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欧阳捷:共有产权一小步,中产梦想一大步

原标题:欧阳捷:共有产权一小步,中产梦想一大步

共有产权成为近期最大新闻热点,是因为首都的政策往往代表了一种政策导向。

表面上看,是因为房价已经过高,年轻人购房无望,通过共有产权,政府帮助年轻人实现家庭财富的积累,并跟上时代发展的脚步。

仅仅如此吗?

1

年轻穷人成为中产阶级必须拥有住房资产

过去我们曾经说过,我们的主要家庭财富不在储蓄上,即便是北京的人均储蓄也不过8万余元,比唐山的人均4万多元多不了太多,我们的主要家庭财富也不在股市上,大多数人并不炒股,全国人民人均股票市值约4万元,我们的主要家庭财富更不在黄金、期货和海外投资,我们的人民不是土豪。

我们的主要家庭财富在哪里?

我们的主要家庭财富其实都在房子上,而且主要是住房,全国城镇商品住房价值大约300万亿元(去年以来大幅增值),按城镇人口计算,人均约40万元。

如果我们没有住房,我们的家庭财富就会落后于时代,就无法加入不断壮大的中产阶级,已经加入的也会从爬雪山过草地的中产阶级队伍中掉队。

换句话说,年轻穷人想要成为中产就要先当“房奴”。

为什么我们都在追求住房这一主要财富形式?

美国华盛顿大学迈克尔·谢若登教授在他出版的《穷人与资产》一书中首次提出“资产建设理论”,这是当代社会科学领域的一个重要新理论,所谓的资产建设,就是指政府或非政府组织有组织地引导和帮助穷人进行资产积累,而非简单地直接增加其收入和消费,穷人依靠自身积累的资产进行特定目的的投资,从而实现自身发展。

这一理论有三个重要发现:

A、一个人缺乏资产是导致持续贫穷的重要因素;

B、个人和家庭的资产积累有相当部分甚至大部分来自资产储蓄,而并非收入减去消费的剩余“储蓄”;

C、在没有或很少有现存资产的情况下,对穷人来说就只有:就业,或者政府基于穷人收入的补贴——维持穷人最低生存程度的转移支付。

因此,教授认为,长期来看,通过资产的积累,不仅能够提高穷人的消费,而且还会帮助穷人建立起自己的资产,更有利于他们早日走出贫困处境。

教授给出了一张图表,说明通过提高收入,可以增加短期低消费,而通过资产则可以提高长期的稍高消费,并提出资产是获得长期福利的保障。

资产建设理论的基石就是要重塑资产社会政策,扩展原有福利概念,不仅仅是维持穷人的基本生存条件,更要帮助他们积累资产财富,提升其投资和消费能力,同时也改变了传统社会政策按收入、资产、安全、地位、权利排序的资源序列,将资产提升到第一位。

因此,政府帮助年轻穷人获得资产的社会政策才是解决贫困、促进发展、维护稳定的首要之策。

2

共有产权住房是帮助年轻穷人不断奋斗

进入中产的一条捷径

在海外,英国很早就实行了共有产权制度。

1980年,撒切尔政府修改了《住房法》,并开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。

凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房,即“优先购买权”政策,住户住满两年后即有权以不超过房价60%(不超过60%是重点)的最大优惠折扣价格购买所住的公房,也可以申请购买住房的部分产权,其余部分仍然租用,等收入增加后再买下整套住房。

此项“优先购买权”政策,吸引了大约1/3的公房租赁者购买了现住房,是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。

到2002年,英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权,只有20%的居民继续从当地政府租赁公有住房,10%的居民租住私人房屋。这种住房消费格局,是长期以来英国住房政策特别是公有住房政策实施的结果,也契合了英国居民希望拥有自有住房的传统观念。

德国的住宅储蓄政策,新加坡的政府租屋工程,以及瑞典的政府投资建房和合作社建房、房主分期付款偿还建房费用等方式都体现了政府解决低收入群体住房的努力。

在国内,共有产权其实也不是新鲜事,2007年淮安试行共有产权房,就已经是比较彻底的帮助穷人建设资产的政策逻辑。

当年的淮安房管局长邵明说:“这是给穷人买一个安心。拿到产权时,他们有个一份成就感,更重要的是,有了一份安定感。相当于政府保证它8年不涨价。这个时候他们创业的积极性很高,肯定会去存钱买房。如果没有这个共有产权证,发现市场上房价涨了买不到房,就买酒喝去,没有盼头,对这个社会失望”。

政府是想鼓励中低收入者购房后仍要继续奋斗,争取买回政府手中的产权,这对年轻人极为有益。买不起的或者不回购的(特别是老年人),当然也可以一直用于自住。

这是典型的资产建设计划,既帮助一部分穷人通过自己的奋斗改善生活状况和增加财富积累,又能保障另一部分想拥有自己的家又不想承担过重压力的穷人过上好日子。

现在的淮安已经更进一步,不再实施实物共有产权房而是货币化共有产权资产。

但不管是什么样的共有产权住房,其本质都应该是政府让利、帮助穷人通过资产建设达到财富增长,从根本上摆脱其只能依赖收入、而无法跟上资产财富积累“高铁速度”的怪圈。

当然,共有产权住房不是安居房、经适房,其住房应当是有品质、有配套、有增值的好房子,才能让住房成为财富积累的加速器而不是漏水池。

3

共有产权购房人真的能少花钱、住好房吗?

《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》明确提出:“共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设,全面实施装配式建造、全装修成品交房,执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导‘互联网+城市规划建设管理’的新理念”。

而且,共有产权住房要“推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合,实现小区无线网络(WIFI)全覆盖。安装人脸识别系统,试点建造智能化小型公用仓库”,“将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置”,无疑这些标准都远高于现有普通住宅小区的建造标准。

装修样板间要按照“试错样板间”、“工艺样板间”、“成品样板间”进行策划实施,绝对是引领时代潮流和符合90后需求的好房子。

好房子自然要好成本,与普通商品房的建安成本相比,每平米增加几百甚至上千元可不是小数目。

购房人要少花钱,就必然要有让利的。谁会让利?

政府引导的事,让利似乎是情理之中的。比如,让地价、让税费、免利息。

当年淮安试点共有产权住房时,明确“以出让方式供地,纳入省市年度经济适用住房建设目标任务,享受经济适用住房优惠扶持政策”,“一律免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。对符合共有产权住房供应对象配售共有产权住房条件的住房保障实施机构、企业以及购房个人,享受经济适用住房税收政策。”

政府让利不仅是针对企业,也针对个人。

淮安鼓励个人购买产权的政策也非常优厚:“购房人如果5年内购买政府手中的产权,按原配售价格结算;5年后8年内购买的,按原价加当年利息结算;8年以后购买按届时市场评估价格结算”。这就相当于5年内购买政府产权的,由政府提供了利息补贴,而且政府还放弃了房价上涨带来的市场溢价。

但是,《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)提出:“共有产权住房建设用地可采取‘限房价、竞地价’、‘综合招标’等多种出让方式”,在住房成本已经十分透明的今天,竞地价意味着政府其实并不想损失可能的土地溢价,当价高者得的地价难以下降之时,少花钱、住好房的希望其实是有点渺茫的。

不过,在大城市普遍实行限价令的今天,保障性的共有产权住房限价模式或许能让购房人少花钱。

征求意见稿提出:“共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定”。

为什么同地段、同品质的商品住房,销售价格不是“不高于”而一定是“低于”呢?况且同地段真的有同品质的普通商品房吗?如果以建设成本和适当利润为基础,恐怕房价是很难低得下来的。

如果仅仅是为了吸引更多人去购买共有产权房,购房人和政府都低价享受了共有产权的现实利益和增值空间,却损害了建设单位的利益,其实也是不尽合理的啊。

在共有产权住房地价竞拍、售价限价、建设标准严苛的情况下,恐怕某些建设、施工单位要么承受亏损,要么以次充好,建成的小区未必都能够达成政府所希望的绿色智慧社区。

正应了“什么都想要,反而什么都得不到”的老话,很多地方安置房和经济适用房的品质教训是值得我们反思的。

与其在共有产权住房上去做不切实际的要求,还不如让共有产权住房回归应有的符合普通商品房标准的保障房本义,并适度放宽高端商品房的限价,让高端产品去探索产品创新、引领产品趋势。让企业承担部分保障性住房让利的社会义务的同时,也可以从不限价的高端商品房中弥补利润损失,不管这个企业是国有企业还是民营企业。

换句话说,不是让建设单位和施工单位承担让利责任,而是让购买高端住宅的土豪帮助穷人资产建设。

4

谁更应该成为共有产权住房的购房者?

《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿),强调这是全面贯彻中央“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,准确把握住房的居住属性的文件精神,加快形成符合首都特点的房地产市场基础性制度和长效机制,帮助更多的人实现住有所居,有利于满足无房家庭住房刚需,政府和老百姓一起努力解决住房困难。

无疑这是非常理想的制度设想。

很多非户籍家庭一定对“满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%”这一条规定多了很多期盼,不过,“老百姓”是比较笼统的提法。

征求意见稿进一步明确:“各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求”。显然,共有产权住房只是针对户籍和特定非户籍的重点人才,而不是所有老百姓的。

2013年时,淮安市保障性住房建设管理中心主任蒋峰就说过:“共有产权房要解决的就是‘夹心层’的住房难题”,这部分人既买不起普通商品房,也不符合廉租房条件。这个观点无疑是极为正确的,也恰恰暗合了《穷人与资产》中帮助穷人开展资产建设理论的逻辑。

如果按照迈克尔·谢若登教授的资产建设理论,共有产权的价值实际上远远超过学界和政府的一般认知的。

共有产权住房的理想模式是帮助更多有能力、有潜力的年轻穷人拥有住房,那些努力奋斗却永远赶不上房价飞涨的夹心层年轻人和比较困难家庭群体才是共有产权住房最应该帮助的那批穷人。

相比穷人,重点人才更需要共有产权住房吗?

从城市政府的角度看,共有产权住房或许是吸引重点人才的有力抓手,可以帮助城市实现产业和人口的腾笼换鸟。

从政策环境的角度看,重点人才相对更加富有,更需要的不是共有产权住房而是有利于自由发挥聪明才智的政府与企业政策环境,以及确保财务自由、无后顾之忧的全身心投入。

从重点人才的角度看,尽管有些重点人才也需要住房,但他们不是最急需的那一批人,他们更有能力或许也更有意愿购买完整产权的商品住房,可以自由交易的资产配置也能够帮助他们实现更加自由的财富配置。

从这个意义上来说,共有产权住房用来帮助穷人的资产建设恐怕是更具有社会现实意义。

5

共有产权住房的份额如何确定?

征求意见稿指出:“购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府份额由代持机构持有”。

这段话有点含糊,仔细琢磨,其实并不复杂,假定共有产权住房的销售均价是同地段、同品质普通商品住房价格的80%,购房人的产权比例就是80%。

虽然共有产权住房销售价格经过有关机构评估,但是,其品质实际已经高于同地段普通商品住房,其价格大幅低于同地段、同品质的可能性极小,换句话说,正常评估情况下,购房人的产权份额应当是100%。

但是,征求意见稿规定:“共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格”,虽然不太符合实际,但显然这是为了让政府代持机构必须掌握一定的份额,但如果代持机构的份额不到10%或者20%,对于帮助买不起房子的穷人又有多少意义呢?

共有产权住房土地采用竞地价方式,政府基本没有土地溢价损失,住房按照商品房建造,相关环节税收并没有少,而且因为增加了装配式、全装修、绿色智慧等要求,增值税反而更多,换句话说,共有产权住房的政府收入并不会减少,没有让利,何以持有产权份额呢?

放弃竞地价模式,以降低土地出让金为代价并获取共有产权的应有份额,才能真正帮助共有产权购房人享受到相对低廉的共有产权住房价格,降低他们的买房负担,实现通过资产建设获得财富增长的机会。

有人问:共有产权住房合适出租吗?

政策规定“已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定”,但是,既然没有住房才有资格购买共有产权住房,为什么还要允许出租?

显然,政策是留了口子,当共有产权住房购房人未来财富增长之后,可以购买并自住商品住房,而将共有产权住房出租牟利。只是政府又如何能掌握其真实出租情况并分享出租收益呢?这同样意味着巨大的监督管理成本,也意味着存在巨大的牟利空间和监管漏洞。

共有产权住房本是一个减少分化缩小差距、帮助穷人共同发展的好模式,但愿不要为了各自的利益而扭曲了它应有的本义。

6

共有产权房会平抑房价上涨吗?

2014年,六个城市试点共有产权住房,就有专家就表示:“共有产权住房有两个直接作用,一个是使得部分群众自己支付一部分钱解决住房问题;另一个是规范现在的经济适用房和限价商品房制度,遏制在保障房里的牟利空间,还能在一定程度上平抑高房价”。

征求意见稿指出:“共有产权住房优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡”,设想很美好,实践很困难,因为核心区的确很难安排住房。

这意味着共有产权住房会更多出现在远郊,在这些交通不便、配套不全的区域,政府很可能会先行投入大量资金创造交通便利,并推进公共服务、带动商业配套。

恰如我们过去所说:“短期来看,房价上涨最快的区域一定是政府投资带动公共服务投资和企业商业投资,这些投资将转化成为房价上涨的增值空间”

有人认为共有产权住房的大量推出会导致购房者放弃购买商品住房,进而缓解商品住房供求紧张的矛盾,并缓解房价过快上涨压力,其实这很可能混淆了共有产权住房与普通商品住房的购买客群,显而易见的是,年轻人买摩托车是不会影响老年人购买汽车的价格的。

黄石市当年试点共有产权住房时就有人说,与政府合伙买房怎么着也是不会亏的。现实来看,此话也是不谬的。

如果再看看征求意见稿中的这一段话,其实也可以理解已经埋下了伏笔:“共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买”。

很明显,只有房价持续上升,代持机构才有可能选择“优先购买”,这是明摆着不会允许国有资产流失。而且,这句话虽然简单,其实也已经是修正了自住型商品房退出机制的瑕疵,意味着政府不会再损失住房增值的利益了,特别是当大城市房价还存在明显的继续上涨可能时。

7

共有产权房真能降房价?

有人说,共有产权住房会大幅降低房价。

上述理论和我们的切身感受都告诉我们,不论是什么政策,都只会影响短期市场,而改变不了长期趋势。

过去总有人说:“世界上没有只涨不跌的东西”,现实却不一定。

事实上,以现有认知来看,有一样东西是长周期中只涨不跌的:地价。

霍金预测世界人口将从72亿增长到2100年的110亿人,但是地球表面积不会增加,而且人是向大城市流动的,大城市的土地越来越稀缺,价格当然是会不断上涨的。马克思的土地级差理论也证明了大城市的土地是在不断上涨的。

当然,长周期来看,也有一样东西是只跌不涨的:钱。

所有国家的钞票都是越印越多、而且不会等额回收多印的钞票销毁的,因此长期来看,钱一直是在不断贬值的。

去年7月4日《欧阳先声》的微信文章【点击链接可直接阅读】已经告诉我们:决定房价的三个最重要因素就是“人地钱”的资源配置,因此,大城市房价总是会上涨的,只不过会是震荡上行的。

担心共有产权房价下降其实也是杞人忧天,如果共有产权住房形成的财富会减少,政府鼓励的共有产权住房还会有人愿意买吗?发达国家的资产建设计划不早就成为泡影了吗?

不仅如此,成本也在推动共有产权住房的价值上升。

所谓的降房价恐怕只是降低了住房均价。

征求意见稿提出:“市住房城乡建设委、区人民政府应当按照人才工作需要,在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集共有产权住房,用于满足区域范围内人才居住需求”, 但是,城市核心区恐怕很难有土地供应,因此,“从城市发展新区统筹调配房源使用,促进中心城区人口疏解”、“开发建设单位递补选房后满6个月,房源仍有剩余的,由市住房城乡建设委统筹调配给其他区进行配售”的政策就成为远郊区的重要支援任务。

可想而知,未来共有产权住房恐怕就像现在的商品住房95%都在六环以外,当然也起到了拉低住房均价的作用。

8

其实我们或许只需要三种住房就足矣了

首都在产权型保障房制度上的探索非常积极,产权类型也是最多的,不仅有廉租房、公租房,还有经适房、两限房、自住商品房加上现在的共有产权房等,但其政策一定是具有导向性的吗?

其实未见得,比如北京的自住商品房、两限房都没有成为其它城市学习的榜样,因为政策本身存在有明显的瑕疵。

就拿经适房来说,那些过去曾经开着宝马住经适房的人群是否还住在里面?如何将其清退出经适房小区?这不仅关乎政策的公正性与公平性,也关乎行政管理的巨大成本,可以想象,如果将这些人清退出经适房小区,将动用多少房管部门公务人员、公证人员甚至警察和法院干警,会造成社会的不安定因素和不良影响,导致对政府的误解和非议。但如果不能及时清退,政策的公正公平就无从谈起。

经适房建设初期的制度设计并不完善,最关键的是没有设计好退出机制。

自住房也是同样,当购房者出售其住房时,谁拥有定价权?如果出售价格明显低于市场价格会直接导致政府资产损失时,政府合法干预其实是缺乏政策规定和流程指引的。

有一本书叫《大道至简》,讲的是世界著名企业家的经营管理思想,以及如何通过最简洁而行之有效的办法提高管理效率、降低管理成本、提高综合效益,这对于政府管理其实是同样行之有效的。

其实无论是经适房还是保障房,最简单、最高效的管理办法就是取消其分配制度,实行货币式租房补贴办法,让被保障对象按月领取住房补贴,而不必管他们住在什么样的小区、什么样的房子。

假如他们住在了比较豪华的住房而能够承受得起昂贵的房租时,或者他们隐瞒了收入、资产却去享受政府补贴而被举报核实时,政府可以随时核减或取消租房补贴,追索、追偿甚至追诉其欺诈的经济、信用与法律责任。

这样不但可以减少行政管理的复杂度,压缩权力寻租空间,更可以提高财政资金的使用效益,还更容易实现政策的公正公平。这一点上,美国按照收入水平30%与市场租金的差值进行补贴的做法就值得参考借鉴。

征求意见稿提出:“本办法施行后,未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的,均按本办法执行”,显然政府部门也在努力减少保障性住房的管理种类,来降低越来越高、无法承受的行政管理成本。

大道至简!其实我们或许只需要三种住房就足矣了。

廉租住房——提供老年穷人有尊严、可永久居住的住房;

共有产权住房——帮助年轻“穷人”获得有产权的保障住房和财富增长;

商品住房——可自由交易,提供政府更多额外财税收入。

而且,我们也不应该给共有产权住房贴上标签,就像我们过去给廉租房、公租房、安置房等保障房贴标签一样,这样做的话,不仅可能制造贫民窟式的脏乱差小区,而且让生活在里面的穷人及其子女丧失尊严和体面,当其中有人走上犯罪道路时也往往毫无羞耻感和罪恶感,就是因为他们从小就很少得到尊重和荣耀。

1949年美国国会通过的《全国可承受住房法》指出:美国住房政策的目标是“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境”,体面、有尊严的居住环境是排在第一位的,显然这是有道理的。

淮安市共有产权住房的分散建设模式让穷人成为商品房社区里的“共有者”,几乎没人知道小区里哪几户是“共有产权”房的住户,这恰恰是保留穷人尊严的最好策略。

有尊严地活着并有机会获得共有产权住房,这是年轻穷人的一小步,同时也是他们实现人生财富积累进而实现中产阶级梦想的一大步,住房不仅是现实、还是梦想,让我们祈祷:现实成就梦想吧。

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