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新加坡VS香港模式?房地产长效机制的艰难取舍

原标题:新加坡VS香港模式?房地产长效机制的艰难取舍

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§ⅰ 前言——教育、原创和山寨

始自2017下半年的「购租并举、租售同权、只租不卖……」房地产系列新政,转眼间试点施行已近两个月,升斗小民们从最初的新鲜驻足观望,到黔之驴般近距离睁大眼睛仔细打量,不看不知道,细审之下不就是1998年第一次房改推行的新加坡组屋模式么?说到这里,忍不住插句题外话。

功利到骨子里的应试教育体制,比之八股取士的科举制度并无丝毫高明之处,说到底都是为集权服务的驭民手段,只不过前者看起来比后者普及程度更高一些而已。而这种教育土壤里培养出来的所谓人才,传统魏晋文人的清高风骨已经荡然无存,几乎清一色褪变成为精致的利己主义顺民,高谈阔论诸如厚黑保身、揣摩圣意、曲意迎合……放眼世界大概无出其右,但谈到科技、制度创新却根本是缘木求鱼。莫言、屠呦呦这种几十年难得一见的例外,就似铁树开花可遇而不可求。

虽然创新无比艰难,但国人对于山寨功夫却精雕细琢情有独钟,而且一直以来极有心得,从现代科学技术到现代管理制度。前者在8月18日美国政府启动301知识产权保护调查之后天下皆知,而后者最时髦的代表作就是建立房地产发展的长效机制,眼见就是照搬后量体裁衣的新加坡组屋制度。

§ⅱ 让世界点赞的新加坡组屋制度

1965年新加坡独立之初,国土面积仅600多平方公里,人口却高达250万,80%以上的家庭居住在简陋的木屋,其中贫民窟更是超过半数。在心系国民的李光耀总理力推组屋制度短短20年后,新加坡85%的居民都住进了政府出资建设的组屋之中,而且95%实现了自有产权。不要去扯人口多这块遮羞布,新加坡你懂的。

简单了解下新加坡组屋的三轨制模式。对占居民人口总数80%的中低收入群体提供政府出资建设的组屋,对15%的高收入群体提供商品房,对5%的社会最底层提供政府廉租屋。笔者始终坚定认为,对弱势群体的最大尊重,体现了一个社会的文明程度。扯远点,义薄云天的大英雄关公最为人称道的恰是欺强而不凌弱。

不难看出,政府制定房屋政策的出发点,首先立足土地稀缺这一国情,然后始终以把占社会人口绝大多数的中低收入者买得起作为首要目标。建国之初财政拮据,政府和国民同甘苦建设40至70平米的小套型组屋,后来随着经济发展和国民收入提高,逐步建设50至125平米套型的组屋,但坚决不建过大套型,为什么呢?

从最初的政府出资为国民建设组屋,到后来居民收入提高后开始出售,政府的建房资金投入开始进入慢慢回收的良性循环。当然,为打击投机的缜密手段必不可少,但对全体国民一视同仁,官员并没有得到丝毫以权谋私炒房的机会。

得益于政府严格推行的「组屋内循环制度」,每户居民只能拥有一套政府组屋,如果居民收入提高,需要购买更大套型的组屋甚至是商品房,政府回购其现住的组屋,再转售给其它需要这一价位档次组屋的居民。这种做法首先保障了政府建房资金的高效使用,客观上稳定了房价。道理一看都明白,严格控制在15%以内的商品房比重,无论房价怎么涨,根本不足以撼动占据85%比重的组屋价格。

难能可贵的是,政府自始至终没有打过寸土寸金的土地财政主意,也从不去自我美化宣传,但国民由衷的自豪感和对政府的感恩就是最生动的无字碑!「安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山」,华人圣贤的憧憬又一次生根华夏,但却在海外开花结果,成为国人眼中永远的艳羡,和心头亘古的隐痛。

§ⅲ 师承新加坡的1998年第一次房改

1998年第一次房改,体现了一种「民生的归民生,市场的归市场」的指导思路,这同时也是最接近新加坡模式的一次伟大尝试。具体政策如下。

对于实在没有购房能力的10%最低收入家庭,政府直接划拨土地,财政出资建设托底型保障住房,通过廉价租赁的方式实现居者有其屋。

对于有一定经济基础、占城市总人口80%的中低收入家庭,政府低价征用、转让建设用地,监督开发商建设经济适用房。落实缜密的配套法规,对购买人的申请条件、购买程序、转售程序等进行严格限制,一个家庭只能购买一套,不能转做商用,购买后N年内不得出售,即使出售也只能卖给政府,卖出后才可以再次购买同类房屋……只为限制投资、投机性购房。

对于占不到总人口10%的高收入家庭对高质量的居住需求,以商品房解决。当然,政府收取的土地出让金,和经济适用房的标准大相径庭,但周瑜打黄盖是不?

是不是和新加坡的组屋制度亦步亦趋?而这不正是「房子是用来住的,而不是用来炒的」生动体现吗?1998-2003每平米只涨价343元的蓝皮书报告昭示了一切。

可见,好的东西是根本不需要改变的,就如同经过几百年扬弃的市场经济学,拿来即用方便得很,如果非要冠之以××啥啥的,有时候反而失其精华得其糟粕。

但就是这样一种兼具公平和高效的房地产发展良策,也有其致命短板,是什么?呵呵,傻子都明白,那就是政府的油水被牺牲掉了。所以,才有了2003年第二次房改,而正是这次特色创新,造就了今天无数房奴悲怆的宿命。

§ⅳ 香港模式升级版,放水养鱼演化成竭泽而渔

关于土地财政不多赘述。一句话,2003年的第二次房改,彻底撕掉了1998年第一次房改的民生封印,让80%的经济适用房名存实亡成为商品房,其保值、投资、投机属性引发了全民炒房的恶果,究其根源当然就是与民争利的土地出让制度。

2003年以来的土地出让制度,蓝本是香港「土地使用权批租」制度,特点是两权分离。土地所有权名义上归政府所有,政府把为期99年的(我们创造性的活学活用为70年)土地使用权批给开发商,无条件续期。香港特殊的情况大家都知道,弹丸之地寸土寸金,而内地呢,地大物博土地有的是。但是……不说也懂是不?

9月12日,香港财政司长陈茂波警告潜在买家,在港买楼要小心,因为香港目前已经成为全球房价最高的城市,上半年房地产价格涨幅9.3%,一个停车位就曾卖出518万港元(约合66万美元)的天价。不知道是不是受到了内地的熏染?

而在此之前的9月7日,李嘉诚以20亿港元的天价卖出山顶道的两幅宅地,这也是近年来华人首富再一次大规模出售资产。屈指算来,自2013年8月以来,李嘉诚卖掉的内地及香港资产总计已逾千亿港元,获利皆用于海外投资。李超人跑路的眼光究竟是准或不准呢?今天已经发生的都看到了,明天还会发生什么?

97回归后的香港是大陆的晴雨表,这种依靠土地溢价支撑的政府财政模式,在全球资本流动性收紧的未来若干年,失去资产泡沫支撑后会不会有一点儿危险?

2016年以来的脱虚向实、防范金融风险、房子用来住不用来炒……智囊高参们显然已经嗅到了危机来临前浓浓的不安气氛,而实体经济衰颓的根源,除了金融投机,全民热炒房地产泡沫‘居功至伟’。

严惩炒房者,并让他们付出血的代价,高层已经动了杀机。既然大家都那么愿意炒房,那么就集体挂在一棵树上好了。从这个角度讲,炒房或许将演变成炒命。

§ⅴ 继续维稳高房价,还是让利于民振兴实体?

2016年北京9.30限购新政,一直到始自今年7月份的一系列租房制度改革,各种眼花缭乱的调控房价手段,其实都可以视为政府力保房价泡沫不破的小伎俩。并非主动限价,而是国际货币收紧大环境、国内实体经济衰退,已经支撑不起如此畸高的房价了。限价恰恰是为保房价,内在逻辑有几人能看透?

8月28日,被公认为从土地根本入手的重量级杀手锏祭出——国土资源部公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确立第一批在「北京上海沈阳南京杭州合肥厦门郑州武汉广州佛山肇庆成都」13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

嗯,清一色房价摁都摁不住的一二线热点城市,在货币超发受到抑制、泡沫再涨即将失去支撑破裂之际,政府用廉租房价格来对冲的思路再明白不过。其实当下老百姓也买不起,干脆不要调控放任其疯涨可不可以呢?呵呵,有人害怕了。

问题是,这个起初连笔者也大吃一惊的杀手锏新政,细细翻阅旧有红头文件之后,发现居然也不是处女了。其实早在2011年,北京和上海就已经向国土资源部申请利用集体建设用地建设租赁住房了,遗憾的是,申请获批后试点的效果并没出现想象中的釜底抽薪。问题出在了哪里?说穿了还是地方政府利益使然。

首先表现在土地供应量不够,这个不难理解。只要是集体土地低价转成国有建设用地,市场招拍挂一圈儿程序走完,立马就可以十几倍几十倍溢价,试问哪个地方政府傻到不转让而是在上面建设廉租房?第二点就是管理漏洞太多,这同样不难想象,那些拿到廉租房指标的人或许并不是亟需住房的,而是……那啥你懂的,过一层手揭一层皮,这种现象在哪个行业没有?

总结。医食住行养老教育……是牵扯到所有人的安身立命之本,纵观全球已经很少有国家拿来和政府财政直接挂钩,并把经济增长维系在这种刚性需求上。而国人对于置业的传统思维方式,更不应被当成可以利用的弱点被无限放大。

建筑安装成本不足几千,但房价可以被人为拉高到几倍十几倍,这种做法固然可以吸纳超发货币避免通胀,但同样会带来国民人人不肯劳动而只想投机的致命恶果。按照当前的房价,绝大多数人穷其一生也难以企及,而国家不能只满足于不再上涨,让住房回归居住属性始终是第一位的,而这就需要政府对民众让渡利益。

回到文首,寸土寸金的新加坡人口密度远超我们,但是政府始终恪守不依靠房地产牟利的底线,从而让所有民众都可以实现「居者有其屋」的基本保障,国民没有后顾之忧后自然把所有热情和创造力都释放到了发展经济、创造财富中去。政府让民众感受到了幸福感和归属感,而民众创造的财富足以让政府财政健康从容。

房地产问题能否从根本上得到解决,几句漂亮的口号可有可无,而在于政府到底想在房地产行业中充当何种角色。继续与民争利维稳高位房价,还是让利于民振兴实体?大相径庭的思路一定会带来截然不同的结果。

泡沫危险,已经意识到了就不要犹豫,否则自己舍不得下手,而被外资戳破泡沫后,注定会带来无尽的哀伤。

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