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中国人62.6万亿存款撑住房价,一张清单两张表帮你躲开危险资产

原标题:中国人62.6万亿存款撑住房价,一张清单两张表帮你躲开危险资产

  01

  几天前,这篇文章《8年一个周期,看穿房价的逻辑》发布之后,收到了很多的后台房地产投资咨询,都在询问房子还能不能买?怎么买?虽然很多城市宣布了租购同权政策,但大多数人认为房地产仍旧是最值得做的投资。

  这种观念很难改变,中国人爱存钱,中国人的存款也在节节上升,现在境内居民住户存款达62.6万亿。

  中国人为什么爱存钱——存钱买房。

  以前:存款

  现在:存款+贷款=房子

  直接来说,就是——赚钱,攒钱,买房。

  在本轮调控之前,买房的问题是挣多挣少,但都是赚的,但现在情况完全变化,一二三线城市住宅价格走势出现方向性的分化。所以有些城市买的只是房子,有些城市才可以当成资产,有升值的空间。

  房产投资的要素说起来都很简单:长期看人口,中期看政策,短期看金融,但普通人很难完成这些分析,平安证券的首席经济学家张明是猫哥的好友,他们团队正好在做一系列的房地产投资报告,干货的结论很多,猫哥非常认同,所以我们今天把他们的报告脱水,看看哪些城市的房子是绩优股?哪些城市的房子最有升值潜力?核心结论在文章尾部。

  02

  我们先来用一张清单看看决定一个城市房价走势的10个核心因素:

  1. 常住人口/户籍人口。外来常住人口是购房的刚性需求来源,常住人口/户籍人口越大,说明外来常住人口比例越多,购房需求越大;

  2. 工作人口/常住人口。常住人口中,工作人口的比例越高,代表该城市潜在的购买力越强,年轻化程度越高,住房刚性需求增长的潜力越大;

  3. 小学生在校人数。 小学生在校人数增加,意味着该城市青壮年人口增加,对房地产或者学区房的需求增加。

  4. 潜在人口流入。教育和医疗是稀缺的优质公共资源。一个城市的211大学数量+三甲医院数量可以用来衡量该城市的优质公共资源。也即是说,211大学+三甲医院数量越多,该地将可能有更多的人口流入。

  5. 一个城市地产库存越高、供地越多,说明其商品房供给越充分,房价上涨的空间越小;而当一个城市地产库存处于历史低位,或供地面积收缩,则其房价上涨的潜力则较大。

  6. 钱多了没有?

  M2(广义货币,简单的说M2=现金+活期存款+定期存款)的同比增速是房地产周期较好的领先指标,俗话说就是钱多了,M2增速的回升表征整体流动性环境的宽松,对房价的推升作用不言而喻。

  7. 住房贷款,个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致。

  8. 利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。即便政府去库存的政策非常明确,商业银行在发放贷款时也会根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠,这是商业银行内在配置资产的需要。实际上,这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。

  9. 房价/收入比,即当地的房价与人均收入之比,通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但房价上涨迅速时,这个指标会失真,杠杆的利好和被放大的预期,一方面给购房者带来恐慌情绪,另一方面也为投机者带来巨大利润,进一步刺激购房者的热情。

  10. 调控,长期以来,中国政府偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控,如各地常用的限购限贷、上调首付比率,上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮,并在短期内压制房价的持续暴涨,但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。

  因此,尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期,但楼市的上涨趋势却基本未受到改变,而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。

  不过,近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点,可见,政府正在着意通过长效调节机制的作用,致力于扭转市场对于房价的预期,逐步化解房地产泡沫。

  03

  这10条指标单独使用会出现很多的问题,每一个具体的指标都有各自的局限性。

  ● 常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨;

  ● 工作人口/常住人口不能解释海口的上涨;

  ● 小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨;

  ● 优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨;

  ● 房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨……

  事实上,不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。

  但以此作为观察的视角,通过数据的导入做研究还是衡量一个城市的房子是不是值得买最靠谱的方法。

  当然中间的研究和分析是经济学家的任务。

  此处略去10000字。

  如果套用股市的绩优股和潜力股做一个总结,干货如下:

  在这些城市买房,至少从流动性和升值潜力上是有保证的。

  如果你想看看所在城市在各个分类指标的排名,可以看看下面这个图,优势劣势非常清楚了。

  本文由微信:大猫财经提供返回搜狐,查看更多

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