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四叔高价投美利商业地王 是一步险棋吗?

原标题:四叔高价投美利商业地王 是一步险棋吗?

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■ 文|张伟伦,香港财华社资深财经记者。

恒基地产(00012-HK)以震惊全城的232.8亿元,呎价高达5万元,将中环美利道商业地王囊括其中,破近年来地皮成交总价及平均呎价记录。政府在过去中环并无推出新的商业地,所以此地王尚未正式推出招标时,已成为各发展商的力争对象,当中同为中环地主的长实地产(01113-HK)﹑新鸿基地产(00016-HK)及新世界发展(00017-HK),以及具有内房背景的中渝置地(01224-HK)均有入标。世茂房地产(00813-HK)则伙拍新世界入标,这次美利地道王成功吸引中资财团。

地王地点优越,市场人士早已预测,该地王可以为政府库房进账逾百亿元,甚至中标价可以高达200亿元,最终恒地斥资近233亿元夺得此地王,反映出人称四叔的恒地主席李兆基,对地皮前景信心十足。恒地主席李兆基孻仔﹑恒地副主席李家诚其后表示,公司合共斥资260亿元发展有关项目。若该项目落成,肯定会成为中环另一个地标式商厦。

恒地高价取得商业地王,投资者反应不太正面,该公司在5月17日股价跌1.5%,跑输大市,股价更失守50元。大行亦不看好这次恒地以高价取得地王的做法,不论是麦格理或是摩根大通均予负面反应,摩通更直言恒地高价取地不利股价。从5月17日股价反应,大行的看法是相当实际的。

大行及投资者不看好恒地,当然是与项目预期回报率太低有关,摩通预料项目回报率只有3%,美银美林更预期项目回报率只有2%。目前美国十年期国库债券孳息率约2.3厘,即该美利道商业地王的回报率或及不上美国十年期国债。既然回报率低企,投资者反应负面亦可以理解。但是精明的四叔,为何仍然一掷逾200亿元,投资这个不被看好的项目?

就如上文所述,恒地﹑长实及新世界均是中环地主,当然中环的最大地主是置地。该英资财团在中环核心持有置地广场﹑交易广场等多个超甲级写字楼物业及商场。单是交易广场一﹑二期的写字楼楼面积已超过130万平方呎。当恒地以超过5万元呎价投得美利道商业地王,一众地产商持有的中环商厦价值自然水涨船高。目前多间大行均认为,长实是这次地王投标结果的大赢家。长实在中环持有多个商业物业,除了作为总部的长江中心肯定不会出售外,中环中心早已成为一众潜在买家的猎物。去年更有报道指出,有中资机构拟出资逾380亿元,悉数向长实购入由该蓝筹地产股持有的中环中心75%权益,反映出该物业价值逾500亿元。若交易最终落实,肯定再次创下历来成交纪录。更何况长实在美利地道王旁边,亦持有另一个投资物业——和记大厦,相信美利地道王的中标结果,或会加快和记大厦重建,所以不少大行均指出,长实才是这次的大赢家。

其实为人精明的四叔,又岂只会为一众商界朋友获益而忘却自己。如上文所述,恒地在中环持有不少物业,当中最贵重的物业肯定是国际金融中心(IFC)一、二期。虽然恒地只有IFC一、二期40.77%权益,可是美利地道王的超高呎价,投资者定会对IFC的价值另眼相看,恒地的资产值自然会增加,届时会否引发投资者对恒地追落后?

恒地今次斥巨资竞投中环美利地道王,有意见认为与其过去较少在香港高调投地的策略相违背。其实恒地并非缺席于土地竞投市场,相反恒地在过去数年均有参与竞投商业及住宅地,可是每次均空手而回,这明显是出手不及其他发展商进取,特别是中资发展商。翻查近年政府地皮招标记录,多幅住宅地均落入中资发展商手中,其中启德区更成为中资发展商的集中地,在该区拥有4幅住宅地的海航系,更是区内的大地主。

随着竞争加剧,住宅项目的毛利率已明显下降,由以往的30%以上,降至20%以下。同时住宅楼价持续攀升,住户的供款对收入比率已大升至逾6成,若美国加息步伐加快,导致香港银行同业拆息高企,届时香港住宅业主的按揭供款负担将会进一步提高。楼价会否见顶甚至出现较大幅度调整,目前仍属未知数。届时发展商难再透过出售住宅物业来套现。

可是收租物业落成,往往可以为发展商带来长远及稳定的租金收入,同时中资机构对来港收购投资物业的兴趣有增无减。近年的成交个案包括中国恒大(03333-HK)以125亿元购入,现称为中国恒大中心的美国万通大厦,以及光大集团斥资100亿元购入大新金融中心。投资物业的租金收入,可为发展商带来具有防守性的资产。更何况若未能获买家垂青,也可以考虑透过房地产信托基金方式,将物业的价值释放。所以四叔今次买下的资产,可以让其日后处于「进可攻退可守」的位置。所以今次四叔愿意高价投地王,其实反映出其本人如何为恒地的业务作出更长远的部署。对于大孖沙的投资方式,应从另一个观点来作评价。

当然今次四叔成功以高价投得商地王,引发另一个观点,就是回报期较长的商业地产项目,目前仍是中资发展商较难进入的领域,相比之下,进入商业地产项目的门坎较高。预料在短期内,商业地产仍是本港发展商的天下,中期而言香港发展商会更趋向担任收租佬角色。投资者日后宜用另一个角度来分析香港地产股。

■ 编辑|徐冰莹,财华社财经编辑。返回搜狐,查看更多

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