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“地王”亏本卖房?开发商与房价的对赌才刚刚开始!

原标题:“地王”亏本卖房?开发商与房价的对赌才刚刚开始!

  摘要:开发商已被逼入绝境?购房者是不是捡到了便宜,房价拐点就要到来?

  本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

  撰文|张银银

  今天(9月13日),杠杆游戏看到最劲爆的新闻,当然是一年一度的卖肾卖iPhone X发布会。可气的是,肾价多年不涨,iPhone一代比一代贵。

  最新的iPhone X已经要卖一万块钱左右……看到苹果手机越来越贵,房价这点事也就安心了。

  不过开发商是越来越静不下,上证报的消息称,限价趋严,高地价楼盘争相贴着地价卖。

  该报道举了南京、合肥等地部分楼盘的例子:如位于南京麒麟G09宅地的京奥港·未来墅,日前终于领到销售许可证,但其身价一降再降,被核准通过的销售均价仅比楼面地价高出3000多元/平方米,基本是贴着地价卖。

  当然,该楼盘也从最初的“精装豪宅”改成了“毛坯房”。

  这到底是怎么回事,开发商是在打什么算盘,或者已被逼入绝境?购房者是不是捡到了便宜,房价拐点就要到来?

  1、部分开发商资金压力大,是个现实问题,相关部门很难开过高单价的预售批条

  有钱的开发商,特别是集团资金实力雄厚,在售楼盘多、储地多、现金流充裕的开发商,即便去年这一波高价拿地,甚至做了“地王”,眼下不适合、没机会高价开发、开盘,大多选择先把高价地块搁着。

  譬如去年“中国地王”融信,上海那块地现在还荒着。只要资金链扛得住,地价实在是太高了,现在入市不是时候。

  按照适合的价格卖,一来实在有些高,或许超出了市场接受;二来,调控大势毕竟还在,地方相关部门也有压力,以现在的情况,人家不可能随便给你过高的预售价批条。譬如上海、北京,可谓是这一波执行调控最坚决城市。你指望上海相关方面给你单价十多二十万/平米预售批条,不现实嘛。

  那么,有资本能力就先忍着,等待下一波上涨周期。

  而压力有点大的开发商,那么只好硬着头皮上。杠杆游戏完全理解他们,只要不亏,或者暂时不亏太多,回些款也是不错选择。

  以南京的京奥港·未来墅为例,上证报称,该公司土地款是通过信托融资支付的,而且第一期还款日已近在眼前。

  “宏金46号集合资金信托计划”显示,借款方为北京京奥港集团有限公司,资金投向京奥港·未来墅地块。该计划是结构化产品,总规模为49.6亿元。其中,优先级资金34.72亿元,次级资金14.88亿元,分两期发行。

  第一期34.45亿元,优先级28亿元,次级6.45亿元;第二期15.15亿元,优先级6.72亿元,次级8.43亿元。第一期到期日是2017年11月12日,第二期到期日是2018年2月26日。

  你懂的,第一期信托到期只剩下2个月。除非有钱补窟窿,或者足以拆东墙补西墙,否则就只能老老实实抓紧建房子卖!

  2、贴着地价卖房,并不意味着真的低价卖。一期便宜,不代表二期、三期……便宜

  京沪的新楼盘销售应该算是比较规范的。但在不少较大体量的城市,你懂的,大凡楼市供不应求、价格很热的时候,什么茶水费、中介费、装修费……一堆莫名其妙的费用就出来的。抱歉,往往都是没发票的,有个收据就不错了。

  杠杆游戏记得,此前,某专业房产公号就调研了武汉楼市,被这些乱七八糟的费用深深震撼。其实不独武汉,不少城市都一样,武汉楼盘只是普遍嚣张了一点。

  随行就市嘛,既然单价高、需求大、抢着买,而备案价格又被相关部门死死控制着,怎么办?只能黑市价格“调控”——各种摆不上台面,不对,就是公开说要这些钱才可以买房的费用就冒出来了。

  南京过去一年多的楼市销售是极为火爆的,很多时候真的供不应求。所以,我们也不要被相关部门核准的备案价欺骗了。当然,每个城市、每个地块各有自己的情况。

  譬如上证报举例的南京京奥港·未来墅(麒麟G09宅地)。北京京奥港集团去年4月15日,经过61轮激烈竞拍,以47.6亿元拿下了南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/平米,创出了麒麟板块的新高。

  当时,周边楼盘的价格在1.7万元/平米至2.2万元/平米,上述楼面价属于典型的“面粉贵过面包”。而后来调控加码,各大城市、开发商都不能顶风作案,难道今年京奥港·未来墅一下子就按照四万块卖?

  第一,这个涨幅可能大了点,超过了市场接受程度;第二,如上文所述,相关部门不接受,舆论不接受!再考虑到这个位置,杠杆游戏专门问了下南京朋友,这里卖四万确实还是有些压力的。

  现在又要回款,那只好便宜点。为了便宜,也只好从最初的“精装豪宅”改成了“毛坯房”。其实,换个开发商未必这个思路,人家纵然没可能卖4万/平米,卖3万也不是没可能,再不行捂着。

  硬气。

  对了,杠杆游戏要说的是,别以为北京京奥港很傻。这也只是第一期开盘,接下来人家也会观望,随行就市。要是形势对了,二期、三期……人家涨价可以吧。所以,就算现在一期赚不了什么钱,甚至略亏一点,不代表接下来没办法。

  也或许,有些杠杆玩太大、激进的开发商真的要倒下。如同2014-2015年,有一波开发商没挺过来,没机会见到这一轮的曙光。

  3、史无前例调控前后高价拿地,是一场豪赌!

  各位杆友一定注意到,现在是个人都觉得房价一定不会降,不敢降。为什么?

  因为开发商个个资产负债率都不低,欠了那么多钱。所有的资产实力,说白了都是建立在房价基础上。如果房价崩塌,债务金融风险可想而知。金融机构伤不起。

  而从钢铁、水泥,各类建材、家电、装修材料、汽车等行业,又无不受房地产周期影响。说直接点,我国经济增长和房地产形势关系太大。

  地方政府,杠杆游戏不多说,你懂的。对卖地的依赖还是一样,缩小不多。甚至有的地方对卖地、相关地产税收的依赖越来越大。政府Zhai务呢,不少又在增加,地铁建那么多,都是欠的钱早晚要还……

  地方经济的稳定、就业,也离不开房地产。迄今为止,少有城市找到了新的替代动能,那么只能靠地产。

  回到个人购房者、投资者,不少杠杆率也不低。要是房价真有个闪失,各位上了船的,也是不答应。

  从开发商到很多人,都觉得货币政策不松也不至于往死里搞,调控是会努力坚持,但需要时就会适当放松。所以在这样的相对乐观预计之下,拿地热情从去年至今都还是很高的,大部分人依旧看多楼市。

  很大程度上说,看多中国楼市,就是看多我国经济的未来。似乎如此,也似乎矛盾,后患无穷?

  再加上一二线城市所谓中心区的地块确实有些紧张,整体上又搞出些很紧张的样子,开发商也为难啊。补仓重要,不拿地未来怎么办?再高也得拿!还有的开发商确实要搏一搏,需要“地王”光环……

  有了更多地,也才有更多信用,才被金融机构信任,资产负债率才有望控制;有了更多的地,才可以做大规模,才更安全。

  不做大,区域龙头甚至都要败下阵来,重庆一代枭雄晋愉倒下,重庆“李嘉诚”张松桥的中渝土地都卖给了恒大。龙湖很早意识到这一点。同城的金科、协信腹背受敌,也决定放手一搏,搞大自己。

  类似的故事,在很多城市、开发商身上上演。融创、恒大通过不断的吃进、买买买,让自己更大,也或许更安全。

  买更多的地,买更贵的地,欠下更多的钱,希冀一个更美好的房地产、房价未来。这是一场豪赌,赌的是没人敢对房地产开刀,赌的是我国需要房地产业。

  既然调控还在继续,高价地块、“地王”们,有需要的就贴着楼面价先把房卖着。边回款,边等美好的未来,一场豪赌刚刚开始。

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