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房地产市场是灰犀牛?连平6方面解析楼市风险不大

原标题:房地产市场是灰犀牛?连平6方面解析楼市风险不大

中新经纬客户端8月9日电 近日“灰犀牛”一词大热,而备受关注的房地产市场,会不会成为一个风险爆发点,成为各方讨论的焦点。9日上午,交通银行首席经济学家连平出席2017博鳌房地产论坛,从开发商资金充足、家庭购房杠杆率低、居民部门资产负债不高等6方面分析,认为房地产市场风险水平并不高,仍能保持平稳、较快运行。

交通银行首席经济学家连平。

开发商未来两年不缺钱

连平认为,房地产离不开金融,房地产是属于资本和金融属性非常高的行业,因此很有必要从金融的角度去看当前的房地产。

房地产金融主要分为两大版块,一是银行给房地产提供的融资,另一块是非银行,但后者的规模并不大,真正大的还是银行信贷。银行信贷又可以分为开发商贷款和按揭贷款。

开发贷这些年始终处于增速偏低的状况,它在整个银行业人民币贷款余额中所占的比重出现下降迹象,现在的占比不足6%。同时,开发贷的不良贷款率也较低,不到1%,大部分银行在0.5%左右,而整个银行业的不良贷款率为1.7%。

“2016年银行给开发商提供的贷款,加上定金、预售款,以及所发行的债券,粗略计算是7万亿多一点,这是什么概念?开发商在银行业这些年整个开发贷的余额只有6.2万亿,但去年一年获得的贷款超过7万亿,这是非常大的金额,所以开发商至少在未来两年不缺钱。”连平称。

他表示,虽然今明两年融资环境在收紧,但房地产行业“阶段性已经吃饱了”,不必担心短期融资问题。

但连平承认,开发商整体的负债率有些偏高,未来如果能降至60%—70%,则比较合理,这样可以避免一部分开发商的风险暴露。

家庭购房杠杆率

2016年以来,银行的按揭贷款高速增长,尤其是去年下半年到今年年初,整个增速非常惊人,引起各方关注。但连平表示,这个增速短期内是偏高的,但并不能推导出危险的信号。

以家庭为单位的按揭率,或者说购房杠杆率,是购房运用杠杆的程度。中国的家庭部门在最近这些年杠杆率明显上升,5年前按揭率大约15%,现在已经翻涨到30%,5年间杠杆率提高一倍。但从国际比较来看,这个杠杆率并不高。

连平对比称,美国和日本在危机爆发时,购房杠杆率达到了100%。“当一场危机要出现的时候,最先需要观察的是整个杠杆率状况,其实就是它的负债状况。美国次贷危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫最终破灭,那个时候它的杠杆率是100%。”

同时,美国现在的购房杠杆率是60%多,日本虽然降下来,但也高达50%多。目前中国是30%,属于比较低的水平。

居民部门资产负债

今年上半年,中国的按揭贷款余额在20万亿左右,但居民部门在银行的存款是60万亿,是按揭贷款的3倍。“他问银行借了20万亿,但他在银行的资产有60万亿,你说这个风险大不大?”连平说。

即便加上一些个人贷款,总计大概30万亿多一点,整个负债率也只有50%。中国的储蓄率非常高,达到48%,而美国很多家庭在2008年金融危机之前都没有存款。

连平认为,从居民部门的资产负债角度看,尽管借了很多钱,增速也比较快,但总体风险很低,还处在一个比较安全的水平上。

按揭贷款占GDP比重

从按揭贷款占GDP比重上看,目前中国按揭贷款占GDP的比重大概在25%左右,加上公积金贷款,可能是30%左右。而日本的这个比例为40%,美国则在50%以上。中国依然处在一个比较低的、相对比较安全水平。

房地产市值与按揭贷款比

连平认为,房地产市值和按揭贷款之比,可以说明房地产如果有泡沫,房价涨得比较快,金融在这中间的推动力究竟有多大。

现在的房地产总市值数据不是非常确切,但大概在300万亿,而按揭贷款不足30万亿,只占房地产总市值的7%,加上开发贷,也只达到10%。这表明,目前总市值这么高,银行从信贷支持提供的资金,对它影响并不是很大。

他表示,房地产市值总量300万亿,这其中不仅是金融资产,还包括资本和金融同时推动的数值。金融从银行的角度来看,它占的比重不高,在这一点上来看,房地产的风险水平也属于相对比较低。

首付比例

除此之外,首付比例比较高,给了银行一个安全垫。对于近期银行按揭贷款增长较快,连平认为,这并不能得出风险很大的结论。2011年到2016年,按揭贷款的增速是21%多一点,但从2000年到2016年,这17年期间,增速则达到了28%。

“所以就得出一个结论,不要看到最近已经出现较快增长,就认为似乎是很不正常。我们如果说从一个发展的时期和一个阶段来看这个问题,看它的平均增速,事实上目前这个增速是开始回落的。”他说。

连平最后表示,房地产的影响是巨大的,但并不能说明灰犀牛已经很近了。我们还有时间筑牢防线,改变风险态势,使得房地产能够保持一个平稳、较快的运行。(中新经纬APP)返回搜狐,查看更多

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