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买房,开发商的好地段,不一定是你的好地段

原标题:买房,开发商的好地段,不一定是你的好地段

开发商的好地段,不一定是消费者的好地段

古有孟母三迁,现在许多想让儿女赢在起跑线的父母,即使负担再沉重的房贷,也甘愿抢进明星学区内居住。除了明星学区周遭,公园、地铁、交通干线旁的房子,也是房地产的热门地段。不少人打从心里相信,没住在这些热门地段,就仿佛矮人一截!

几个靠房地产致富的大亨,总爱像传教般宣扬:“购买房地产时,只需要注意三件事,地段、地段、地段。”

那么,为何我也将“购买房地产,只需注意地段、地段、地段”的说法,视做另一个房地产神话呢?

原因有以下五个:其一,买房子需要考虑的因素很多,而地段只是其中一个;其二,购房者误将“投资地段”当成“消费地段”,一窝蜂抢进“投资地段”,造成房地产泡沫;其三,如果把买房子当消费,应当重视“现在的地段”,如果把买房子当投资,应当重视“未来的地段”,购房者常将两者混为一谈;其四,大多数人购房是为了消费,所以应该是:“宁可买烂地段的好房子,也不要买好地段的烂房子!”

最后一个原因:由于每个人对好地段的定义不同,因此“你的好地段,不一定是我的好地段”,更重要的是,“开发商的好地段,不一定是消费者的好地段”。

学区房、地铁房有多好?

首先,大多数人买房子,70%(主要)的目的是为了消费自住,只有30%(次要)的目的是为了投资,所以必须考虑的因素极多,包括房价、利率、地段、房屋品质、邻里关系、社区规模、家人的好恶、距离上班地点远近等,如果只重视地段一个因素,可谓见树忘林,通常还未享受到投资之利,已先尝到诸多苦果。

其次,地段分为两种:第一种称为“投资地段”,即适合投资的地段,例如好学校、公园、地铁、交通干线旁;第二种称为“消费地段”,即适合居家生活的地段,通常是好学校、公园、地铁、交通干线附近,以及走路10分钟可抵达这些热门标的的范围内。

“投资地段”虽然炙手可热,但房价昂贵、环境嘈杂,居住品质并不佳,并非购房首选。以学校为例,大多数购房者先入为主的看法是,学校周遭的环境十分清幽、宁静,但可能未曾考虑到,如果生活作息与学生不一样,光是上下课的铃声,与学生上学、放学时的交谈嬉笑声,就会让人受不了!

公园也是如此,从清晨五六点起,就有各种团体进行不同的活动,有些人打太极拳,有些人跳韵律操,更有些人将音响放得震天响,就算周遭住户抗议,恐怕也不得安宁;地铁、交通干线附近的房子也不例外,时常晚上十一二点马路上依然车水马龙,住户根本难以入睡。

而在有些地方,开发商推出与地铁站共建的大楼,若就“投资地段”而言,这个地段无可挑剔,但居住品质却十分堪忧。住在这种大楼的住户,除了无一日可安宁过生活,地铁站来来往往的人也太过复杂,不利居家安全。

宁可买烂地段的好房子,也不要买好地段的烂房子!

再者,消费者要求的是“活在当下”,投资者大多寄望于“想象未来”,所以,也可将地段分为“现在的地段”与“未来的地段”两种。

如果将“现在”、“未来”、“投资”、“居住”四者加以排列组合,就会出现“现在的居住地段”、“现在的投资地段”、“未来的居住地段”、“未来的投资地段”四种地段;对一般自住型的购房者而言,应该选择的是“现在的居住地段”。

而改造区、城市重划区,则可视为“未来的居住地段”。也许这些房子的居住品质令人向往,但未来可能迟到,可能走样,甚至也可能不会来,购房者不必下赌注。好比开发商在重划区里推出新产品,总爱以“百年大镇”为广告词;实际上,这些百年大镇,说穿了就是“经过百年后,才会成为大镇”,工期非常漫长,甚至可能超过10年,住户仿佛住在工地里,根本没有生活品质可言!

至于“未来的投资地段”,自住型购房者不宜,投资型购房者也要考虑。例如,不少人热衷购买地铁预定路线旁的房子,对居住而言,夜以继日、年复一年的施工噪音与交通堵塞,很少人能忍受;对投资而言,地铁完工日期动辄拖延经年,不少人因买房而套牢,难以脱身。

烂地段的好房子vs好地段的烂房子

至于第四点,可说是困扰购房者最深的两难抉择。但先要理清的是,在“宁可买好地段的烂房子,也不要买烂地段的好房子”的说法中,所指的好地段、烂地段,其实是好的投资地段、烂的投资地段,而非好的居住地段、烂的居住地段。

对大多数购房者而言,房子品质比投资获利重要,因此好房子比“好的投资地段”重要。所谓“烂的投资地段”,大多指交通比较不便利的地方,住户只要改变交通方式,缺点便可大幅改善。

即使以投资角度而言,“好的投资地段里的烂房子”也并非全然没有风险。一来,如果没有在低点买进、在高点卖出,根本不可能获利;二来,为了卖个好价钱,购房者通常得投下大笔金钱改建、装潢,但这笔资金不见得真的可回收。

所以,购房者的信念应改为:“宁可买烂地段的好房子,也不要买好地段的烂房子!”

消费是基于喜好和需要,而不是算术与投资回报率,买房子亦然;所有地段的分类,都仅供购房者选择时做参考,不是真理,也不是铁律,地段之好坏,都不能说明什么。只有适合你的才是好房

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