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【史上最全】物业不给力?这8种情况下可以拒付物业费,仅一种会被法院支持?

原标题:【史上最全】物业不给力?这8种情况下可以拒付物业费,仅一种会被法院支持?

来源 | 综合找法网 法信 中国法院网

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导读:物业服务合同法律关系中,交纳物业费是业主的主要义务,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定,,基于“正当理由”业主可拒交物业费,因此何为“正当理由”以及“正当理由”的判断标准,成为司法实践中解决物业费纠纷的关键。

根据《物业管理条例》的规定,业主若违反物业服务合同约定,无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的,业主委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

在哪些情况下,业主是可以拒交物业费的呢?

只有下列8种情形可拒交物业费:

1、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的,可以拒绝交纳;

2、物业服务质量过差可暂时拒交,但要有有力的证据,并找寻实质解决办法;

3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交;

4、对于物业公司要求业主未收房之前就交纳物业费的行为,业主可坚决予以拒绝;

5、因房屋质量问题还未交房的,物业费是由开发商交纳;

6、物业公司没有和业主签合同的情况,业主可拒交;

7、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况,业主可拒交;

8、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ,业主对擅自提高的部分可以拒交。

物业管理公司有权处罚不交物业费的业主吗?

1、物业管理公司能罚款吗?

罚款是一种行政处罚行为,物业管理公司不是行政主体,因而没有罚款的权利。处罚权,只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。

物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定,没有任何法律的依据,不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系,物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。

2、物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙?

无权。向业主交付房屋是开发商的义务,如果业主已经付了房款,则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务,只能以开发商的名义,不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为,是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了,这是不符合法律规定的。

法律依据

1、《物业管理条例(2007修订)》

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

3.《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》

22、有下列情形之一的,业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用:

(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的;

(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

相关案例

1、业主拒缴物业费是否基于“正当理由”的认定——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案

案例要旨:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。

案号:(2011)厦民终字第656号

审理法院:福建省厦门市中级人民法院

来源:《人民法院案例选》(2013年第1辑 总第83辑)

2.业主拒交物业费的“正当理由”应限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或履行合同有重大瑕疵等情形——靳建华、厦门中都物业管理有限公司与靳建华、厦门中都物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审案

案例要旨:业主拒付物业费需有正当理由,该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或履行合同有重大瑕疵等情形。

案号:(2016)闽民申128号

审理法院:福建省高级人民法院

来源:中国裁判文书网 2016-08-11

专家观点

1、业主拒交物业费是否基于正当理由的认定

何谓“正当理由”?业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由?我们认为不妥。

从合同法理的角度而言,合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:

第一,根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。

第二,诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。

第三,诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。因此,在司法实践中,判断业主拒交物业费是否基于正当理由,主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。

从另外一个层面上讲,这实质也涉及司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时,必须考虑法律到底要保护什么价值,这个价值与其他价值是否有冲突,有什么冲突,哪个价值更为重要,更需要获得法律的支持与保护,等等,只有这样,法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观的形式凸现,才能得出合理的、可接受的、社会上有效的、符合公平的结果。

根据以上分析,我们认为,本条规定的“正当理由”,应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由,才能构成业主拒交的“正当理由”。总之,司法实践中要对“正当理由”认真审查,从严掌握,防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益。

本条司法解释(《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条)并没有列举何谓“正当理由”,而是把对是否为符合“正当理由”的要求赋予了法官,由法官行使自由裁量权加以判断。由于社会生活是无法停滞的,它总是在流变,新情况、新问题层出不穷,因此,司法解释没有必要、也不可能对何谓“正当理由”进行穷尽列举,只有赋予法官自由裁量权,才能克服成文法本身的滞后性、保守性,防止司法解释面对新的社会现实却处于捉襟见肘的窘境。

但是,法官在衡量拒交物业费的理由是否正当时,其权力的界限并非无限扩张的,这种衡量必须与前述的诚实信用原则紧密契合,只有这样,法官才能发挥主观能动性,使法律与生活同步。由此可见,本条司法解释在立法观念上秉承了抗辩须以诚实信用原则为依据,在具体事由的规定上却又采取赋予法官自由裁量的做法。这种制定方式是理性主义与经验主义相互调适的方法的具体应用,反映了为使法律与生活同步发展的尝试。

2.在物业服务企业违反物业服务合同情况下,物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务

依照《合同法》的规定,双务合同的当事人享有履行抗辩权,包括同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权。履行抗辩权是法律赋予合同当事人的权利,在合同有效期间,如果出现法律规定的抗辩事由,合同当事人依法行使抗辩权,并不构成违约,而应该得到支持。

依据物业服务合同,物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务,业主作为物业服务合同的实质上的当事人,有义务向物业服务支付物业费,因此,物业服务合同属于双务合同,当事人双方都享有法律赋予的履行抗辩权。按照《合同法》的规定精神,在物业服务企业没有履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下,业主当然有权进行抗辩,可依法根据合同的履行情况而拒绝向物业服务企业支付物业费。

物业使用人既不是物业服务合同的名义当事人,也不是物业服务合同的实质当事人,按照合同相对性原则,物业服务合同在物业使用人与物业服务企业之间一般不发生对应的权利义务关系,因此一般也不会产生合同履行抗辩的问题。但是,物业使用人之所以负担向物业服务企业支付物业费的义务,基本的依据是物业使用人与业主的约定;物业使用人承担的支付物业费义务,实质上应该是业主基于其与物业服务企业订立的物业服务合同的约定而承担的义务,只不过现在,物业使用人承诺来履行这个义务而已。

物业使用人既然是替业主履行物业服务合同约定的支付物业费义务,基于权利与义务相一致的原则,物业使用人同样可以行使业主享有的对物业服务企业的履行抗辩权。因此,物业服务企业违反物业服务合同,物业使用人可以依法行使抗辩权,符合拒绝履行条件的,物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务。

3.对业主合理抗辩而发生的收费纠纷的处理

(1)若物业服务企业不履行合同义务,致业主拒绝交费,业主行为属合理抗辩,此时应根据物业企业服务质量状况,驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交的服务费。

(2)若物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的,应要求物业服务企业继续履行义务,若物业服务企业不继续履行义务的,业主可以根据《合同法》第107条的规定,向法院请求物业服务企业承担违约责任,或者可以要求减少物业服务费用,或者返还多收的物业服务费用。

(3)若公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费,应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上,确定其费用。如业主多支付了应摊费用,物业服务企业应予返还。

(4)若物业服务企业擅自巧立名目,扩大收费范围、提高收费标准、重复收费,业主因而拒交。对此,业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用,对物业服务企业收费不合理部分,不予支持。同时,建议政府价格监管机关对该企业的违规收费行为予以处罚。(摘自《最高人民法院<建筑物区分所有权、物业服务司法解释>理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编著,人民法院出版社2009年6月第1版)

4.业主可以拒绝交纳超出合同约定的物业费

依照合同法的规定,业主应当按照合同的内容去履行义务,也就是说业主需要交纳的物业费的标准和范围都应当按照物业服务合同约定的标准去认定,对于超出合同约定内容的要求,业主没有义务履行,物业企业也没有收取的正当理由。因此本条司法解释(《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条)规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主可以拒绝交纳不当多收部分。(摘自《最高人民法院<审理物业服务纠纷案件司法解释>理解与适用》,杨立新主编,法律出版社2009年5月第1版)

推荐阅读:业主拒交物业费的七大抗辩理由,仅一种会被法院支持!

物业服务行业随着商品房的出现逐渐兴起,但至今仍存在诸多不完善的地方,规范性较差,而随着公民的法律意识和证据意识逐渐增强,物业公司与业主之间因物业服务问题产生纠纷的数量逐年增多。 笔者通过对荣昌区法院近年来上百份物业服务合同纠纷案件的判决书进行研究,发现业主拒交物业费的理由具有类型化的特点,故特对此进行归纳及评析如下:

一、以非物业服务合同当事人为由抗辩

有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业管理合同,因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力,自己不知晓且不认可该合同内容,因此拒绝交纳物管费。

对此司法解释有明确规定,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

所以该项抗辩理由不能得到法院支持。

二、以物业服务合同约定的合同期限已届满为由抗辩

某些业主辩称物业服务合同中约定的合同期限早已届满,因此对超过合同期限的物业费,因无合同约定,故有权拒绝交纳。

根据《合同法》第三十六条的规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。在约定的合同期限届满后,若物业服务企业继续为小区提供服务,业主也接受了物业服务企业提供的物业服务,双方形成了事实上的物业服务合同关系,均应履行相应的合同义务。

在上述情况下,业主的这一抗辩理由也不能得到法院的支持。

三、以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由抗辩

有些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由,对物业服务企业主张的诉讼请求中超过两年诉讼时效的物业费拒绝交纳。

实践中,物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。

若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实,那么法院可认定为诉讼时效中断,业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在两年的诉讼时效期内向业主催收过物业费,那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。

四、以房屋质量不达标为由抗辩

有些业主以房屋质量存在问题,如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物管费。

商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷,而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷,两者不属于同一法律关系。通常情况下,开发商与物业公司是两个独立的法人企业,相互之间不应为对方承担民事责任。

因此,业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。

五、以物业服务企业不履行维修义务为由抗辩

有些业主向物业服务企业反映小区单元门、过道路灯等被损坏,顶楼房屋漏水等问题,要求维修,但物业服务企业知晓后拒不维修或者维修不合格,业主就以此为由拒交物管费。

对于维修义务的承担主体,应具体情况具体分析:如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内,由建设单位承担维修义务;在房屋质保期届满后,房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务,房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务,物业服务企业履行义务时,可使用小区的住宅专项维修基金。若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时,法院可根据《合同法》第一百一十一条的规定,酌情减少物业费。

六、以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主人身、财产遭受损失为由抗辩

有些业主认为因为物业服务企业未尽到安全保障义务,才导致自己的人身、财产遭受损失,如家中财物被盗窃,自有车辆被损坏或者被偷走……,故以此为由拒交物管费。

物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定的安保义务,那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时,业主可以以物业服务企业未尽到安保义务,是对合同义务的不完全履行,属于违约行为由进行抗辩。但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约,法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费。

然而物业服务企业不是万能的,不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生,我们不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。

只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施,物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

七、以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩

大多数拒绝交费的业主均持有此类抗辩理由。小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务,提供的物业服务不达标,如小区车辆乱停乱放无人管理,绿化带被其他业主用来种菜无人制止,小区垃圾未及时清理,保安擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物管费。

首先,业主需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。部分业主存在“物管公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维,将不属于物业服务范畴的事项,例如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等,也纳入进来要求物管服务企业予以处理解决。当物业服务企业拒绝履行非合同义务时,业主就误认为物管服务企业没有全面履行合同义务而拒交物管费。

其次,由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点,加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统,因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题,而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务,仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好,存在一般瑕疵,那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由,但可以成为法院判定物业服务企业减收相应物业费的依据。

小区业主拒绝交纳物业费的行为,不仅会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致物业服务质量下降,损害其他正常交费业主的利益,还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾,严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意,业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业,而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决;也可就存在的服务问题向业主委员会反映,通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。

作者:颜剑箫

来源:中国法院网返回搜狐,查看更多

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