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兰州、合肥“限”令放松,地方分类调控开始

原标题:兰州、合肥“限”令放松,地方分类调控开始

华夏时报记者 陈小瑛 深圳报道

1月5日,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,对现行的房地产市场调控政策进行调整。与其他城市采用人才战术变相放开限购不同,此次兰州直接发文放松限购。

据记者了解,兰州取消限购的区域执行了4个月。而合肥虽然没有取消限价,但确实放松了限价上限,对2016年10月31日之前出让的土地不执行限价。厦门市政府的相关报告中提到,要支持刚需和改善需求。市场预测厦门可能放松调控。

业内人士指出,住建部提出分类调控后,地方政府会重新根据市场调整政策,但要谨防有些城市打着“因城施策”的口号,在房价尚未稳定时,随意放松调控。

兰州:房价尚未下跌

兰州公布的调整政策具体为二松二紧,西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策取消;继续执行限购的区域取消了社保和纳税;城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的一手和二手住房实施限售3年。同时收紧限价,对拒不接受新房价格备案的房企,暂停其网签备案资格。

去年4月,兰州开始限购限贷,先是对房价涨最多的主城区限购,包括城关区、七里河区和安宁区3个区,去年8月30日,兰州升级调控,在原有基础上,将西固区纳入限购;并要求非兰州户籍提供3年社保,或者1年纳税证明,补交的无效。

据兰州当地房地产业内人士告诉本报记者,西固属于兰州重工业区,近几年兰州实行了出城入园的政策,把大型企业搬走,这个区未来潜在的土地供给量很多,放开限购估计也是未雨绸缪。

而九州开发区属于城关区内,但被黄河隔开了,地段比较偏远,据该业内人士称,九州和西固区都属于推山造地的区域,居住的主要是甘肃省内来兰州打工的刚需族。兰州吸收的人口都是省内,如天水、定西、武威、庆阳等兰州周边城市,很难吸引到省外人口,一旦限购,对这个区域的楼盘影响非常大。

同时,兰州高坪地较多,七里河区、城关区都有分布,最有代表的项目如银河国际居住区是千亩级大盘。

据上述兰州房地产业内人士告诉记者,在去年8月加强限购以后,这些大盘就反映卖得不好,限购影响非常大。

“半个月前,这些房企就在传言兰州要放松限购了,他们的消息比较灵通,而且大盘卖的不好,他们会跟政府反馈,也会影响政府决策。”上述人士对记者说。

但卖的不好也没有实质性降价,某品牌大盘2016年6-10月最高峰卖到8000元,目前的价格7800元左右,但从精装换成了毛坯,实际上没跌价。

据兰州市房管局数据,截止到2017年12月31日,兰州三县六区新增商品房供应面积为753.56万平米,已售182.05万平米,2017年新增商品房供应面积库存为571.51万平米,当年去化率24.16%。按照2016年兰州商品房销售面积883.9万平米,照这一销售速度来计算,2017年新增商品房的库存面积去化周期约为8个月。

“房价还没跌就放松,容易给人一种政府有意维护高房价,不允许房价下跌的印象,进而引发市民恐慌购房。”有兰州的购房者告诉记者,大家都担忧放松调控后房价又要涨了。

兰州政府为了消除这种预期,1月8日,有关部门又发文补充说明,此次限购政策调整不是放松调控,而是落实分类调控、因域施策,提高调控的精准性。

而促使兰州放松限购的背后,与其土地财政息息相关,兰州2016年一般公共预算收入215.48亿元,增长16%。而据搜狐焦点统计,2017年,兰州市三县六区以挂牌、协议方式(划拨用地不计成交价)成交土地总额为134.58亿元,是财政收入的60%。

合肥:高地价楼盘获“放行”

在兰州放松限购的同一天,合肥传出放松限价,消息来源于国土局和物价局对市民投诉的回复。

市民投诉的内容,大意是有的开发商的项目土地成本才三千多,现在卖1.9万/平米,为什么他们拿地那么便宜,现在还可以卖到那么高的价格,而有的开发商拿地的成本都到了1万,为什么要限制价格?

对此,国土局回复称,一是房企定价是市场行为,企业自主定价,政府无权决定。二是合肥在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。

据合肥房企内部人士向记者透露,2016年11月之后,合肥出让土地时,都会作出说明,房价不能超过同区域内之前的最高售价,以此杜绝了新地王的出现,所以2017年合肥市区优质土地的出让,也没有超过当年10月31日之前的红线。

记者查看合肥国土局的土地招拍挂信息发现,每一块居住用地的公告中,都有一条“竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。此款由市物价局会同市房地产管理局等相关部门负责监督落实。”

也就是说,合肥限价依然存在,只不过是针对2016年10月31日之后出让的土地,卖房时才明确有最高售价的规定。但虽然没有取消,却放松了限价。

“全国各地政府限价,都是没有文件出台的,只能算是一种窗口指导价,合肥也一样,所以限价是否放松,只能从实际备案中看到变化。”上述房企人士告诉记者,去年11月份,合肥限制的高压红线被突破了。

比如合肥高新区地王,北雁湖金茂湾,2016年7月29日拿的地,楼面价16159元/平米,而高新区的高层限价红线是15350元/平米,如果按照这个限价,金茂湾是必亏无疑的。但最后国土局放行了,金茂湾最低房源备案价格18000元/平米,最高房源价格达23500元/平米,备案毛坯均价20881元/平米。

还有合肥高新区保利柏林之春,楼面价9719元/平米,装修高层首次备案16499元/平米,也超出了高新区价格红线1149元/平米。

“之前国土局也对市民的疑虑回应过,金茂湾超过红线的备案价属于正常现象。”该房企人士说,经过这一次合肥国土局和物价局对市民来信的公开回复,更加明确了合肥限价确实是放松了。

按合肥当地业内人士的看法,合肥2016年拍出了那么多地王,一直限价太低也不现实,楼面地价低于政府的限价,这个确实也不合理。

而中原地产首席分析师张大伟认为,今年很多城市都会放松限价,而偏远的地区也会放开限购,但并不会对房价反弹构成多大影响,因为本身的需求就不足。

在中央经济工作会议后,住建部部长就提出了地方要分类调控,支持首套和改善型需求,目前各地已经开始落实。返回搜狐,查看更多

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