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谢逸枫:沪房价凭什么不下跌?

原标题:谢逸枫:沪房价凭什么不下跌?

文/谢逸枫

老谢平静的告诉你,4月上海房价实质上还在上涨,没有下跌,背后的逻辑就是供不应求、库存创新低、调控导致购房成本上升、地价上涨、货币大增、人口猛增、资源集中等一系列的动力支撑。事实上,官方根本不希望房价大起大落,是出调控政策维持房价平稳上涨,这应该是在政府最想看见的预期效果。从5月3日起,首套房将执行基准利率,也就是4.9%的年利率,二套房执行基准利率基础上上浮20%。最明显的是从2017年1月开始上海新建商品住宅的存销比连月攀升,新建商品住宅库存却一直处于持续降低。截至4月末,上海的新建商品房库存量为630万平方米,到5月4日,持续下滑到628万平方米。说明新增商品房住宅供应一直下降,购房需求非常旺盛。

上海新建商品住宅供不应求越来越严重,呈现供需矛盾恶化的趋势。中原数据显示,数据显示,上海4月份的成交均价为4.69万/平方米,环比下降1.1%。4月上海新建商品住宅成交面积67.7万平方米,环比减少8.8%,同比下滑30.3%,这一数值是2013年以来同期最低。上海4月新增供应57.3万平方米,环比增加58.7%。从入市的项目来看,远郊的刚需以及近郊刚改产品是市场主力。这种现象正符合当前的市场逻辑,在收紧调控的持续影响下,市场中高端项目的成交会在一定程度上受到抑制,而在未来的1到2个月内,这种情况仍会有所延续。随着市场受政策影响回归冷静,新房和二手房价格倒挂现象也会越来越普遍,低价入市将成为主流。

根据中指院公布的数据,2017年2月,上海商品住宅(不含保障型住房)价格为46513元/平米,环比上涨0.68%,同比上涨27.88%。再来看1月份的数据,2017年1月,上海商品住宅(不含保障性住房)价格为46197元/平米,环比上涨8.03%,同比上涨28.76%。2016年1月上海商品住宅(不含保障型住房)价格为35878元/平米,到了2016年12月,这个数字是42764元/平米,全年涨幅接近20%,这个数字轻松秒杀了一年12%的M2增速,也秒杀了市面上的绝大多数理财产品。中国指数研究院监测,4月末上海可售住宅41168套,可售面积625.86万平方米,可售面积环比上涨0.51%。数据显示,上海库存仅仅只剩6.3个月,远低于12个月的安全土地标准。低库存是导致房价上涨的最直接原因。

第一组房价行情网上房地产公开数据显示,截至4月,上海新房成交5486套,环比上涨12.69%,成交均价为42164元/m2,与上月基本持平。而随着“沪九条”、“沪六条”等调控政策的出台,上海房价已经稳定,目前已有8个区县房价环比微涨,10个区县环比下跌。4月上海新房成交5486套,环比上涨12.69%,成交均价为42164元/m2,与上月基本持平。4月最后一周,上海新房成交1546套,环比上涨34.08%,成交均价为42960元/m2,环比上涨2.35%。去年一段时间,上海房价增长过快,市场热度不减。随着“沪九条”、“沪六条”等调控政策的出台,土地和住房两个市场的过热情绪得到抑制,房价基本趋于稳定,4月上海部分区县房价下降。

数据,4月上海共有8个区县房价环比上涨,10个区县环比下跌。其中崇明区房价涨幅最大,环比上涨15.59%,跌幅最大的是卢湾区,同比上涨5.61%。目前房价在5万以上的共计10个,分别是:静安区、卢湾区、黄浦区、徐汇区、长宁区、闸北区、普陀区、杨浦区、虹口区、浦东新区。4月房价最高的是静安区,单价为85108元/㎡,环比下降0.60%,同比上涨18.60%,房价最低的是崇明区,单价为15292元/㎡,环比上涨15.59%,同比上涨20.08%。只要物价上涨,经济依然按照6-7%的比例增长,那么一线、强二线城市的房地产依然可以购买,未来依然存在很大的上涨空间,这样的城市不缺乏购房需求。

第二组网上房地产公开数据显示,截至4月29日,2017年4月上海累计有21个住宅项目拿到新预售证,新增供应约4841套,面积约60万平方米。而同期全市新房实际成交了约4596套,今年楼市首次出现月度供大于求的局面。统计数据显示,4月上海新建商品住宅累计成交4596套,环比减少26.9%;全市新房均价47425元/平方米,较上月稍有回落。浦东、松江、嘉定新房成交套数排名全市前三。其中浦东包括南汇在内,累计成交1422套,几乎是第二名松江的两倍还要多;嘉定和青浦也都有600+套的成交,相差不大。从价格看,变动较大的是嘉定和青浦两区,其中嘉定从3月的31989元涨到4月37251元,环比上涨16.5%;青浦均价4月环比上涨8.8%。

第三组克而瑞上海网上房地产公开数据显示,4月29日晚,上海四月份房价地图已新鲜出炉,公寓成交均价虹口区已达十万每平米,而从四月份别墅成交均价来看,闸北区别墅成交均价已达十四万每平米,别说你有点惊讶,小编自己也是着实吓到了。然而还有更加惊奇的是,嘉定区在四月房价地图中,无论是公寓还是别墅,涨幅均排在各区前列。四月份嘉定公寓项目成交均价为36943元每平米,环比涨幅约14.50%,上海全区排名第三;四月份嘉定别墅成交均价为46853元每平米,环比涨幅约31.22%,上海全区排名第二。

官方告诉我们,未来房价平稳,不可能大起大落。2017年4月23日,上海市住建委主任顾金山表示,从总体来看,上海楼市在今年及未来一段时间,房价将总体保持平稳。2016年以来,上海市“沪6条”“沪9条”等一系列政策出台之后,市场过热情况得到抑制,房价走势基本趋于稳定。一方面是全国楼市总体宏观环境决定的。另一方面是上海市自身的住房保障体系结构也为房地产市场平稳发展打下了重要基础。从宏观层面来看,保持房价稳定和房地产市场的健康发展,是中央对地方政府的基本要求。目前一、二线城市对房价过快增长均采取‘一城一策’的管理措施,房价过快增长的地区各级政府都出台了相应的调控政策抑制房价增幅。

如何落实中-央“房子是用来住的,不是用来炒的”的住宅定位?上海的住房制度安排是234,这个体系是保障上海市民安居乐业的基本条件。“2”:一个是住房的市场体系,即房地产市场;一个是政府主导的住房保障体系,主要解决中低收入家庭的住房问题。“3”是遵循居住为主、市民为主和普通商品房为主。“4”是四位一体的保障体系,即政府主导的住房保障体系:一是政府廉租房,二是公共租赁住房,三是共有产权房,四是动迁安置房。商品房供应的主要对象是上海本市居民,主要满足市民的居住需求而不是投资投机需求。上海市现在及未来一段时间内主要是建设普通商品房,而不是建设大量豪宅。

我们来简单回顾一下三连击政策:2016年3月25日,上海发布“沪九条”,规定外地人购买沪商品房必须连续缴满5年社保,上海市民已拥有一套房的家庭再买房首付比例不低于50%,首付款必须是自有资金,不得首付加杠杆。2016年10月8日,上海发布“沪六条”,没有出台相关的具体措施,但在言语上表达了强化了市场监管的决心。2016年11月28日,上海发布认房认贷终极大招,招式之毒辣令社会各界人士拍案叫绝。措施包括首套房首付比例不得低于35%,有一套房或者名下有房贷记录(全国范围内)的家庭,再购房时,首付比例不得低于50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

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