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全球500强最爱的房东 在上海滩建立了新租界!

原标题:全球500强最爱的房东 在上海滩建立了新租界!

提起铁狮门,房地产业内人士都会竖起大拇指。在财富500强里,21%是铁狮门的租户。全球财富100强里,34%是铁狮门的租户。作为跨国企业最大的“房东”,铁狮门拥有全球租户资源,在房地产开发、运营、投资等领域,铁狮门无一不走在世界前列。

80年代进入欧洲,90年代进入南美,20世纪进入中国。铁狮门一直在国际化的路上。对于中国市场,铁狮门全球总裁Rob Speye是这样看待的:铁狮门在中国,并非短线投资,而是奔着一百年、两百年的长期目标去的。这番言语,足以看出铁狮门对中国市场的信心和野心。

中国房地产行业,像一个跑步的人,在经历了十多年的夺命狂奔之后,体力不济,减速进入慢跑阶段。随着中国经济进入新常态,房地产行业进入了“新常态”。今后,平稳有序的增长将取代以前的野蛮式扩张。

土地日益稀缺,房价开始企稳,增量回报有限,存量市场却有无穷想象。而通过改造存量、赋予新内容,让资产焕发新的魅力,从而获得价值增值——这就是铁狮门最擅长的事情。作为全球最大的房地产开发商之一,铁狮门的专业开发能力、投后管理能力、全球招商资源,让其在商业地产投资上未逢敌手。

进入中国11年来,铁狮门在华开发地产面积150万平方米,其中80%位于上海和深圳两大一线城市。上海是中国大陆最为国际化的金融中心,深圳是中国最具活力的创新之都,这折射出铁狮门对中国房地产市场的清晰定位。尤其是上海,这座中国最开放、最具魅力的城市,是铁狮门在中国排兵布阵的第一重镇。

本期宜信《财富夜话》,宜信财富高级副总裁赵若冰对话铁狮门中国区首席投资官陈志超、宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏,将为您带来对中国商业地产的观点以及铁狮门在上海的最新布局。

1、2017年即将收官,首先请Wilson总结一下今年中国商业地产市场的总体情况 ?

陈志超:2017年,整个中国的商业地产,一切都是按照相对健康稳健的轨道在往前推进。

趋势一:严重分化

整体上来说,商业地产进入了一个严重的分化阶段。运营建设品质优良、管理非常好的这些商业地产,整体收益越来越好,这是我们看到的一个趋势。如果建筑品质差,管理不善,就会被市场所淘汰。

这反映了改善性需求已经从住宅蔓延到了办公和商业地产领域。不再是说只要你有一个地产就可以做得好,它进入了细分市场领域,需要将管理和品质做得更好。

趋势二:存量改造项目增加

中国商业地产的第二个趋势是,存量改造项目增加。原因就是,在所谓城市类项目上,城市更新类项越来越多,中国一线城市,土地供应越来越少。这种情况倒逼大部分开发商以及投资人开始寻找存量地产,通过存量升级改造来获取收益。

趋势三:资产交易本身退出通道越来越多

第三个趋势是,我们也看到全国范围内资产交易本身退出通道越来越多。以前大家都觉得,十亿、二十亿已经是很大的项目,但是今年以来,我们发现百亿级项目越来越多,甚至几百亿的大型商业地产并购越来越多。今年我们看到,上海市整体商业地产交易突破了1000亿,大约在1100亿左右。

另外,资产证券化也越来越宽泛。我们看到了一个趋势,行业内对中国REITS进行了深入的探讨。我们感觉到,未来项目退出通道将会越来越多。

聚焦到上海市场,有这么几个趋势:

第一,土地价格持续地上涨。如果你从公开市场上拿地,一地难求。在上海外环以外,都已经到了两万块钱以上的价格,而且很难拿到地块。

第二,非核心区增长出色。上海的传统核心商业区本身租金已经相对较高,租金增长出现了相对比较缓慢的趋势。但是非核心商业区,尤其是像新江湾城,或者是前滩、后滩,还有像浦东四季公园的板块,这些非传统的、新兴商业地产其实租金增长非常好。

第三,上海交易非常的活跃。上海本身项目流动性非常好,主要资本来源中有一部分是海外资本。看到中国经济重新增长,大量海外资本又重新返回中国市场。除此之外,来自中国保险资金以及大量的机构投资人,因为海外投资受到了限制,这些资本又重新来到了上海,所以整体上交易非常活跃。

第四,区域商业中心的延展。上海本来大约只有三个主要的商业中心,陆家嘴,南京西路和淮海路,现在基础设施、地铁以及高铁的建设,推动这几个区域延伸向了更广泛的一个区域。浦东、前滩后滩、新江湾城现在都做得相当成功。

2、今年年初,宜信和国际顶尖开发商铁狮门达成了战略合作,鹏总和跟我们分享一下这之前合作的机缘?

张鹏:对于宜信财富的投资人来说,铁狮门是一个比较熟悉的合作方。大家也都知道宜信财富在国内房地产这一块其实已经有三年多的布局,我们其实是坚持和最顶级的合作伙伴做最好的项目,这样一个宗旨和原则。所以,我们在国内只做精品项目,我们追求的是质量,不是单纯的数量。

我们和铁狮门的合作是从2015年就已经开始的。2015年,咱们投资到铁狮门前滩项目里去。2016年,我们再次和铁狮门合作,参与江湾项目开发。同时,我们也首次引进机构投资人和我们一起共同投资到铁狮门江湾项目。

2017年,双方继续深化合作。我们和铁狮门合作了他欧洲的基金。同时一起探讨,和铁狮门在美国也看项目。2017年的话,大家也都知道,铁狮门全球CEO Rob Speyer先生到了北京来,和唐总见面,同时双方也有战略合作仪式。

这项合作一方面肯定了我们过去将近三年的合作,同时也为今后三到五年的合作指引了方向。因为我们和铁狮门的合作,其实是宜信财富在地产领域一个非常重磅的经典合作。在国际上,我们参与了铁狮门在欧洲的项目。

在国内,继2015、2016年合作之后,2017年我们联合推出了宜信财富铁狮门中国地产联合优选基金。这也是我们首次推出一个和战略合作伙伴推出地产领域多项目的人民币基金,其实是类似于母基金的概念。在国内,市场发展更多的还都是单一基金去发单一项目。我们不是,我们是和顶级合作伙伴做多项目基金,有风险分散作用。

2017年3月,在北京发布战略仪式之后,双方预计今后三年,全球合作达到100亿人民币。根据目前的进展,我认为很有可能会提前实现。所以,我们其实非常期待和铁狮门全方位的合作。

3、铁狮门进入中国十一年,在中国选择合作伙伴的标准是什么?选择宜信财富合作的感觉如何?

陈志超:铁狮门进入中国11年了。铁狮门将中国不是看成是一个短期投资的地区,我们铁狮门全球总裁Rob Speyer每次跟我强调,铁狮门投资进入中国是以一百年、两百年为目标。我们对品牌珍视和团队建设,都有长期承诺。所以,也是在这样一个目标的情况下,我们对战略伙伴的选择有着非常苛刻的标准。

首先,我们要求我们的战略伙伴,他不是说做一个项目、两个项目,一般情况下,我们的合作伙伴都是做长周期、若干个项目共同的合作。所以就是说,在这一点上,我们跟宜信合作得也是非常开心。在过去几年以来,我们就多个项目进行了长期的一个合作伙伴关系。

第二,我们选择的合作伙伴要对房地产领域有非常专业的背景,有非常强大的团队。那我们也觉得宜信对铁狮门项目,有非常专业深刻的理解,这也是我觉得非常重要的。

宜信财富有较长的这样一种判断力,使得我们双方之间具有非常强大的共同语言。我们并不希望项目本身有太多的深层次的探讨,而是说项目本质上我们是不是有共同的一个价值和认可。

第三点,我们还希望我们的客户和合作伙伴在中国本身是具有强大的影响力,对客户具有很强的把握能力。我非常欣赏宜信本身在中国的品牌非常强大,在后续存续期间的管理也做得非常的好。这一点我相信对这个项目存续期的管理,对未来双方合作也是非常重要的。

我们全球总裁在上期宜信和铁狮门战略伙伴签约现场谈到,有时候远隔千山万水,但是为了寻找的就是一个最佳的一个合作伙伴。

我觉得,我们对宜信非常认可,期待我们就这个项目能够取得更大成功。

4、其实在这10年过程中铁狮门也见证了中国房地产从热火朝天到平稳发展的过程,请问陈总,在这10年中,铁狮门一共开展了多少项目?抓住了哪些机会?

陈志超:过去十年间,我们确实见证了中国房地产从蓬勃发展到目前政府调控、要求市场平稳发展的一个过程。在过去十年中间,我们一共做了八个项目。按照面积来计,我们80%的资产,都是分布在上海和深圳两个一线城市。其余20%在苏浙、天津和成都,这三个就是我们叫作“1.5线”的城市。

在这中间,铁狮门还是取得了非常辉煌的战绩,整体上把握了中国房地产发展的主流趋势。同时,为我们的投资人还是取得相对很不错的一个回报。

5、能为大家介绍一下铁狮门一些代表性地产基金的业绩吗?

陈志超:铁狮门在全球已经募集了若干个基金,包括美国八个基金,欧洲八个地产基金。这些基金表现非常优越。宜信参与投资的铁狮门欧洲房地产基金7号,目前各方面还是非常优秀,我们目前主要在巴黎、伦敦和法兰克福以柏林这四个城市投资,整体上这支基金表现得非常好。

铁狮门欧洲7号基金只是铁狮门在全球发行的若干支基金中的一个最经典的缩影。我们还有很多优秀的美元基金或人民币基金,都表现得非常出色。

6、前滩综合体项目和新江湾项目,能否请Wilson介绍一下这两个项目的启动背景、进展情况?

陈志超:前滩综合体项目,第一,在整体的前期设计上,做得非常好,就是陆家嘴2.0的一个版本。一方面,它融合了大量的这些商务楼宇,然后商务楼宇,就是商场类的社区。同时它不仅仅只是商务楼宇,还包括了住宅、医院和公园。所以说,我们叫它陆家嘴2.0,从规划上已经超过了陆家嘴。

第二,交通也非常方便,到虹桥机场和浦东国际机场大约都是40分钟左右,地点是非常不错。

第三,我们的合作伙伴也非常优秀,本身是这个项目的一级土地开发商,我们进入的时点非常好。

这三个因素决定了这个项目已经成功了。

有关新江湾城项目,这个项目是座落在上海四大城市副中心五角场,区域地点还是不错的。项目所在的杨浦区是上海创新和创业示范区,享受诸多政策倾斜,周围有大量高档住宅,吸引了大量优质人群。

项目位于两条地铁上盖,10号线连接上海新天地等地标,40分钟车程直达上海浦东、虹桥两大机场,而即将通车的20号线将连接浦东自贸区。项目地点比邻复旦大学和同济大学,教育资源一流。

在本区域内一些学区资源非常丰富。所以也吸引了很多办公知名的企业来进行这个区域的办公。我们投资人可能有机会去参观这一个项目,您一定会看到,我们引进了大中华区,耐克大中华区总部,汉高亚太区总部,也引进了德国马牌轮胎中国区总部和上海家化中国区总部。设计非常漂亮,整体上是一个绿色的、可持续发展的绿色节能建筑。建成完了以后,一定是整个新江湾城最高品质的办公楼。

7、请鹏总具体介绍一下这次项目合作的产品亮点有哪些?

张鹏:除了铁狮门是咱们宜信财富的同事和客户都非常了解,非常推崇,加入合作。咱们在国内财富管理市场上也是独家发行这个产品。同时的话,到具体这个项目上,进入的价钱便宜。价钱便宜意味着就是说安全性特别高,您得先做到不会赔钱,然后再去想能赚多少钱。

然后加上,铁狮门它从建筑到施工,以国际金奖品质去设计施工。其中它的开发成本确实是比本土开发商会高一点。同样区域,铁狮门项目租金比别人高10%到15%,甚至更高。租客看的也是铁狮门的品质和管理能力。

除此之外,铁狮门的全球招商能力。熟悉上海江湾的大家都知道,十年以前那一块其实不是很发达,江湾区政府请到了铁狮门。过去十年,它已经把这块发展成了上海四个城市副中心之一,包括耐克、德国马牌轮胎、德国汉高以及上海家化,这些世界五百强企业都把大中华区总部和亚太总部搬到这里来了,其实就是反映了铁狮门全球的这种招商能力。

然后大家也都知道,铁狮门纽约的洛克菲的中心就是铁狮门家族的产业。刚刚过去的这个周末,第85届圣诞树点燃仪式在洛克菲勒中心举行。铁狮门的Rob Speyer先生、纽约市市长都出席了仪式。铁狮门最特长的就是全球城市综合体建设开发和管理。

上海、北京最核心资产是什么?城市综合体和国际甲级写字楼项目。不光是内资还是外资,只要是投资中国房地产的,第一追逐的都是上海、北京的写字楼项目,尤其是这种开发品质好、有租客的核心物业,现在是所有资本追逐的热点。尤其是上海,交易比北京多很多,更加市场化、透明化,市场交易是更加发达。

8、投资者最关心的就是收益问题。请问鹏总,在上海投资商业地产基金有什么优势?

张鹏:我们在地产峰会上讨论了下一个十年、二十年怎么参与中国房地产的投资,过去那种买房、炒房暴涨,没几年翻倍,今后是不可能的。同时,不光是对投资人来说,对开发商也是这个情况。

我刚才说,咱们跟铁狮门合作这些项目,后面他根本就不愁缺乏机构投资人。跟我们一起投资的也不乏保险公司、政府投资公司,甚至是一些开发商也开始参与这种投资。大家也看得到,中国现在房地产市场发生非常大的一个变化。

我现在有个数字,今年1到9月,房地产行业中,前30强房企拿地规模已经超过2016年全年。其中前三强占到前30强的一半,46%。然后,前十名占到前30强的71%。整个市场更加集中化,小的企业越来越难以存活,尤其是在上海、北京,它拿不到地。就算他能去跟央企抢地,动则上百亿地价,拿地限制用贷款,必须用本金。大型化、集中化才能在一线城市,包括很多好的二线城市拿到地。

拿到地之后,它要有能力建好,这对开发商的品牌号召力和运营能力是一个非常大的要求。今年第三季度,全国商品房销售下降,但是前十强房企销售规模增长20%。开发商越来越难过日子。你要靠品牌综合能力,才能够在今后下一个十年二十年发展出去。

对于中国个人投资人来说,买套房十年可以翻倍这种可能性不大存在了,这种投资方式已经没有了。投资者应该以股权的形式,参与到一线和少数核心二线城市的商业地产发展机遇当中来。上海、北京又是最安全、流动性最好的两大城市。

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