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为什么经济刚破冰回温,房地产却先火爆起来了 | 小巴问大头

原标题:为什么经济刚破冰回温,房地产却先火爆起来了 | 小巴问大头

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/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

前天,香港诞生新地王。香港中环一块地,楼板价54万港元/㎡,折算成人民币,约48/㎡。想想去年上海内环的“超级地王”,楼板价是10万人民币/㎡,居然差距这么大。

再来看看国家统计局公布的数据,有这样一组反差。

4月末全社会固定资产投资累计同比增速没有延续一季度的反弹势头,下降0.3%。基建投资和制造业投资增速均有回落。

1-4月份,全国房地产开发投资同比增长9.3%增速比1-3月份加快0.2个百分点,其中住宅投资增长10.6%。房地产开发企业土地购置面积同比增长8.1%

小巴翻译一下:经济下行压力仍然存在,但房地产在监管下开发投资热度不减。为何如此?小巴采访了大头,来听听他们的观点。

叶檀

财经评论员、财经专栏作家

房地产是个充满了气的高压锅

我从来不认为,房地产市场真正降温了,虽然国家统计局数据显示70个大中城市中一些城市房价增速在下降。房价表面被抑制,但购房热情远未熄灭。

从最近了解到的一些情况看,日光盘不少,秒杀盘也不罕见。开发商抢地热情不减。开发商不傻,不会做高买低卖的赔本生意。目前开发商显然是判断,库存下降,现在是补库存的最好阶段。

一面是数据显示房子涨不动,另一面秒光盘、抢地,如此矛盾的现象总有一个在忽悠我们。真正出钱的人是清醒的,而不出钱、不交易的人了解不到真实情况,甚至有意隐瞒真实情况。

短期房价急涨是货币行为,就像上世纪80年代的日本,和2008年之前的美国一样,房地产市场的疯狂,说明货币的疯狂。大家用房地产这个居民最大宗市场,来对冲纸币购买力下行的风险。购买资产也就成为必要之选。

国人曾经以借钱为耻,通胀时代学会了借钱(必须强调,从CPI上基本看不到通胀,但大家还是很恐慌)。根据西南财经大学家庭金融中心的调查数据,2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%,城镇居民高达190%已略高于各主要发达国家可比的微观数据,近两年应该还在大幅上升,中国居民杠杆率并不低。

目前维持房地产价格稳定是地方政府的任务,想降就降,要降得漂亮。控制房价涨幅,根据网签价格数量,决定卖什么价位的房子,卖多少,或者直接压住房价,那数据就不会蹭蹭涨,一切都在掌握。

但市场不会因此改变,看看抢房潮下的库存数据:全国商品房待售面积创下20159月末以来新低。

三四线城市大规模去库存,是不是这轮调控想取得的目的?以前三四线城市库存是个大堰塞湖,悬在我们的头顶,现在好了,一调控,库存下降了。上海54号发通知,购房要摇号了。我相信常识,摇号不可能是房价下跌的标志。

房价就像个放在火上烤了几小时的高压锅,让人看着胆战心惊。但泄气是需要条件的,一是实体经济好到可以征收房产税了,二是负债平衡到不需要靠放货币了,现在看来,还没有到这一天。我们继续盯着高压锅吧。

韩世同

广东省房地产研究会副会长

“楼市火爆跟救市有关

借钱买房已透支太多消费力”

其实,目前的政府或民众,已经有一种这样的认知:一旦经济不好,就要靠房地产来拉动。甚至任志强还有一个夜壶理论:宏观经济不行就需要把房地产拿出来用,不需要就踢到床底下。这是一种观点。

但我认为,当前楼市如此火爆,跟调控无关,跟救市有关。过往就有这样的案例:比如,2008年时,房地产和经济都不好的情况下,就来了4万亿;2014年时,由于信贷收缩,房地产发展不好,央行主动救市;20156月,因救股市采取多轮的降息降准政策,但资金不一定都去了股市,很多都流到了房地产。

另外,从投资渠道上来说,人们觉得投资房地产不会有损失,而投资股市有可能会损失得一塌糊涂。股市即便救市,也不可能会促使大家恐慌性购买。但对于楼市,大家可能不会因为很便宜很划算去买,反而会因为恐慌而购买,甚至越买不起越要买。

很多人认为,买房是借未来的钱,买现在的房越是有这种创富效应,越是造成人们都想挤上买房这趟车。但在股市,很多人反而看不到这种投资增富的效应。

当人们把钱都拿去买房了,那拿什么去消费呢?从一定程度上来说,这也会造成各行各业的不那么景气。

虽然房产价值很高,但是这笔钱是花不了的,比如有人住着价值1000万的房子,却无法用这笔财富去消费,除非把房子卖了,这是一种纸上富贵太多人都背负着二三十年的供房负担,其实已经没有更大的能力去充分消费了。

刘德科

德科地产频道总编辑

“只要中国继续城市化和改革开放

房价就会曲线上扬”

有这么一种规律:通常,当经济数据不好的,国家会刺激房地产;刺激后,经济数据变好,国家会收紧刺激,并开始抑制房地产。我们当前就处在抑制房地产的节点。

但当前房地产市场依旧火爆,从当前火爆的地价来看,主要有两个方面的原因:

政府怕出地王,采取各种措施限制,如拍到一定价之后进行摇号,这造成开发商觉得拍地就如买彩票,会促使其拍地热情高涨。

一线城市和二线热点城市,房价和地价都已被行政性的手段控制住。但土地是地产商最重要的生产资料,这必然导致他们去三四线城市拿地,这造成了三四线城市的地价飙高。

另外,还存在一种误解,许多人认为当下面粉比面包贵。但他们忽视了一个事实:中国的房产品正在发生一场很重要的供给侧改革,只是大多数人只关心房价,但产品变革本身,就在很大程度上支持了房产单价的上涨。

香港此次的新地王,楼面地价拍到54万港元/㎡。那么,未来中国内地的房价走向如何?我认为只要两个基本面不变,即只要中国还要继续城市化、还要继续改革开放,房价一定会曲线上扬。

郭士英

一德期货首席经济师

经济金融专家

“房地产行业仍有空间

但下半年后开发投资有可能滞涨”

房价居高不下,去库存进展顺利,多数房地产商资金状况大为好转,拿地、开发、投资增速有所加快,这很正常。

房地产业不同于生产制造业,也不是一般工商业,是事实上的中国经济主导产业和支柱产业,有多少房地产商会关注经济下行压力?也许不少人会认为,经济总体下行压力越大,越是需要房地产投资发力。

客观来看,中国城市化进程仍未完结,房地产行业仍有空间,部分城市的继续投资开发很有需求和前景。问题在于,经历一轮房价快速上涨后,在全国严历调控下,整个行业必然要经历一个三五年的中期调整,所以不宜大举冒进。

展望后势,随着部分房地产调控政策的常态化,房地产持续开发的压力应该会越来越大;加之国内外货币政策陆续进入明确的紧缩周期,也会对房地产行业的资金来源构成日益显性的威胁。

所以,房地产开发投资数据可能不会增长太多,下半年后有可能滞涨。当主要城市的房价逐步由涨转跌,今年年底,最晚明年上半年,投资数据甚至有可能拐头回落。

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地产商开发投资热度不减,无论你是刚需购房、改善型购房,还是投资性购房,都应时刻保持谨慎之心。解读政策,预测走势,如何买房最机智?

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