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大城市如何攻克“供地难题”?

原标题:大城市如何攻克“供地难题”?

对于如何解决大城市高房价、供求失衡的问题,多数人主张扩大土地供给。而且近年来国家一再强调,热点城市要在楼市“供给端”着力。今年4月初,住建部和国土部就曾联合发文,要求商品住房库存消化周期12-6个月的城市要增加供地,在售库存6个月以下的,要显著增加供地。近年来,热点城市库存消化周期明显下降,2016年普遍降到12个月以内。今年5月份,CR IC统计的29个城市,库存平均消化周期仅8.1个月。尽管库存周期明显下降,但供地也在下降。

国家统计局数据显示,5月土地购置面积同比下滑1.4%,今年以来首次负增长。2013-2016年,热点城市供地整体下滑,300城土地成交建筑面积年均下滑32%,一线城市供地完成率不足60%。从政绩角度看,地方政府愿意增加供地,热点城市之所以出现“供地荒”,一是供地弹性小,越大的城市越难供地;另一方面,大城市空间腾挪狭窄,新供宅地要配置市政和公共设施,教育医疗还要独立供地,还要考虑交通等综合承载力;最后,存量盘活成本高、用地转功能程序冗长。

如何增加供地?新增显然无法放量,甚至会导致地王频现,盘活存量是首选。目前,大城市工业和商办用地占60%,但产业升级、“互联网+”的背景下,工业和商办空间需求却在下降。笔者所在的深圳有1000多个工业区,很多是待淘汰或迁出产能,容积率低(甚至是平房)很普遍;而大型商办综合体,除餐饮、儿童娱乐、影院外,很多楼层空置。因此,按照工业集聚原则,保留工业应全部迁入规划成片的工业区,碎片化的工业和商办用地要整合,为增加宅地打开空间。

一般来说,产业周期只有20年,但用地周期最少也要40年。产业升级转型或淘汰,用地功能也应随即调整。政府不调整,利益驱动下市场就会乱调整,如“类住宅”。但是,没有公共配套的“类住宅”是无效供应,恶化楼市投机氛围,导致城市二次开发“房地产化”,浪费宝贵的城市空间。目前,工业和商办用地盘活为租赁住房已有政策“口子”,但由于租赁收益率低(2%-3%),盘活成本高,需要单独供地的教育医疗等无法“落地”,地方政府和开发商的积极性不够。

因此,面向产业转型升级的大背景,主政者要前瞻性地估算城市工业和商办土地实际需求空间。掌握规划调整权的地方政府要主动作为,以利益共享打破阻力,打破传统国企、园区不思转型、妄图“易地生财”的惯性,实现用地功能调整“多方共赢”,政府获得土地收入、配套空间和税收,开发商获得二次开发收益,用地主体得到合作开发或补偿收益,市场增加供应,房价和住房需求缓解。

大城市增加供地的第二条路径,就是借助于轨道交通大发展的契机,以轨交、高铁延伸扩大楼市半径,增加大城市外围和卫星城供地,这是大城市供地“放量”和楼市泡沫“软着陆”最可行的路径。近年来,我国城市化进入“下半场”,即大城市化和都市圈化,人口往大城市及周边三四线城市迁徙。数据显示,近年来深圳、广州、天津、杭州等大城市年均流入人口在20万-50万之间。囿于大城市中心区房价太高,人口向大城市外围及都市圈内疏解已经形成趋势。

笔者所在的深圳,其外围东莞、惠州、中山三个城市,2015-2016年商品房年均销售在1000万-1500万平米(80%被深圳居民买走),相当于深圳成交量的2倍左右,而单个城市的人口仅相当于深圳的1/3。目前,尽管轨道交通已规划和开工,但跨界区域统一规划、公共服务跟进、产业转移等还有待落地,外围并未实现大量人口导入,多数买房者工作和生活还在深圳。事实上,近年来深圳部分产业转向东莞、中山,产业人口也随之一同转移,深圳转出区域房价和租金都有下跌。因此,都市圈建设要尽快从规划转向落地,在产业转移、公共设施供给、轨道交通接驳等方面,政府间要协同推动,以导入人口来增加供地效率。(新闻源:广州日报)

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)返回搜狐,查看更多

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