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停不下的拿地VS撑不下的融资:房企资金压力几何?

原标题:停不下的拿地VS撑不下的融资:房企资金压力几何?

  作者:愉小编 来源:愉见财经

  地还是要拿,规模扩张还是刚性;可融资却越来越难——部分房企高企的杠杆何以为继?“愉见财经”就此展开观察。

  拿地不减。根据克而瑞的数据显示,今年6月,40家房企公开市场拿地呈现量价齐升,成交建筑面积环比增长33%,成交总价环比增长44%;在一二线热点城市中,尽管调控政策收紧,但房企拿地热情仍然不减,40家房企在重点城市的拿地金额占比达84%,拿地面积占比达75%。

  杠杆高企。房企持续拿地的同时,其负债率也一直保持在较高的位置,Wind数据显示,今年一季度末,申万一级行业里的129家上市房企里,有101家的资产负债率超过50%,其中61家超过70%。此外,广发证券发展研究中心分析师乐加栋也表示,2017年第一季度房企净负债率由2016年的96%上升至106%。

  求金若渴。资金和土地是房地产商的核心生产要素,从供给端来看,房企的杠杆主要是由于房地产商借钱拿地。中原地产首席分析师张大伟分析称,2017年前半年房企发债难度加大,对于前期拿了较多土地的企业来说,杠杆过高已经对后续开发造成影响,因此,虽然资金成本高升,但依然对资金需求不减。

  境内融资情况依然不乐观,不少银行开发贷额度告紧;那些不在银行“名单制”里头的房企,求资金更不容易。欲投靠境内债市,可房企发债仍然阻力重重,不是难发、就是太贵。

  境外发债。尽管境外发债也非易事,但大型房企似仍将此渠道视为一大投靠。

  一是因为欲求境外资金,二是因为此前几家房企境外发债未履行发行事前备案登记程序而被监管点名了,由此,愉小编查阅国家发改委网站发现,对比今年前5个月合计只有7家房企在国家发改委网站登记发债,自6月中下旬开始至今,房企登记发行外债的情况明显活跃起来——6月中旬到7月初,就有十几家房企登记发债,而7月5日当天登记的房企数量就高达7家。

  另据中原地产研究中心统计数据显示,截至日前,7月已经有超过5家房企发布了超过20亿美元的境外融资需求。另外,观察下图(图片来源:万得资讯)可知,作为房地产开发资金的来源之一,利用外资的同比增速要高于其他,超过110%。

  融资成本。以前大家老说境外发债融资成本便宜,但现在也水涨船高了。据第三方研究机构同策咨询的数据显示,2017年6月,发债的房企中,首创置业的美元中期票据利率(3年利率为3.70%)是房企融资成本最低的一笔;其次为绿地香港发行的美元中期票据,其1年期利率为4.00%。除去以上两者,其余房企已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率(4.35%)。

  (不过说句大实话,能在5%以下拿到的资金、能在外管形势仍然偏严的情况下拿到批文境外发债成行的,都是牛房企。没这条路子的房企窝在境内,部分中型房企,综合成本10%~15%的资金都是用“求”的。)

  未来仍紧。张大伟称,“随着人民币汇率波动,房企海外融资的难度也在加大”。他同时指出,房企为了补充现金流,对境外融资的需求会更加强烈。他还认为,预计未来6~9个月,房企很可能面临越来越大的资金问题。

  国泰君安分析师覃汉也表示,在融资渠道全面紧缩趋势下,前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业,将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。返回搜狐,查看更多

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