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“1/10天通苑”的经转商困境:开发商称并非补缴地款能解决

原标题:“1/10天通苑”的经转商困境:开发商称并非补缴地款能解决

华夏时报记者 王冰凝 于玉金 北京报道

当忙碌了一天的人群挤出地铁,走进钢铁水泥筑造的房子,点点灯光为天通苑增添了烟火气,而在这个庞大的社区一角却被黑暗笼罩。号称全亚洲最大社区的天通苑,因接近十分之一的建筑闲置再次卷入舆论漩涡。

这些于2007年、2008年分批建成的建筑,停滞10年没有出售有诸多因素,而最大的疑点在于其建筑土地性质多为经济适用房,开发商需要补交土地出让金办理商品房权证后方可对外销售。

在天通苑开发商看来,天通苑出现大规模空置房并非开发商有意为之,由经济适用房转化为商品房过程中支出较为庞大,一方面需要补缴土地出让金,如果一次性支出压力较大;另一方面还需要建设相关公共配套,这部分支出比补缴土地出让金更甚。但也有人说,天通苑此举实则是捂盘看涨的老套路,天通苑这个谜的背后,到底隐藏着什么内幕?

闲置楼的前世今生

8月8日,《华夏时报》记者去往天通苑,途中记者观察到天通苑南至天通苑北沿线密集林立着天通苑房屋建筑,大量的影院、商场、饭店等娱乐休闲场所点缀其间,展示着这片7.7平方公里土地的繁华。

随后记者在地铁天通苑站下车,在其东南方向,太平庄中二街与立水桥北路交汇处看到了这片闲置的建筑物,被围挡围起的暗黄焦红建筑显得极为陈旧,沾满灰尘的玻璃印证其饱经风雨,除一间呈现高低床简易居住的房子外,其他房屋均无人居住,楼栋间荒草遍布,在一项目出口处张贴着“空方区域,闲人免进”。

而一街之隔的天通苑房屋早已住满了人,同一时期、同一地段修筑的房子似拥有两种截然不同的命运,一处喧哗拥挤,另一处荒草丛生。

“这一片2008年就盖好了,证件不齐,卖不了。”链家门店一位置业顾问对记者表示。

记者查阅天通苑开发企业顺天通房地产开发集团有限公司(下称顺天通)官网显示,天通苑居住区位于北京昌平区,由天通苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分组成,占地面积为7.7平方公里,累计为北京中低收入居民提供了6万多套经济适用房。

另据了解,天通苑项目总建筑面积超过1000万平方米,共有746栋单体建筑物。其中闲置建筑物多数位于天通中苑内,处于待售状态的有79栋,总面积为103万平方米,占到天通苑项目总建筑面积的1/10。

记者随后采访了顺天通相关负责人,其对未能售出的项目表示默认,并表示“除这十分之一建筑,天通苑的其他项目在去年就已售罄。”

而上述建筑之所以被闲置要追溯到上世纪90年代末。

作为北京市最大也是最早的经济适用房社区之一,自1999年开始就由顺天通房地产开发集团进行开发建设,最早在2000年开始对外出售。

据了解,在天通苑规划建设之初,经济适用房的作用被确定为一方面解决市民住房困难,另一方面拉动房地产市场,因此天通苑出现了三居甚至四居的大户型经济适用房,但是当时很多大户型经适房都没有售出,而天通苑作为经济适用房开发大量大面积户型曾一度引发社会质疑。

为了消除大户型经济适用房的负面影响,2006年9月8日北京市住建委下发《关于对天通苑大户型经济适用房处理意见的通知》文件,对天通苑未售出的单套建筑面积超过140平方米的经济适用房做出处理,开发商按当地地价水平补交每平方米590元的综合地价款后按商品房出售。

但由于顺天通难以一次性补交高额土地出让金,因此选择分批补交转化,这也导致了如今仍有闲置的建筑。

次延迟上市

事实上,天通苑闲置新房曾经多次传出过上市的消息,但却迟迟延期。

据公开资料显示,1998年,北京市政府确定天通苑地区作为北京市经济适用住房建设的重点地区之一,之后该地区陆续建设了天通苑一期、二期、三期、四期,建成后天通苑经济适用住房总建筑面积将达500万平米。目前,天通苑由北区、西区、东区、本区四个区组成,其中经济适用房为35万平方米。

据悉,2000年,天通苑地区最早的楼盘以2650元/平米的价格对外出售,是北京房价最为便宜的经济适用房社区之一,吸引了不少中低收入者入住,该区域因此被誉为“民心工程”。

17年过去,天通苑的房价翻了接近20倍。那么,闲置新房的缓慢推盘,是否是相关企业有意捂盘看涨?

天通苑最近的一次开盘可以追溯至2012年2月1日。彼时,其售楼中心的公开信息显示,“天通·公园里”正在销售的项目包括天通艺苑401、402、403三栋塔楼和北苑一区29号板楼,也就是俗称的“东一区”和“北一区”,主力户型为138-160平米2-3居及199平米大四居。虽然报价为17500—18000元/平米,但实际销售均价却超过了住建委的备案价格,达到18078元/平米。

2014年,天通苑曾传出开盘消息,但一直延迟至今。

此后,楼市异常火爆,但天通苑却一直没有入市,这似乎推翻了其“捂盘”的嫌疑。

闲置楼的出路在哪?

如果按照当时天通苑地价水平补交每平方米590元的综合地价款转为商品房出售是一笔巨款,那如今的天通苑地价与彼时相比,则不可同日而语。

经济适用房的土地由政府依法以行政划拨方式供应,免交土地出让金;普通商品房的土地严格按“招拍挂”的有关规定,通过市场竞争的方式供应,须交纳土地出让金。

对于经适房,北京市住建委曾规定,“已购经济适用住房的家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,产权人可以补交土地收益后改为商品房。”如此看来,天通苑北二区最终以商品房出售,很可能是开发商自行“经转商”。

天通苑的房价早已经从最初售价为2650元/平方米,涨至2005年的6000元均价,到如今天通苑二手房均价处于42000元/平方米左右。

当记者问及空置经济适用房转为商品房是按照2006年的标准还是如今的地价标准,上述相关负责人三缄其口,只表示“其中的具体细节并不了解,但天通苑项目在经济适用房转为商品房的问题上手续办理相对繁琐一些,不只是单纯缴纳土地出让金方面,否则不会拖这么长时间。”

此外,该负责人否认了被外界议论纷纷的捂盘惜售,其表示“天通苑房价已翻十几倍,且现如今频频颁布房地产新政,能卖肯定早卖了,不是为捂盘。”而且“房子、物业价格都是由政府审批的。”她说。

该负责人表示天通苑项目现在处于缓留状态,在是否会推进滞留房项目问题上,领导层表示意愿,但其并不清楚具体实施。企业方面暂时不打算对外界透露更多信息,不希望成为外界的谈资。返回搜狐,查看更多

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