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棚改尚未结束,2018年三四线城市能买吗?

原标题:棚改尚未结束,2018年三四线城市能买吗?

正文共:4284字 7图 预计阅读时间:11分钟

应部分老粉的要求讲讲棚改,在之前樱桃小房子分析的的文章基础上,我更新了一下时间、数据,以及最新观点。

注:以前的樱桃小房子已经切到了新微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8)失联的老粉们请重新关注吧,也烦请转发支持;

以前我对棚改的概念,以为都是如上图那样改造老破旧房子,确实是为改善居民住房着想,但经很多网友向樱桃反馈,当地拆迁户太多,不完全是危房旧房被改,大量城郊的农村(都算城中村)宅基地,哪怕是极好的居民别墅都被成片拆除,因此拿到补偿款后需要买房,所以预期房价还要大涨。

所谓的棚改,并不完全是民生工程,而是为了完成政绩,为了去库存,为了GDP增长,脑洞大开想出来的法子。

本以为等这一轮库存去的差不多了,房价今年也就涨到头了吧,但今年5月份,国务院又推出了2018-2020年三年棚改计划,再改造各类棚户区1500万套,这个计划影响会有多大?

一二线因为调控,房价上涨肯定是受限了,而棚改主要集中在三四线城市,货币定向宽松砸向大规模的棚改,三四线房价也随之被推高。预计明年还会继续延续涨势,地级市,县级市都会涨个遍。

1

创造需求

此前领导很头疼,三四线房地产去库存最核心的问题,是需求不足,所以就通过棚改来创造需求。

而国家的棚改本意一方面是去库存,另一方面是改善居民住房。

但结果一到地方就变了样,把不需要改善住房的宅基地,城郊的城中村,都列入拆迁范围,海口的朋友告诉我,整个城市要拆掉一半,按照五环算,二环到四环之间,地名带村子的都拆掉,不管房子是不是危房旧房。

海口去年今年明年三年的棚改计划也大的惊人,投资上千亿,改造17万户,海口常住人口才224万,改造的人口大约就占到了25%。而去年海口的新房成交量约6万套,棚改功不可没。

从2014年开始,棚改数量明显增加,09年全国只有80万户,到2014年达到470万户,去年和今年均为600万户,未来三年年均500万户,总量虽有所减少,但仍是高位数,有的城市明显增加了。

山东、湖南、贵州、湖北、四川等都是棚改大省。

比如湖北,截至2016年底,湖北省商品房库存平均消化周期8.7个月,较同期下降6个月。现在一年快过去了,库存消化周期已经下降到6个月以下。

比如山东,2016年底去化周期降至14个月,其中商品住宅降至10个月,现在的库存肯定在8个月以下了。

山东济南的人告诉我,他们那也在大拆大建,特别是城郊的农村,都叫城中村,成群的别墅宅基地都被拆了,这些实际上根本不需要改造。

其实很多城市去库存任务已经完成差不多了,但政府为了政绩,还在打着棚改的旗号,大拆大建。反正这是中央支持的,对棚改工作出色的省还给与奖励呢。

在去库存任务之前,棚改大部分以安置房为主,但这两年为了去库存,货币化安置比率越来越高了,今年全国各省基本上占比在50%以上,即拆迁后,政府给你钱,你自己去市场上买房。

未来货币补偿的比例还要提高,有的地方达到百分百了。

比如安徽芜湖,2015年起便不再新建安置房,停止回迁房审批,2016年全年,芜湖计划棚改户数达26943套,而全年芜湖新房成交45733,棚改户贡献超过一半,其中货币化安置比例约为86%,今年改造的2万多户全部货币补贴。

有些地方政府引导开发商,将普通商品房转为安置房,让居民自行购买,或者政府购买商品房,转卖给棚改户。

有的地方,是政府给你房票,比如拆迁补贴你100万的房票,指定你去买哪几个楼盘的房子。如浙江台州就是这样。

现在的棚改有点乱搞,有些地方政府为了规划新的概念区域,都给你拆了,所以才会有很多拆迁矛盾,死人的事常有。

安徽亳州的人对我说,他们那连拆32个村,隔壁商丘已经几个月不拆迁了,因为死人了。

浙江台州椒江区委书记在拆迁动员大会上叫嚣:“谁胆敢阻绕拆迁,跟区委区政府叫板,我一定让你身败名裂、家破人亡。”

即使拆迁补偿款不够买新房,需要搭上自己多年的那点积蓄,并不心甘情愿被拆迁,但一旦遇到这样作威作虎不可一世的地方领导,老百姓谁敢不从?

这样一来,新楼盘就很容易卖了,也导致开发商坐地起价,房价不涨都难啊。

2

棚改刺激房价上涨

大家去库存的方法都一样,通过鼓励农民购房,棚改创造需求,刺激房价上涨。今年绝大部分三四线城市的房价都在上涨。

要想知道棚改对市场价格的影响,就要先搞清楚因棚改带来的购房需求有多少,占市场成交量多大比例。

先以樱桃熟悉的老家湘潭为例:

2016年湘潭棚户区改造带来的购房者比例超过了60%。去年一年,新住宅成交总共是1.6万多套,棚改户贡献了一万套。

未来棚改规模还有多大呢?根据刚刚完成的2018年-2020年湘潭棚户区调查摸底情况,未来三年棚户区改造项目库计划收储136个待改造项目,涉及10.63万户居民,投资概算622亿元。

十万余户是什么概念?先做个对比,2015-2017年,湘潭棚户区改造户数是5.65万套,投资资金279亿元。未来三年的规模比过去三年几乎是翻倍了,投资资金也翻倍了,这个量对政府拉动GDP很明显。

而对成交量有多大影响?2016年湘潭市新建商品住宅累计成交16398套,从2010年来,湘潭每年的新房成交量都在一万多套彷徨,价格也稳定在三四千左右。未来十万户拆迁,带来的新房成交数估计会直接上几个台阶,每年成交量直接上两三万套。

6月份调查写这稿的时候,大量棚改和各种补贴购房,导致湘潭新房价格过去一年来普遍上涨了一两千一平米,从三四千的房价,涨到了五六千,上涨幅度50%,而长沙限购后,少部分需求外溢,以及上涨预期,又进一步推升了房价。

最新数据是,截至9月底,湘潭城区新建商品房剩余可售量为258.07万㎡,与2016年底相比下降22.24%,以近一年的月均销售速度测算,房地产市场库存的去化周期为9.9个月,其中,住宅为145.09万㎡,与2016年底相比下降30.64%,库存去化周期为6.3个月。最新的价格没有公布。

从全国来看,去年棚改整体拉动了近20%的新建商品住房销售。

2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平,占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平,占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

山东省菏泽的人跟我说,他们市今年棚改项目数量占全省总量的近1/4,全省共17个地市。他所在家乡单县城区人口25万,全县总人口才122万,今年申报的棚改户就有2万多户,直接刺激主城区房价上升五百到一千每平米。原商品房有六七年维持在3200元/平米左右,现普涨最高的到了4500以上,虽然县城工业经济不发达,产业欠缺,为劳动力净输出地,但房价依然涨。

大家可以对照当地的成交量价和棚改户数做下判断。拆一户肯定就要买一套商品房,当然也有买二手房的,但政府一般是引导你买新房,给予补贴。

3

货币定向宽松

这么大量的棚改,对地方政府而言,之前最头疼的是资金问题,靠财政投资明显是不够的,没钱补偿怎么拆迁。

最后就由中央统筹,创造了新的货币工具支持棚改。

这就是大家常见的PSL(抵押补充贷款),很多人一看PLS投放,都在说央行放水了,如果搞清楚来源,就知道,这只是定向的宽松。

央行将钱发放给政策性银行,比如国开行,再贷给地方政府平台,后者以一些国有资产作为抵押或者信用贷款,定了棚改项目后,把拆迁补偿款发给居民,居民拿了钱自行买房,政府卖了地,拿到钱后再还贷款给国开行。

2014年,央行特意创设了PSL,就是专门为棚改提供长期稳定的资金来源,这个工具期限长,利率低,非常适合棚改这种周期长的项目。

最开始PSL主要是用于国家开发银行,支持棚改项目,但后来随着外汇占款减少,央行基础货币被动减少,只好通过其他公开市场操作来补充基础货币,这也包括PSL。

所以从2015年10月起,央行将PSL的对象,由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行,主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。

2016 年,央行向三家银行提供PSL共 9714 亿元,但主要是通过国开行,如下图,最近三年来,国开行发放给棚改的贷款总额超过2万亿。

到去年期末,PSL余额为 20526 亿元。央行运用PSL向政策性银行投放基础货币,实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。

而未来三年棚改计划还有1500万套,所以还将会不断有PSL出来注水,主要是定向支持棚改。

4

三四线城市红利期

樱桃大房子查看各省的棚改目标,都是到2020年,要全部完成棚户区改造。

也就是说,未来棚改还有三年红利期。

但这要分城市,一二线大部分都要进入平稳了,因为房价早已经翻倍,需求基本上消耗完毕,房价已经涨不动了,锁死了你有钱想买也买不了,而且现在银行贷款利率在不断上调。

而大部分一二线的棚改规模不如三四线,而今年是拆迁量最大的一年,比如杭州,今年拆迁数量最大,后面几年会逐渐减少,拆迁户今年集中入市提前释放了需求,而新房供给会逐渐增多。

货币收紧,投资客如坐针毡,只准备了两年月供的高杠杆投资客,要提前做好三五年的月供资金准备。

我6月份的时候发文章说了,只有部分还没有翻倍,比如只涨了50%的省会城市,今年还会继续涨,比如西安,昆明。事实上也是如此,上半年涨的少的基本上都补涨了。

而货币定向宽松,主要是指那些棚改项目特别多,库存任务尚未完全去掉的三四线城市,当然也有二线省会城市,比如太原。

三四线在这一轮的定向宽松中,我估计房价也会普遍上涨50%以上,甚至很多会翻倍,因为政府无脑推进的棚改,这个也算是一次大跃进。

那刚需怎么办呢?该买还是等调整,我在今年3月初就发了几篇文章,都是说三四线城市要涨,刚需赶快买,今年很多三四线已经涨了不少了。

这些地方因为在不断创造需求,有货币支持,预计房价还会继续涨,至少今年明年还会涨,后年我就不知道了,边走边看吧,反正政策目前还是在支持,但如果房价上涨超预期,棚改计划提前结束也说不定,已经有少数城市又从货币安置回归到住房安置了,也有的据说停了不少棚改项目,比如海口。

苦了还在观望和煎熬的刚需,他们无法接受三四线也会大涨的事实,一边观望,一边又担心还会上涨,涨50%不敢上车,翻倍又去接盘。

那能去投资吗?

三四线城市这两年确实会涨,但两三年后就悲剧了,该拆的拆完了,没有棚改政策支持,要依靠那点真实的需求支撑,是根本无法维持的,我也无法想象现在都来大干快上,三年后怎么办。

如果你能够找到开发商,炒楼花,还是可以投资,不要等到房产证出来再去卖了变现,等房产证出来,至少是两年后,到时候就怕涨了也难以套现了,因为市场上没什么接盘侠了。

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