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产业园的嬗变:以张江高科为例,从“房东”变“股东”!

原标题:产业园的嬗变:以张江高科为例,从“房东”变“股东”!

一些敏感的产业园区意识到,依靠土地财政与房地产开发的园区模式将会受到制约。他们开始试着通过股权投资的方式,与园区企业共同成长。为了破解国企入股难的问题,张江高科开始采用基金FOF的方式进行投资。通过这种模式,使得股权投资由国企直接投资转变为国有资本占一定股份的投资基金来投。

近日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地,在上海市土地交易市场成交。两块地建成后将采取“只租不售”模式,优先为产业园区内各类创新创业人才提供居住配套服务。

早在三个月前,上海市规划和国土资源管理局就联合浦东新区共同发布了《张江科学城建设规划》(下称“张江规划”),其中对房产炒作和买卖行为进行了限制。

这意味着产业园区依靠卖地赚钱的模式受到了约束。不过,一批产业园区其实早就通过股权投资的方式,从“房东”变成“股东”。

中国的产业园区诞生于1980年代,主要承载着地方政府发展产业、振兴经济、增加财政收入的使命。所以在过去很长一段时间,产业园区都是以国企作为开发和经营的主体。

本质上,国企产业园并不是以市场为主导的工业地产开发商。园区型的国企并不看重物业载体上所产生的经济效益,比如土地收入、租金等,而是希望通过给予税收减免、地价房租减免等手段来吸引高税收的企业。正因如此,衡量一个国有产业园区的标准往往只有两个,一个是招商注册资本/亩,另外一个是税收产出/亩。

到了1990年代,一批国有产业园区上市,才为股权投资拉开了序幕。

变身科技投行

最早上市的一批园区企业,经过多年的基础设施建设,积累了一批技术研发企业。但当时的资本市场发达程度并不能完全支撑其快速发展的需求,为此,园区上市公司就通过股权融资与园区企业建立了合作纽带。

当时的股权投资更多是园区的‘副业’,甚至是一种招商的手段。比如在1996年,长春高新就募集资金投向了基因工程药物项目等。巧合的是,该项技术专利就是来自张江高科技园区的研发成果。

时至今日,园区地价、租金仍在节节攀升,吸引了大量民企逐鹿产业地产。但一些敏感的园区已经意识到,国家调控政策的相继出台,使得依靠土地财政与房地产开发的园区模式受到制约。

一批产业园试图通过股权投资的方式,与园区企业共同成长。张江高科就是其中的代表。张江高科是上海浦东新区四大重点开发区之一——张江高科技园区的开发主体,也是张江核心园区最大的“地主”。

2017年5月8日,上海市规划和国土资源管理局联合浦东新区共同发布了《张江科学城建设规划》(下称“张江规划”),除了将张江高科技园区继续扩围,最重要的政策是,对房产炒作和买卖行为进行了限制。

“准入门槛提高了。”张江规划出台后,为标准厂房、研发楼、办公楼等产业物业的出售加了把锁。这些物业的买方过去没有限制,而现在必须是拥有产业背景的终极客户,像金融机构就没有购买资格。

此外,根据张江规划,为了降低人才准入成本,张江科学城将增加居住用地,并且新增住宅全部只租不售。张江高科作为上海人才公寓最大的提供者,实际上卖不出一套房子。张江高科迫切需要找到新的商业模式

浦东几个园区中,浦东金桥拥有高端人才公寓,住户群体是外企高管,中高档的租金只要按照每年通货膨胀的速度增长,就能保证上市公司持续增长;陆家嘴则拥有上海最贵的商务办公楼,一房难求,资源稀缺。而张江高科的特点就在于产业集聚,未来必须走“科技投行”的道路,“将科技地产的有形资源转化成产业投资的无形资源”。

投资更赚钱

2016年,张江高科的科技地产实现主营租售业务毛利6.69亿元,投资收益7.97亿元,投资收益占比54%。ROE也提升到了9.18%。

其中,投资收益既包括已经上市的可交易金融资产,也包括未上市企业的股权分红等

实际上,张江高科很早就有一些股权投资的布局,但净资产收益率不高。葛培健来到张江高科后,首先处理了一批过去的遗留问题。比如张江高科以前投资的一家企业老总上门拜访,一被问到商业模式,这位老总就开始谈政府补贴,葛培健随后决定卖出所持股份,回笼资金投资新的项目。从此,张江高科也形成了“知进退”的滚动发展理念。

据他介绍,投资标的来源有两种,一种是园区内企业,十二五期末,张江高科园区注册企业1.8万家,真正落地经营的有3500家,有租赁关系的818家;再有一种就是无论属地,先进行投资,再拉回园区租赁的。“房东加股东,股东引房东,然后我们跟园区的企业‘结婚’,再到多层次的资本市场去‘生儿育女’。”葛培健总结说。

截至2017年上半年,张江高科已累计投资40亿元,投资项目100个,已上市27家,预披露2家,拟上市13家。另外,通过FOF(基金中的基金,以基金为投资标的)模式参与了14只基金的投资,基金投资规模累计17.30亿元。投资标的广泛,包括蚂蚁金服、七牛信息、天天果园、喜马拉雅等独角兽企业。

究竟地产收益率高还是投资收益率高?葛培健认为,在今后租赁为导向的前提下,地产项目可能要输给投资项目。比如张江高科最近做的一个地产项目,IRR(内部收益率,用于衡量投资收益)在7%左右,但是股权投资如果选对项目,IRR要远高于这个比例。

除了张江高科,不少国企园区都在拓展股权投资。如东湖高新2016年年报显示,对外股权投资总额8.08亿元,同比增长117.62%;南京高科目前股权投资形成的可供出售金融资产已经达到100亿规模,与地产业务的资产规模基本持平。

不过,这些国企园区有一个共同特点,那就是负债率都比较低,张江高科只有58%。实际上,因为被划进自贸区的关系,张江高科一直是FT账户等各类金融创新的试点,能拿到利息极低的贷款。之所以没有加大杠杆投资,葛培健坦言,根本原因还在于人才不足。

基金操盘

相比民企投资时的自由和灵活,国企园区做股权投资时,要考虑到国有资产的保值、增值,因此需要接受一系列政策约束,客观上导致有时决策链条过长。

国有资本在直接投资企业的时候,有具体的投资和风控程序要走,比如非主业投资需要向国资委报批,主业投资超过净资产一定比例也要审批。国有上市公司除了按照上市公司的管理规定执行以外,还要国资委进行批准。比如在上海,产业投资项目估值在2亿以上的标的,需由国资评估中心聘请专家进行评议。

此外,目前A股市场存在一项上市公司国有股划转社保的政策,是由财政部、国资委、证监会、社保基金会于2009年下发的《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》。根据办法,国资参股企业,发展超过一定规模,上市以后,要将实际公开发行股份数量的10%无偿划转社保基金,如果国企本身持股比例低于10%,相当于将持有的全部股份划转社保基金。

在这种情况下,张江高科曾错失几次直接投资的机会。现在最大的风险不是国资流失,而是市场对国有企业的拒绝。”葛培健在吃过几次闭门羹后,感受到了冲击。

为了破解这些问题,张江高科开始采用基金FOF(一种专门投资于其他证券投资基金的基金)的方式进行投资。通过这种模式,使得股权投资由国企直接投资,转变为国有资本占一定股份的投资基金行为。“戴着脚镣在市场跳舞。”

2017年5月25日,张江高科发布公告,拟与上海国际集团有限公司、上海国盛(集团)有限公司、上海国际港务(集团)股份有限公司、国泰君安创新投资有限公司、上信资产管理有限公司及上海科创中心股权投资基金管理有限公司(筹)共同发起设立上海科创中心股权投资基金一期基金。上海科创中心股权投资基金目标管理规模为300亿元,其中科创母基金一期基金募集规模65.2亿元,张江高科拟出资5亿元,该基金重点投资区域是上海地区高新科创园区及上海股交中心“科技创新板”。母基金将继续发起多个子基金,张江高科也有可能继续跟投。

事实上,除了张江高科,东湖高新在运营公司下面也设立了两只基金,其中一只与国内投资机构硅谷天堂联手,并且引入武汉市政府的引导性基金,优先投资于东湖高新园区的企业和准备进入园区的企业。一批产业园区正在通过股权投资的方式,演绎着从“房东”变成“股东”身份的渐变。

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