>财经>>正文

从雄安深汕看飞地经济 ——先富带后富,不止于拆墙

原标题:从雄安深汕看飞地经济 ——先富带后富,不止于拆墙

    作者:国泰君安地产侯丽科

  深汕合作区,向东再造一个深圳。

  雄安新区,向南再造一个北京城。

  在传统的城镇化路径中,要么是农村包围城市,要么是城市扩充进入农村。但是在经济发展较快的城市遇到土地资源瓶颈,区域之间经济落差逐渐加大的背景下,“飞地经济建设”将是通过行政手段促进生产要素流动、解决区域内经济发展不平衡的重要方式。由此,我们认为,在探讨中国未来的城市经济格局时,“飞地建设”的经济形态将尤为重要,在这一过程中,产业园区商也将极大受益。

  9月8日,据财新网报道,深汕合作区的最终方案终获通过,最终的体制机制设计有望从深汕两地合作建设,变为深圳市政府全面主导。深汕合作区离深圳地区约1.5小时车程,如果深汕合作区管理建设工作全面由深圳主导,人事权也划归深圳,那将成为一块名副其实的“深圳经济飞地”。

  飞地(enclave/exclave)原本只是一个地理学上的概念,即为“本国位于他国境内,不与本国毗连的领土或者被其他国家隔开的土地”,例如美国的阿拉斯加州;或“一国内,位于某一行政区域包围之中而归属另一行政区域管辖的土地”。

  随后,飞地概念出现在了经济学的研究领域内,即为打破行政区划限制,飞出地在行政上不相隶属的飞入地建立经济园区,实现二地互利共赢的经济发展模式。通常来说,输出经济的地区称飞出地,输入经济的地区称飞入地。

(资料来源:麻宝斌,杜平,区域经济合作中的“飞地经济”治理研究)

  飞地经济建设的目的主要在于促进生产要素有序流动,推进区域协同发展。以雄安新区和深汕合作区为例,就是典型的政策主导推动下的飞地经济建设。长久以来,京津冀地区和珠三角地区的区域经济发展结构较不平衡,弱于长三角经济带,是两个新区展开的主要背景:1)雄安新区建设,主要目的是为了排解首都城市病,但其也成为河北地区经济崛起的一大跳板。2)广东地区的主要经济发展力量集中于珠江入海口,粤东西北地区的经济发展与珠三角核心区域相差甚远。推进深汕合作区的一大主要目的,也在于 “实施精准扶贫攻坚计划,振兴粤东西北发展。”

  现状:自行摸索遍地开花,合作深度仍然处于起步阶段

  早在上个世纪,飞地经济已经出现在我国。江苏常州于上世纪八九十年代就先后与三峡库区、陕西安康建立了战略伙伴关系,探索发展“飞地经济”[付桂军等,2013]。改革开放以来,沿海地区得到了更高的政策和资源倾斜,经济迅速发展,也导致中国经济长期处于“非均衡发展”的状态下。高速发展的东部沿海与“塌陷的”中部、落后的西部以及背着“包袱”的东北部形成巨大反差;即使是一省内部,例如江苏地区的苏南苏北也出现了较大的经济落差。在这种背景下,推动区域经济之间深入合作、促进经济协调发展是下一个阶段中国经济发展的必经之路。

  部分经济发达城市在土地、劳动力价格增长的背景下,已经主动的进行资源及产业的对外输出。2008年以后,一批省份之间、省内的经济共建园区纷纷涌现,如上海外高桥(启东)产业园、苏通科技产业园、锡通科技产业园、上海嘉定江苏建湖科技工业园等等。目前,浙江省、江苏省、福建省、广东省都在大力推荐省内的共建产业园区,促进省内区域经济实现协调发展。

  目前,从推动飞地经济建设的主导方来看,主要分为上层政府,和同级地方政府。从合作层面上来看,分为国家层面、跨省合作以及省内合作。从收益分成来看,在飞地经济建设的初期,曾经出现过一方独享收益的情况,比如江苏省推动建设的苏宿工业园,曾经要求十年不分红,主要受益留给所在地和园区。但09年之后,江苏省也增加了利益共享条款,对于重大产业转移项目,可由双方商定对于收益的分成。目前,绝大多数的飞地经济建设案例都是双方共享收益。例如顺德清远(英德)经济合作区,双方约定合作区GDP、规模以上企业工业总产值和增加值、固定资产投资、税收地方留成部分(除土地开发、出让、转让等产生的契税、耕地占用税收入外)以及能源消耗等统计数据,由顺德区、清远英德 对半分享(担)。

  在目前以行政区经济发展为政绩考核的背景下,也只有利益分配机制明确,双方共享收益,飞出地政府对于飞地经济建设的支持才更为持久和稳定。

  目前来看,飞地经济建设处于多点开花的模式,多为临省之间和省内的合作,目前飞地经济建设主要突破的是行政区域的限制,合作形式主要为共建园区,合作内容局限于简单的生产部分转移,合作成功的范例并不是很多[麻宝斌等,2014],有些合作协议停滞在酝酿阶段,或者是出现了“剃头挑子一头热”的情况。因此,虽然现在飞地经济处于遍地开花的状态,但从合作深度来看,仍然处于起步阶段。

  政策暖风频出,细则亟待进一步出台

  飞地经济模式可以通过政策手段引导生产要素重新分配,有助于推进区域间经济的深度合作,近期关于飞地经济的政策暖风频吹,有望成为未来区域经济合作的主流方式。

  2017年6月,发改委等八部门联合印发支持“飞地经济”发展的指导意见,要求在各类对口支援、帮扶、协作中开展“飞地经济”合作,在推动长江经济带发展战略中,鼓励上海、江苏、浙江到长江中上游地区共建产业园区。

  同时,意见要求对合作机制、指标统计口径和方法做出进一步的细化。从意见内容来看,具体的细则仍然有待落实,但整体的支持态度已经十分明确。目前,飞地经济相关政策仍然停留在概念设计和初期推进层面,各地仍然在自行摸索,各项细则仍然需要进一步推出。

  站在目前的时点上看,东部地区核心城市地价高企,亟待突破土地资源限制的瓶颈。而中西部地区的土地、人力、电力等资源价格更为低廉,在交通网络、物流网络、信息网络更为发达和完善的今天,能否成为产业转移的目的地呢?飞地经济建设的成功因素有哪些?首先,我们从一个最为典型的成功案例讲起——苏州工业园。

  从飞入到飞出的典型案例:苏州工业园区

  苏州工业园之所以被命名为“园区”,是孕育在上世纪90年代的特殊政治背景下的,虽然名为园区,但享有极高的政策优待, “不特有特、特中有特”,是国家层面合作共建经济飞地的典型代表。

  1994—2006年,经济飞入地阶段:

  1994年,中新两国政府合作开发建设苏州工业园区,该区面积288平方公里(中新合作区80平方公里)。新加坡对口输入“软件”建设,并与苏州工业园实行联合招商。凭借新加坡政府的良好信誉,韩国三星、美国BD、新加坡康福、日本百佳等国际公司开始入驻园区。2003年苏州工业园区主要经济指标已经达到苏州市1993年的水平, 相当于十年再造了一个新苏州。

  开发主体:中新苏州工业园区开发有限公司(1999年中方财团股比由35%调整为65%;2005年引入香港港华、新加坡新工集团等,中方财团股比调整为52%),公司负责园区的统一开发

  新方作用:负责城市规划、公共管理、配套设施设计等一系列软件输入,负责人员、官员培训, 在欧洲与中方联合招商(提供信誉背书)

  中方作用:提供土地、人员、行政管理

  2006—2017年,经济飞出地阶段:

  经过将近10年的高速发展,苏州工业园区开始面临土地资源紧张的瓶颈,影响了园内电子信息等高科技产业的引入。但是,由于产业集群效应,工业园区内的现存产业转移出去的动力不强。因此,苏州工业园区开始以“政府主导、企业主导、对口援建、本土合作”等多种方式[杨玲丽,2014],将苏州工业园区产业逐步引导出去。常用的方法包括:1)动员部分不适合留在苏州工业园的企业,整体或者部分迁移至外地工业园;2)在招商引资时,入驻公司的总部、研发等可以留在苏州工业园区,而生产制造部门放在苏州工业园在外部的“飞地园区”中等等[杨玲丽,2014]。

(资料来源:杨玲丽,超越“嵌入性”约束共建产业园,经济体制改革)

  飞地建设典型成功案例:苏宿工业园

  2006年,苏州工业园首次将“软件”整体“打包”,对外输出到宿迁。苏宿工业园开发主体是由省、苏州市、宿迁市、苏州工业园区按1:0.5:0.5:4比例共同出资组建的苏宿工业园区开发公司,实行现代企业制度管理。苏州工业园区承担了苏宿工业园区的2007~2009年的4600万元的行政经费,并且提供一系列的融资支持。而在收益分成上,起初是规定10年内苏宿工业园区的财政收入和分红全部留作园区的滚动发展资金。从09年之后,增加了利益共享条款,并且规定对于重大产业转移项目,可由双方商定利益分成办法[杨玲丽,2014]。

  截止2012年,苏州工业园区已经向宿迁梯度转移的产业总投资达到120亿元,外资投资比例达49%,工业项目平均投资强度每亩超过300万元,在苏北遥遥领先。

  苏宿工业园在苏北打造了一块苏南标准的"经济飞地",为苏州工业园区转型发展提供了产业转移的新基地,成为了江苏共建工作的一块品牌。

  苏州工业园(新——>苏)及苏宿工业园(苏——>宿)核心成功因素分析:

  1)行政方面:得到上级主管部门大力支持,启动起点高

  苏州工业园:李光耀主持推动、两国副总理共同担任协调理事会主席(中方王岐山、新方黄根成),园区可以参照沿海开发区的各项政策,“不特有特、特中有特”;

  苏宿工业园:江苏省委、省政府主持推动,将苏宿工业园作为江苏南北共建的典型范例进行推进。

  2)协调机制完整,工业园区享受独立、封闭管理权限:

  苏州工业园:三个层面的组织机构,一是国家级的联合协调委员会,负责项目的总体方向,批准必要资金;二是市一级的联合工作委员会,推进监督项目进展;三是项目办公室,共同决定各项细则,向联合协调委员会和联合工作委员会定期汇报工作进度。

  从管理权限上来说,三层级的组织架构保证工业园的大小事宜都有对应的主管单位,避免当地政府以及其他部门干涉,提高办事流程效率。

  苏宿工业园:同样分为两个层级:一是苏州和宿迁两市主要领导共同主持的联合协调理事会,负责开发建设有关方向的重大问题;二是分管领导和苏州工业园区管委会牵头的双边工作委员会,负责协调处理开发建设中的重要问题。双边工作委员会对联合协调理事会负责。

  从管理权限上来说,苏宿工业园党工委、管委会代表宿迁市委、市政府行使省辖市管理职能和管理权限,党工委、管委会内设机构享有与宿迁市对应职能部门同等管理权限。这样的设置一方面可以提高园区的行政审批的效率;另一方面,保证了园区建设时受到地方政府的行政干扰较少,不会为了地方政府的短期政绩目标而放弃长期战略目标。

  3)规划先行,合理分配产业布局,避免地方无序开发

  苏州工业园:初期规划虽然仅涉及80平方公里建设,但为了避免“各自搞一些低水平重复建设的项目群”,一次性把200多平方公里范围的娄葑乡(镇)和吴县市的斜塘镇、跨塘镇、唯亭镇、胜浦镇共5个乡镇 成建制划归工业园区统一规划和管理,分期滚动开发[原江苏省委书记陈焕友回忆录]。

  苏宿工业园:“规划先行”是苏州工业园区学习新加坡经验的精髓之一,也是园区近20年来几乎没走弯路的“奥秘”所在[杨玲丽等,2014]。因此在对外输出时,苏宿工业园同样严格按照“先规划后建设,先做环境后做制造业”,适度超前建设重要的基础设施。

  从“增长极理论”看规划先行的必要性:“增长极理论”是飞地经济的核心理论,即“在经济增长中,由于某些主导部门或行业聚集,形成资本与技术高度集中、具有规模效益并产生强大辐射作用的增长极,可以带动相邻地区共同发展。增长极理论强调要与整个区域之间都建立起一种和谐地适宜于经济成长机制与环境,如果周围的科技、市场、交通等严重滞后,无法形成产业集群,那么产业关联效应和空间扩散效应所形成的乘数效应就难以实现,形成经济孤岛[王先锋,2003]。只有在统一规划下,形成“面对面”转移,而非简单的“点对点”产业转移,才能避免地区无序开发,避免地区招商引资恶性竞争走入囚徒困境,帮助区域形成产业关联效应,实现长远均衡发展。

  4)优势互补,降低产业“综合成本”

  飞出地相对优势:后期的苏州工业园与早期的新加坡所处的环境是一致的,在城市规划、公共管理、招商引资方面等“软件”拥有较强的优势。苏州工业园区和苏宿工业园在招商引资中,均不约而同的使用了与飞出地联合招商的模式,以新加坡/苏州工业园的信誉作为背书,吸引企业到经济飞入地。

  他们带着投资商先到苏州工业园区金鸡湖畔走一趟,介绍苏州工业园区的发展和经验。对方都会对苏州工业园区产生浓厚的兴趣,都想在此投资。但是“对不起,苏州工业园区没那么大的土地了”,随即,告诉对方“你可以在苏州工业园区设立公司总部,把研发机构和总部放在苏州工业园区,而一线生产车间都放到苏宿工业园区。”而且,在苏宿工业园区,“你也可以得到和苏州工业园区一样的政府服务”的承诺,让投资商为之心动。[杨玲丽,2014]

  飞入地相对优势:早期的宿迁与早期的苏州所处于的环境是一致的,土地开发程度较低,劳动力成本低廉,拥有较好的地理位置和较为便利的交通。此外,飞入地政府由于经济发展落后,往往在行政上处于让步地位,有助于飞出地的“软件”进行输入。

  飞地经济模式能否真的降低综合成本?贸易加工的综合成本不止包括土地、劳动力、水电等生产要素,同样包括人才引入成本、物流成本、政府服务效率、产业配套能力等隐含成本,这也是为什么目前东部地区产业集群不愿意主动向土地劳动力更为低廉的中西部进行转移的核心因素。从苏州工业园和苏宿工业园的发展经验可以看出,由于工业园在行政体系上相对封闭(解决地方政府服务效率问题),统一规划先行(解决物流配套等硬件问题),联合招商引资(解决产业配套问题),“软件”持续输入(解决人才引入等问题),因此两地之间的产业转移更为顺利。

  从苏州工业园区看雄安及深汕合作区,能找到哪些共性?

  根据我们所分析的苏州工业园的成功经验,我们在雄安及深汕合作区上找到了一一对应的因素。

  1)行政方面得到上级主管部门大力支持

  雄安新区和深汕合作区都得到了国家领导和省级领导的大力支持,我们在此不再赘述。

  2)协调机制完整,享受独立、封闭管理权限:

  深汕合作区:享有地级市一级管理权限,由深汕两地合作管理变为了深圳主管,更深层次的独立于飞入地地方政府。

  雄安新区:设立中共河北雄安新区工作委员会、河北雄安新区管理委员会,为省委省政府派出机构,负责全面的开发建设管理。

  3)规划先行,产业布局完善:

  深汕合作区:四组团分别定位于电子信息、传统优势产业(鹅埠组团),新能源及临港产业基地(小漠组团),滨海旅游区(鲘门组团),生物科技、科教研发、生态农业(赤石组团);一中心为行政商业居住综合区;一带为高端旅游、健康养生区;?两轴为东西向的高铁、高速和国道骨架,南北向的城市快速路。 城市规划布局合理,产业组合分工明确,交通、海港硬件条件皆具备。

  雄安新区:虽然具体规划方案尚未出台,但是目前的透露出的三大草案分别侧重湖淀保护(保留大部分湖泊)、城镇化(开挖清淤部分白洋淀)和人文化(最大程度保留古村落)[据京津冀协同发展专家咨询委员会组长]?,规划力度将不低于任何新区。

  4)优势互补,降低产业“综合成本”

  深汕合作区:

  从汕尾方面看,在2011年之前的深汕特别合作区还是一个小渔村,目前深汕合作区总人口7.3万,人口密度每平方公里仅161人,土地开发难度低,适合于进行整体规划重新开发。

  而深圳产业密度高,金融及互联网等前沿产业发展迅速,城市区域面积有限,因此将制造部门产业转移出去是大势所趋。目前,深圳地区向深汕地区进行了多项输入:

  1)行政配套:预计为深圳市政府深圳市委市政府派出机构。

  2)资金支持:深圳、汕尾共同设立10-15亿元的产业投资基金;深圳每年安排8800万元“重点产业项目”贴息资金,五年共安排4亿元。

  3)企业引入:深企转入深汕特区可以申请深圳13项产业扶持资金,目前签约项目包括腾讯云计算中心、华润数据中心等。从目前项目签约情况来看,入驻深汕合作区的企业主要为深企, 签约项目主要为生产制造环节项目。

  雄安新区:

  白洋淀地区开发强度低,生态环境适宜,十分适合整体开发(预计将重点建设地下管廊式基础设施),承接北京的文化、科技产业等非首都功能。

  北京将向雄安新区转移非首都功能,具体包括一般性制造业、区域性物流基地和区域性批发市场、部分教育医疗等公共服务功能以及部分行政性、事业性服务机构(北京发改委)。未来产业转移、政策支持等想象空间巨大。

  5)小结:现存经验吸收到位,充分发挥行政力量

  从雄安新区和深汕合作区目前的建设规划来看,相对于苏州工业园区的经验,两地的起步阶段的整体规划更为成熟(雄安具体规划方案也即将出台),行政上更加独立于当地政府,飞出地经济发展迅速,飞入地尚未开发,在成功的概率上更胜一筹。

  由东向西的飞地经济,承载梯度转移还是逆向梯度转移?

  从2016年颁布的《长江经济带发展规划纲要》,以及八部委推出的《关于支持“飞地经济”发展的指导意见》来看,未来中央有意图要通过飞地经济模式将东部的产业转移到西部地区。但是,在飞地经济的建设中,飞出地园区是转移出相对较为落后的生产部门,还是以东部为标杆,直接进行高等产业的引进?这也是目前在学术界受到争议较大的“梯度推移论”及“逆向梯度推移论”争端。

  梯度推移论:国际通行的梯度推移论

  理论核心是成熟技术或者是衰退技术及产品向边缘区进行扩展。中国东部、中部、西部目前形成了经济技术的整体梯度,所以首先要让条件优秀的高梯度东部地区发展,然后将产业逐步让渡到低梯度的西部地区,逐步缩小差距。

  逆向梯度推移论:属于广义梯度理论范畴,是孕育于中国的特色理论

  1984年,康荣平等首次提出了技术转移中的梯度和跳跃问题。逆向梯度理论主要认为落后地区只要政策得当、措施得力,发挥自身的资源优势,可以直接引入高梯度产业实行超越式发展,与科尔内(1988)的突进增长理论有异曲同工之处。

  对于从东向西部进行的产业转移,具体使用哪种产业转移方式,目前在学术界尚存争端。

  从实践经验来看,我们认为梯度推移是最可行的建设方式:

  1)实践经验1:印度软件及医药产业的单向发展,使得印度经济成为坡脚巨人。

  2)实践经验2:即使深汕合作区紧邻深圳,在孕育建设了7年之后,引入的项目也多为制造产业部门(由于意义特殊,雄安新区平地起高楼,可能成为中国逆向梯度推移论的特例)

(图:深汕合作区目前签约项目一览)

  从理论层面来看,梯度推移是最适合中西部地区经济发展的方式:

  1)人口持续流入乏力:中西部的教育分布密度较低,由于与东部地区相隔较远,直接进行高阶产业建设,由于中西部地区的生活娱乐配套不足、房产等投资渠道匮乏、地方政府行政普遍效率低下等种种原因,很难实现高等人才引入。

  2)直接引入高端产业,难以广泛的拉动脱贫致富:如互联网、金融等产业所需要的劳动力数量较少,不能拉动广泛的脱贫致富(参考印度发展经历),即使产业落地,大概率也是成为经济孤岛。

  我们推测,未来以飞地经济模式从东向西进行产业转移的主要路径是:

  1)顶层设计进一步出台

  顶层设计进一步出台,对国家层面协调服务机构、飞入飞出地权责设定、收益分成、主导部门作出更细致的规划。为调动东部地区进行产业转移的动力,将加大税收优惠,把跨省级飞地园区发展情况也列入飞出地政绩考核范围。目前八部委已经出台指导意见,后续政策有望持续落地。

  2)寻找产业分工空隙,进行合作园区共建

  梳理全国产业分工的格局,帮助相对落后地区寻找产业分工的空隙,与其自身可挖掘的优势资源结合起来,以自身的比较优势塑造竞争优势[林火灿,2017]?。充分利用当前确定的加工贸易梯度转移重点承接地和现在划定的综合保税区,享受政策红利。

  3)PPP模式有望成为飞地建设的主流趋势

  八部委指导意见中,明确表示鼓励采取政府和社会资本合作(PPP)等模式,吸引社会资本参与园区开发和运营管理。未来的飞地经济合作区有可能是由飞入地、飞出地、专业的产业园区开发商三方共同建设。

  产业园区商如何同步受益:华夏幸福,荣盛发展

  飞地经济方兴未艾,目前,已经有多个文件要求东部经济发达地区到西部共建产业园区,发展“飞地经济”。随着未来飞地经济模式逐渐向中西部地区扩展,政府和社会资本合作(PPP)模式参与园区开发和运营管理有望成为主流趋势。产业园区开发商,如华夏幸福,荣盛发展将直接受益。

  华夏幸福:产业园区紧随国家战略

  从京津冀的固安、大厂园区起家,早年的布局主要围绕着京津冀发展。2014年,长江经济带上升为国家级战略,此后华夏幸福加快在长江流域园区落地进度,2015年公司新拓展4个园区进行产业新城开发建设,两个位于长江经济带;2016年公司新增11个园区进行产业新城的开发建设,京津冀仅2个,其余为长江城市带(6个),珠三角(1个),中部地区(2个)。在“一带一路”战略下,2016年底公司又走出海外,与印度尼西亚马龙佳集团合作启动项目建设。可以说,华夏幸福的产业园区落地始终与国家战略保持一致,这种产业园区的扩张模式同样得到了资本市场的认可,股价在近年持续超跑行业。

  目前,华夏幸福产业新城集中于13个城市,除此之外,还有处于建设起步阶段的16个区域以及处于规划定位阶段的24个区域,集中于京津冀、长三角、珠三角、成渝地区。

荣盛发展:产业园区走出河北,估值业绩即将迎来戴维斯双击

  园区地产的另一核心标的为荣盛发展,公司在环北京区域布局大量产业园区,分布在香河、永清、霸州、张家口、唐山、衡水等地。2017年,公司产业园区走出河北,进入长江经济带中,2017年3月签约了淮北碳谷产业新城、2017年5月签约了宜昌产业园区。未来,随着长江经济带的飞地经济建设进一步加速,公司的产业园区业务也有望同步加速落地。

  在园区之外,荣盛发展的园区、康旅、通航、金融多元业务协同发展,公司业绩和估值有望全面提升,戴维斯双击在即:

  1)公司承接京津冀一体化的历史性机遇,资源价值将得到全面提升,为规模和增速提供支撑,业绩有望迎来爆发期;

  土地储备充足,布局优质,保证未来业绩的高速增长。2016年底公司储备近2600万方,预计将释放超200亿的业绩,而公司拿地积极,扩张速度极快;同时,产业园区、康旅业务和金融版图,也有望继续为公司提供充足的土地储备,后劲十足。

  京津冀一体化的提速为业绩打开上行空间,带来公司核心布局区域的价值提升,推动公司的业务规模和利润水平上升到一个新的高度。

  2)进军康旅、通航产业,积极构建大金融产业体系。多元业务不仅为主业提供新的资源支撑,也将提供新的盈利点。

  “康旅+通航双拳出击”,风光无限。公司的康旅业务在全国大力推动“6+N”战略布局,在包括安徽黄山、西安临潼、北戴河七里海、神农架、三星堆和捷克共和国等诸多地方都拥有优质的旅游资源,并且通过独特的“盛行天下”计划,将康旅业务与房地产主业结合起来。公司2016年通过收购美亚控股成功进入通航领域。目前,一方面相关政策频出,有望真正“破局”,另一方面国内类似的通航飞机资源极少,竞争压力小,未来的发展前景不可估量。

  大金融为公司业务提供资金支持,协同效应显著。公司涉足金融领域不仅仅是作为房地产开发商的资本优势做出的选择,更是可以体现公司的区域布局理念,有望成为集地产、社区金融、保险、银行于一体的区域金融平台。公司涉足金融行业也将与主业发挥独特的协同效应,形成新的利润增长点。

  预计公司2017/18/19年EPS为1.26元、1.67元、2.19元,增速分别为32.5%、32.0%和31.3%,对应2017年8XPE,估值十分具有吸引力。我们看好公司在京津冀地区的土地储备和竞争优势,同时公司积极布局康旅板块,进军通航领域,逐渐成型的金融布局也将与主业形成协同互补之势,公司业绩将迎来腾飞期。

深振业A:深汕合作区直接受益标的

  深汕合作区建设进一步加速,土地价值将得到重估。随着深汕合作区的最终方案公布,规划和投资将进一步加速,产业的逐渐注入和人口流动将带动合作区内土地价值的提升。

  深振业于2016年3月以1.08亿元竞得振业时代花园项目地块,项目规划建面21.7万平,楼面价仅约500元。项目位于鹅埠组团,是电子信息、传统优势产业集群,将建设成为合作区先进制造业基地和产业配套服务区,未来人口密度较大,房地产市场需求较大。目前深振业整体NAV80亿左右,其中深汕合作区地块NAV3亿(房价假设7000一平米),占比4%;

  若地价大幅提升至2W一平米,NAV达17亿,占比达20%,整体NAV提升17.5%。

(振业时代花园)

  结语:

  先富带后富,不应该简单止于拆掉保障房和商品房之间的“那一堵墙”;促进区域之间要素自由流动,实现区域均衡发展,才是行政力量的真正归宿。

  未来,随着飞地经济的相关政策进一步落实,飞地经济模式将成为东部拉动中西部经济发展的重要载体,也将成为我们在判断地方经济发展潜力,寻找下一个活力之城的又一大考量因素。这一过程中,产业园区商,飞入地的区域布局龙头,将充分受益于中国区域协同发展建设。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:本文由入驻搜狐号的作者撰写,除搜狐官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表搜狐立场。
阅读 ()
投诉
免费获取