴亦庄以420万的价格购买了一套二手两居室,首付180万加240万的商贷。

“都知道公积金利率低,但仅用公积金贷款肯定不够。如果使用组合贷,放款差不多要三个月,卖房的人等不了那么长时间,所以只好选择商贷。”

王轩的经历在北京十分常见,有数据显示,去年成交的二手房交易中,使用公积金贷款的比例在20%左右,其中组合贷约占2%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉暴风眼(微信号:btime007),由于公积金增值有限,加上之前过快的放贷,各地余额并不充裕,大幅提高公积金上限并不现实。

多位专家建议,公积金贷款应加强与开发商的联系,加快流程审批,在预防公积金放款过程中出现差错的基础上提高效率。

调查发现,长沙有近八成楼盘拒绝公积金贷款。图/肖鹏

公积金贷款使用效率低

“北京的房子,便宜的要四五百万,上千万的也数不胜数,北京公积金最多贷120万,太少了,最后肯定要做商贷。”一位二手房中介透露,

北京时间“暴风眼”(微信号:btime007)查询发现,北京住房公积金2016年年度报告中提到,北京地区2016全年发放住房公积金个人贷款1073.41亿元,涉及住房114363套,同比分别增长26.5%、12.8%。

同时,有数据显示,2016全年,北京二手住宅网签272431套,新建商品住宅(不含保障房)网签125404套。据此推算,2016年北京成交商品房使用公积金比例约为28%。

某房产中介介绍,以一套500万的两居室为例,如果是首套房,首付最低大概200万。如果选择公积金贷款,要么把首付凑到380万,要么使用120万公积金贷加180万商贷的组合贷。

对于购房人来说,如果能够拿出380万的首付,一般也不会接受只买一套500万的房子。毕竟北京500万的两居室,要么位置不好,要么又小又旧。

“至于组合贷,那就基本不要想了。使用商贷买房全部手续办完大概一个月,用公积金贷大概是一个半月,手续也差不多。但组合贷的手续几乎是先走一遍公积金贷再走一遍商贷,差不多要三个月,卖房人要么急用钱要么想换房,谁能接受这么长时间?”中介称,北京二手房是卖方市场,房子不愁卖,有人全款或商贷,卖家肯定不可能卖给组合贷的。”

卖房人张林告诉北京时间“暴风眼”,2016年自己换房时卖房和买房都是使用的商贷。“我卖房子就是为了换房,肯定是来钱越快越好。当时也有买家说想用公积金贷或者组合贷,可有别的买家愿意商贷啊,我肯定卖给商贷的。要是有人全款我肯定就卖给全款的了。

由湖南省直公积金管理中心提供的一份《2017年一季度中心信贷业务情况分析报告》(下称《报告》)也显示,公积金贷款相比商业银行的放款平均要慢2——3个月以上。

除了北京,北京时间“暴风眼”拨打了杭州、成都、郑州、广州、西安的各十余家楼盘的电话咨询是否可以使用公积金贷款。

最后,只有三家表示不接受公积金贷款,其中西安两家,广州一家。其余楼盘销售均表示只要符合要求,可以使用公积金贷款。但多位销售同时建议使用商贷,因为手续方便、有折扣、放款快。

此前,北京时间“暴风眼”调查发现,长沙有近八成的楼盘拒绝公积金贷款,很多开发商都要求客户使用放款更快的商贷。

公积金贷款使用有门槛

除了放贷慢,商贷较大的折扣也是公积金使用率低的原因之一。

“去年,首套房贷款一般都能拿到八五折的税率,也就是4.16%,公积金贷是3.25%。使用120万的公积金贷,30年还完,利息68万;同样的情况商贷八五折利息是90万。22万平均到三十年里,每个月多还不了几个钱。”北京一中介介绍。

此外,资质限制也是有些人不使用公积金贷的原因。“使用公积金贷款,需要连续缴纳十二个月,有些人工作换的比较多,会很麻烦。如果购买二套房,则需要满足人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭,并且必须还清之前的公积金贷款。”

还有的楼盘销售表示,不做公积金贷款,是基于担心国家“限购政策”的影响。

“我们现在不做公积金(贷款),不好意思。”4月12日,西安“华远海蓝城”楼盘置业顾问张美丽表示,其所在楼盘剩余房源不多,目前只做商贷。

同日,西安“御笔城市广场”楼盘置业顾问张强表示,该楼盘只做商贷,不做公积金贷款。

张强说,“西安近期可能也会出台限购政策,现在政策不明,我们担心使用公积金,到时候银行放不了款,那就相当于你没买我们也没卖,耽误你也耽误我们开发商。”

4月18日,西安出台限购政策,提高首付比例,但文件中规定,已签定协议并提交网签信息的,按原政策执行。

据张强介绍,其所在楼盘目前在售的是77-81平方米的两居室,按照平均80平方米来计算,房屋总价在54万左右。

“你可以先进行商贷,首付30%,大概也就是17-18万左右,完了你再去提取你的公积金,或者使用你的公积金进行装修贷。”张强建议。

专家:公积金贷款需提高效率

“公积金贷款额度最早实际上是希望给购房者解决无需组合贷的模式,通过公积金贷款额度的设置,基本上能够保障购房者通过公积金贷款就可以完成购房计划。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前的公积金贷款上限对于大城市来说明显是不足的。

严跃进解释,由于公积金缴存数额及增值能力有限,加上之前过快的放贷,各地余额并不充裕,大幅提高公积金上限并不现实。

住房和城乡建设部近日发布数据显示,截至2017年1月底,全国住房公积金缴存总额10.74万亿元,提取总额6.15万亿元,缴存余额4.59万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款6.70万亿元,个人住房贷款余额4.11万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为89.5%。

严跃进说,超过85%的就可以理解公积金放贷规模偏大,需要警惕。

他建议,现在比较可行的就是先解决公积金流动性不足的问题,提升缴存额度,提高增值能力。

此外,目前提高公积金贷款使用率更关键的是加快放款速度。

“只能加快流程审批,加强事前事中事后的监管,在预防公积金放款过程中出现差错的基础上提高效率。”湖南省政协委员、经济学家王义高告诉北京时间“暴风眼”。

湖南省直公积金管理中心信贷部主任谢剑波介绍,公积金贷款以及组合贷放款慢主要原因是放款流程不一样。根据相关规定,未办理抵押登记手续,公积金中心不能发放贷款。而商贷则是在未办理抵押登记手续之前放贷,将贷后风险前置了。

以长沙城区为例,2016年9月9日,长沙市实施不动产统一登记制度改革,抵押登记手续由原来的7个工作日变为现在的15—30个工作日。

多家开发商向北京时间“暴风眼”透露,在预约等顺利的情况下,公积金贷款整个流程办下来现在平均需要3个月,在改革之前,时间在2个月左右。

长沙某楼盘开发商会计专员黄女士透露,在不动产登记中心需要进行两次登记,两次登记的前提是预约两次,然后审批两次,才能给出抵押证。长沙某楼盘按揭经理陈先生介绍,预约需要一段时间,每一步都需要预约,“这周不行,得下周,甚至下下周,手续很复杂”。

该《报告》分析成因说,住建委负责购房合同备案,不动产登记中心管理抵押登记,由于两个机构没有隶属关系,在职能职责的整合尚未完全到位,加上长沙市楼市交易持续走高,工作量大等因素,导致相关业务办理十分缓慢,严重影响了中心信贷业务进度。

此外,严跃进提出,商业银行出于业务竞争关系大多与开发商、中介有密切联系,对商贷办理提供了极大的便利,但公积金管理中心和他们的联系并不紧密。建议公积金管理中心向银行学习,加强联系,提供更多便利。

(王轩、张林、张美丽均为化名)

文/刘亚洲 刘钊 肖鹏 实习生 王春晓

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