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疯狂购地囤地,招商局置地想要干嘛?

原标题:疯狂购地囤地,招商局置地想要干嘛?

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■ 文|陈铭京,香港财华社财经编辑。

2017年6月18日,招商局置地(00978-HK)发布公告,公告称公司全资附属公司佛山招商以20.1506亿元收购佛山市南海区的一块8.13669万平方米的土地使用权,平均作价达2.476万每平米。根据公告,佛山招商将与多个订约方讨论透过潜在的合营企业共同发展地块,但目前并没有签订任何具有法律约束力的协议。此次购地,是招商局置地又一次战略夺地。

怎么说是招商局置地购地的“又一次”呢?招商局置地今年以来有多起购地“活动”,比如2017年4月10日其公告3月份时以作价43.5亿元收购广州市增城区一块约8.642万平方米的土地使用权。而根据招商局置地2016年年报显示,2016年它也有多起收购土地的,其中收购的南京和佛山地块面积就达33.3万平方米,截至2016年度土地储量达610.05万平米,按照招商局置地的说法,这部分土地储量可以使用三年。

土地是地产建筑行业最重要的资产,没有土地,房地产开发公司就没有了发展的根源。招商局置地在2016年度的土地储备已经够用三年,它还要继续夺地,如果加上2017年收购得到的土地,包括广州、南京以及佛山的地块,不包括潜在的收购地块标的,招商局置地目前的土地储量保守也达646.8万平方米。疯狂夺地的背后到底蕴含着什么隐情呢?我们来看看招商局置地到底打着什么“如意算盘”。

花大代价收购佛山地块,招商局置地的如意算盘

以招商局置地最近收购的佛山地块情况为例,笔者翻开佛山公共资源交易网,在2017年4月26日,佛山市公共资源交易网就公告了该地块的挂牌出让信息,初始起拍价是8.07亿元,在2017年6月5日招商局置地亿20多亿元获得土地成交确认书。从起始价到拍卖价,历经一个月左右时间,佛山该块土地价值竟涨了1.49倍,可见夺地的激烈性。

招商局置地为购得该块土地,也是下了血本。笔者找到该块土地使用权出让的文件,根据文件内容,对土地购得者有一定要求,比如要求土地用途为城镇住宅用地兼容批发零售用地,在签订《出让合同》之日起48个月内完成幼儿园、行人天桥以及楼盘社区用房的建设,竣工验收后无偿移交给九江镇政府,并统一管理使用。

该地块两边均是交通的十字路口,位置十分优越,招商局置地以高价竞得该地块,定是有着自己的如意算盘。除了该土地位置优越外,地区收入情况也非常重要。笔者翻阅招商局置地2016年年报,在610.05万平方米的土地储量中,佛山土地储量占比18%,而佛山地区在2016年的收入为36.02亿元,同比增长133%,占比营收达31.04%。佛山土地储备占比较小,但营收占比却很高,可以见得佛山确实具有开发潜力。

营收有预期,招商局置地该不该买?

不过招商局置地如此疯狂的购地,它的财务受得了啊?以2017年以来的购地成本算,南京2016G98地块需要成本35.05亿元,广州增城区土地需要成本43.5亿元,佛山南海区土地需要成本20.15亿元,合计共98.7亿元。而这些购置成本,需要自有资金,不容许融资资金,比如佛山那块地收购条件是100%需要自有资金。

笔者再次翻阅招商局置地2016年年报,发现它的经营现金流净额仅为7.61亿元,但不要因此以为它没有能力支付90多亿的土地成本。笔者发现,招商局置地在流动资产项有320.355亿元的可供出售物业,年终银行及现金有57.52亿元,我们再看一下招商局置地最近公布的2017年季报业绩,第一季度销售额为60.13亿元,同比增长70%。这三组数据虽部分资金具有“期限特征”但可以满足目前的购地需求,而且招商局置地有了一个很好的解决方案,建立或以合营企业权益比例承担土地成本。

我们把目光聚焦在招商局置地的发展上,笔者并不怀疑招商局置地的发展潜力。以招商局置地目前丰富的土地储量,以及在可供出售物业有320多亿元,未来营收爆眼是可以预期的。值得一提的是,2016年招商局置地的营收为116.06亿,仅为可供出售物业价值的36%。历史股价反映一切所有公开信息,如果招商局置地营收预期会有大突破,投资者为何不提前潜伏呢?

笔者将招商局置地(港股)和其控股股东招商蛇口(A股)股价行情放置在一起,从行情走势看,两者走势大体吻合,但局部有开口偏离的情况。以尾部行情来看,明显招商蛇口和招商局置地股价有所偏离,但招商蛇口上升趋势并没变,这可以拉动招商局置地股价的向上行情。招商局置地具有营收预期,向上行情预期也会带动招商蛇口股价的上涨。

不过也不能忽略风险因素,比如在2017年,招商局置地的可供出售物业没有得到满意的销售,新的楼盘在限售下也同样遇到销售困难的问题,而且今年可能面临较大的土地开发成本,这些都可能为它的营收埋下了不确定性。从技术上讲,因为招商局置地以及招商蛇口的k线均偏离180日平均成本线,如果营收不确定性反映在获利盘上,可能会带动它们股价的下跌行情。

■ 编辑|徐冰莹,财华社财经编辑。

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