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郎咸平:史上最冷“金九银十”之后,还要不要买房?

原标题:郎咸平:史上最冷“金九银十”之后,还要不要买房?

文 | 郎咸平 ☞ 著名经济学家

据有些机构数据统计显示,今年的十一黄金周楼市成绩单非常惨淡。以中原地产研究中心的数据为例,“十一”长假前6日,热点30城网签量同比平均跌幅约八成。一线城市签约量极为惨淡。

至于其他热点城市,下降幅度普遍在40%以上。可以说,这是多年来最冷的一个“金九银十”周期。

去年年底,中央经济工作会议确定了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。据中原地产发布的数据显示,2017年9月份楼市政策发布密集,单月合计多达45个城市(含央行等部门)发布了有关房地产内容政策52次。政策密集程度超过了2016年10月份。2017年以来截至昨日,有关房地产内容政策已经接近180次。

时过一年,数十项调控举措的效力依然存在,更让楼市传统的“金九银十”黯然失色。为什么会遭遇史上最冷“金九银十”?我们来对这些强效力的地产调控政策做一次全面盘点。

地产新政三板斧

1

板斧:租售同权

7月17号,在广州市政府官网上,赫然发布了一个通知,即《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。意味着广州宣布租售同权!只要你在广州,不管是承租人子女,还是学区房子女,符合条件统统就近入学,享受同等的受教育权利!

租售同权让学区房不再是奢侈品?

我认为租售同权对老百姓,尤其是家长们来讲不见得是一件好事。为什么?看看下面这张图。

当然问题不是数量这么简单,如果就数量这么简单,多建设一些跨区的分校不就解决了嘛,真正可怕的是教学质量的差距。

也就是说,如果你是一个北京家长,如果你家里有小孩快要上学了,如果你稍微关心关心孩子,看看这个教育质量的差距,那么,只要你还有一点点经济实力,我想你都会毫不犹豫地使出来,想办法让孩子在主城区上学。

经历2016年最近一轮房价暴涨之后,很多家长只能对主城区学区房“望房兴叹”,稀缺的学位资源更像是一件奢侈品了。租售同权应时而来,租房能够享有和购买学区房同样的入学权利了,这真能实现吗?我看悬。

学区房,你租得起吗?

你说房东租给谁?肯定是最高的那个。并且,因为租金大幅提高,如果政策不变,学区房的价格还有上升空间。到时候对于一般老百姓来说太可怕了。你又买不起学区房,你也租不起学区房。甚至还会有这么个结果,因为主城区也是大家上班的集中区,你发现,原先你还可以住得离单位近一些,加班以后快点到家,到时候却连这个小福利都没有了,因为你可能由于租售同权最后租都租不起了。

2

板斧:共有产权

8月初,北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿,将原有实行了近4年的“自住型商品房”更新换代,推出了京版的共有产权房。

新瓶装旧酒

本质上,共有产权房和经济适用房、自住型商品房没什么不同。对于大部分人来说,如果你申请不到一直属于特供范畴的房子,那么,这次的共有产权房和你也没什么关系。

看得见,吃不着

在西城区,某大开发商在同一张土地证上盖了两个小区,中间共用同一面墙,一个12万/平米,另一个2万/平米。申请到这种房子的概率是多少呢?北京现在汽车牌照摇号概率是八百分之一,二者概率差不多!

怎么得出这个结论的呢?我来给大家算算。位于海淀的首创悦榕汇推出712套自住房吸引了14.8万组家庭报名,在同一时间内,住总万科·TBD万科天地推出990套自住房吸引了13万组家庭报名,符合条件的申请者和供给的比例高达200:1。也就是平均来说,200个人里有一个能申请到。设置了这么苛刻的申请条件,最后还是这么多符合条件的申请者。根据北京市新政,打算放开一点点申请条件,我们估算这样就意味着概率变成八百分之一。你要觉得你靠运气好就能申请到,那么我祝你好运。

共有产权,能让房价降下来吗?

很多人以为共有产权扩大了供给,房价就能降下来。实际情况是,2016年北京市实际新增商品房住宅用地38.9公顷,相当于两个鸟巢(鸟巢体育馆占地面积就是20公顷)。仅仅是年度土地供应量的1%被用来给老百姓住。

3

板斧:只租不售

以广州为代表的最火的新政是租售同权,以北京为代表最火的新政是共有产权,那么以上海为代表的最火的新政是什么呢?是只租不售。上海官员们发挥想象力、研究的新办法,能不能解决问题?

一线城市超低的租售比意味着什么?

中国一线城市的租房人口比例是35%,和美国大城市几乎完全一样。只是租售比很低,对于购房者来说,意味着如果买房后立即就租出去,租金不够还月供。不过,这对于每个买不起房而选择先租房的年轻人来说,从大的方面来说其实已经挺不错了,一线城市租售比普遍也就1%多一点点。房东辛辛苦苦还银行贷款,买下来一个1000万的房子,正常的年收益可达50万,一个月4万左右可以花,然而却一个月不到1万租给你。这样的租房市场难道没有问题吗?

核心地段的公租房,和你有关系吗?

最近,上海公布将进行3轮租赁住房用地供应计划,建设近80万平方米约合1万套租赁住房,这些土地如果建商品房,价格全在10万/平米以上,这意味着上海已经主动放弃了至少800亿元的财政收入。相当于每个有幸能抽到房子的家庭收到了800万元的补贴。你觉得谁能租到这样的房子呢?

只租不售,能让房租降下来吗?

专家又说了,只租不售能增加供给,供给增加,房租就降下来了。其实你懂的,又是胡说八道。为什么呢?把租金压在这么低的水平、把土地出让地块设定在这么高的水平,就导致私营的市场化的租房平台轻易不敢进入,最后接盘投标的就还是国有的公租房管理公司。结果,你懂的,就是最需要公租房的人群根本申请不到。

地产新政能让80后不再为房焦虑吗?

我先给大家算笔账,我们就拿北京朝阳区的房子来做个例子。排除父母一代的传承,大部分80后,即使双方都是佼佼者,假设夫妻两方年薪加起来在50万元左右,2017年朝阳区的平均房价大概在7万元左右,如果想购入一套100平米的住房,那么房子总价加上税款和装修,总共需要800万元左右。首付1/3,大约在240万元左右,按照最新的贷款基准利率计算,大概30年分期月供要还3.1万元人民币。这也就是说,一个年薪50万元的人,需要不吃不喝积攒5年,才能付得起首付,付清首付后月供每月还掉3.1万元之后,还剩余1万元。这1万元就是吃喝拉撒、子女教育和赡养老人的全部来源了。然而这一切也都是有条件的,条件是夫妻双方都不能换工作,也不能生病,否则随时可能面临还不上贷款的情况。

如果买不起房,那就租呢?综上我对三大新政的盘点,对刚需族来说,买房的负担丝毫不会减轻,相反,租房的压力正在逐步上升。如果薪水的涨幅跟不上房租的涨幅,未来这些80后的生活恐怕会更加艰辛。

现在的年轻人,不焦虑都难呀!

以上仅仅是我对最火地产新政比较浅层面的一些分析,想要看全面透彻地解读,可以去功夫财经App或微信公众订阅我的课程《沃顿投资课》和《中国经济的50个关键词》,关于房产、关于投资,你所关心的所有事,我一一讲给你听。你的疑惑,你的焦虑,我们一起来化解。

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