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没买房的80后注意了,楼市这回又要跌?

原标题:没买房的80后注意了,楼市这回又要跌?

导语:“金九银十”各种旺季,更是楼市活跃期,今天多家房产中介和研究机构给出了一份数据,从这些数据里面我就看出一个门道:二手房市场在筑底之后近期开始出现企稳现象,也就是房价出现复苏了,这就让很多人坐不住了:房价又要涨?买房要现在抄底?房产调控措施不灵啦?

记忆中房地产调控祭出的王炸

别着急咱们再聊聊~

3·17新政以来,限购、限贷、限售、限价、限离等一系列的组合拳,再加上两调控:调土地、调货币,一系列新政对扭转市场预期、降温楼市、平抑房价等起到立竿见影的作用。新政一出台,交易量应声而落,市场几乎冰封。

对于近两月二手房市场呈现触底回稳的现象,安居客房产研究院首席分析师张波认为,通常每年“金九银十”都是楼市活跃期,楼市整体重回“高温”的几率几乎为零,3·17新政以来的组合拳还会继续发挥作用。

“7090”,想象力不用太丰富,这跟年代没关系,2017年并不是“7090”的元年。

有“新政”在,大家不用担心重回“高温”。其实除了这套组合拳,北京重拾“7090”政策。

首先先说说“7090”:“地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”建筑面积的规模为90平方米,居住面积至少要占到70%

这“重拾”又是怎么回事呢?

2017年并不是“7090”的元年。2006年5月,建设部等九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,提出“70/90政策”,要求新建住宅项目,套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。并且从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。

2006年,在中小户型供不应求,难以满足刚需的背景下,政府出台了“7090”政策;2015年3月,执行近10年的“7090”政策正式松动,提出优化住房供应套型结构。

到2008年楼市进入深度调整,政府出台救市政策后,这项备受争议的规定,很多地方基本没再强制执行。2014年后有些地方甚至明文取消了该规定。

该政策已出台9年,但随着改善型需求被国家提得越来越多,2015年全国两会以“指导”代替“调控”的政策定调的变化,取消“90/70”政策的呼声日渐强烈。9年后,随着房地产市场“去化”,这一政策开始从全国性楼市调控中逐步退出。

2015年3月27日施行9年的房地产“7090”政策正式退出。上午,国土资源部、住房城乡建设部共同公布了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》:

再提支持居民自住和改善性住房需求,在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下,可调整户型。对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。

时隔一年,“7090”政策又回来了。

2016年3月31日,北京市国土局网站再次挂出3宗土地,其中两宗昌平地块明确提出的附加条件是:除建设保障性住房外的剩余居住规模中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。时隔一年,“7090”政策又回来了。近年来,改善型需求越来越多的被提及,国家又放开了“二胎”政策,住上宽敞明亮的大房子,迎接家里第二个宝贝的到来!此时,“7090”政策回归,而且未来几年,北京新增供应的楼盘70%都是90平米以下。

为了避免低总价小户型被投资购房需求钻空子,以其他方式抬高价格,市住建委还专门出台了禁售规定:要求项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为,任何迫使购房人接受高价的附加条件均不允许。不仅如此,多个热点限价并且实施“70/90”政策的地块,也都加入了限售规定:自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后,5年内不得出售。对于真正有自住需求的购房人来说,也是实实在在的多重保障。

以上周成交的泰禾孙河地块为例,公开信息显示,该地块土地面积约10公顷,总建筑规模约11万平方米。地块中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上,即将来该项目销售的大部分住房都是中小套型的普通商品住房。

按照出让规定,该宗地未来销售均价不超过68245元/平方米,最高销售单价不得超过71657元/平方米。以此粗略计算,在不考虑地下开发空间的基础上,仅有90平方米计算,该项目在未来形成供应时,将提供547套90平方米的中小户型。

北京至少有两年没有要求新出让土地的商品房项目必须执行“70/90”政策。在大户型豪宅市场占据北京房地产市场主流产品的当下,这个曾经被遗忘的针对刚需政策再度重拾,但却争议不小。

争议的焦点有三:其一,以行政干预市场,已经出让的土地,只要未曾动工都必须严格按“7090”政策执行,将此前已经取得土地的市场化协议弃之不顾,似有不妥。其二,全国的每一块地、每一个城市情况大不一样,选择一刀切的“7090”政策,抹灭了产品的多样化、多元化。其三,此政策意图通过市场解决保障性住房的问题,市场能否领情?

“7090”政策确实存在争议,但是这次又被重用了。关于政府重拾“7090”政策的原因,亚豪机构市场部总监郭毅分析:北京刚需型商品住宅面临着后续供给乏力的尴尬局面。往年刚需盘供应的主力区域,现在在地价倒逼之下,开发商将不得不开发为改善型产品。那么只能接受较低总价的刚需型客户怎么办呢?如果未来自住房的供地也将大幅减少,难道刚需客群只有商住公寓可选吗?这时候,“9070”正好可以发挥出巨大的威力。90平方米以下的小户型占70%,意味着这部分产品全部面向刚需及改善型客群,考虑到这类客群的支付能力,未来的房价就不可能过高。开发商对地块针对的客群有了明确预判之后,所能接受的地价上限也随之收窄。”

“7090”卷土重来,几家欢喜几家愁!

北京中原地产首席分析师张大伟分析称“今后,如果‘7090’政策长期在北京土地市场出现,那么附带这一条件的土地出让单价将受到明显约束,因此这些地块出现高价地的可能性将出现一定程度降低”。

伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹认为:“这一规定重新浮出水面,尤其是如果长期存在于北京土地出让环节的话,对于市场影响无疑十分显著。”

“7090”到底让谁欢喜让谁愁?

开发商

在“7090”比例刚刚公布时,浦东某知名楼盘负责人曾表示,许多开发商对7090完全没有准备。他认为7090向上会影响到土地的取舍,向下会影响到销售策略的执行。“我们的项目定位、建筑设计以及营销策略都会发生很大改变。真是牵一发而动全身了。” 中体奥林匹克花园董事长吴振绵曾发出提醒,如果今年大家都盖小户型,那么明年的这个时候,市场上就会有几亿平方米的小户型出现,那肯定是会过剩的,销售就会有问题。这也起到了倒逼开发商降价的作用。

结合房价限制政策,可以肯定的是,年末甚至明后两年,都将有不少限单价、限总价的中小户型产品入市,将对当前市场中大户型高总价占主导的局面形成有效冲击。

消费者

其实这种做法就是为了广大平民购房者而同时对开发商也做出了相对应的限制。为何这样说呢?很明显如果国家不出台这个政策,90平米以下的房子相对来说会变的少,这样的话对于许多工薪阶层来说是一种阻碍“7090”导致单位土地上的房源套数增多,其意义相当于市场供应量的放大,是可以有效稀释房价压力,也就是“7090”会使房价进一步下降

土地供应

“7090”不仅影响到了开发商和房价,还会影响到土地供应。房价下跌使开发商更加减少和谨慎拿地,对于土地需求也会随之减少,进而对土地价格形成冲击,形成从供地价格到房产价格下降循环。

“7090”是本轮房地产调控的重要补充,北京房地产调控从“限购、限贷、限售、限价、限离”到本次限面积,给北京房价上涨又带上了“紧箍咒”,房产商以大面积房子获得更大利润的做法将受到压制、地价也有望获平抑,以80后为代表的刚需人群有望得到“幸福咒”。返回搜狐,查看更多

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