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银行螺丝钉:股房轮动,用另一种方式“倒卖房子”

原标题:银行螺丝钉:股房轮动,用另一种方式“倒卖房子”

文 | 银行螺丝钉

很多粉丝在后台和小师妹反映,希望可以多多了解一些基金的投资知识和技巧。小师妹想了很久,请来了雪球超人气大V“银行螺丝钉”来给我们系统讲解基金的赚钱方法!热烈欢迎~

前几天跟朋友讨论房地产。房地产在中国是一个比较敏感的话题。

一、全国房价上涨速度不错啊

过去10年,北上广深的房地产收益都挺不错的。

13年时间里,一线城市房价平均上涨7.42倍,大约16.7%的年复合收益率。

二线城市上涨速度慢一些,而且不同城市差别也比较大。以南京为例,大约上涨4倍,济南3.5倍,重庆3倍,长沙、成都、长春上涨2.5倍。其它二线城市基本在这个范畴。平均下来,全国二线城市13年里房价平均上涨了3-4倍。

二线城市基本上是各个省市的省会、经济大市。到三四线城市房地产收益就千差万别,整体的话比二线低一些,平均上涨2-3倍。

这些是对应城市的平均值,具体到对应的小区,实际收益还会有差别。

这个收益是挺不错的了。买房子不需要特别高深的技巧,大多数人也会认真做功课,所以在房地产上,相对来说是容易赚钱的。

二、另一种方式“倒卖房子”

不过今天我们并不是来分析房地产投资的,而是看另一个挺有意思的产品:房地产指数基金。

房地产指数基金,背后投资的是房地产开发公司。也就是像万科、保利这样的房地产开发公司。我们平时看到的新楼盘,就是这些房地产开发公司建造的。它们从银行融资,然后贷款买地,建造新楼盘,然后卖出去。

估值表里的地产指数基金160218,就是投资这些房地产开发公司的。

背后对应的指数是国证地产指数399393。这个指数也是从2005年1000点开始的,截止到1月9日,是8067点。考虑过去每年的分红,背后指数是上涨到了约11000点。也就是从2005年到现在,13年上涨了11倍。

换句话说,如果把房地产行业指数基金,看成是某个城市的房价,那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。

为何会出现这样的情况?其实也很好理解。

房地产公司是买地开发房地产,利润空间本来就比二手房利润空间更大;而且房地产公司能以很低的成本从银行融资,能比普通居民加更高的杠杆,所以房地产公司平均收益自然高于它们所生产出来的“产品”的涨幅。

当国内房价过去十几年获得很高涨幅的时候,作为房地产公司,自然是能赚得更多了。其中房地产公司的佼佼者,像万科、保利、碧桂园等,更是有很多十年十几倍的股票。

道理很简单啦,同样是倒卖房子,是我们普通人容易赚钱,还是那些大房地产公司更容易赚钱呢?

三、不熟悉规则,当然亏钱啊!

但是,很多人在房地产公司股票上亏钱了。特别是07-08年大牛市买入房地产公司的,到现在很多还没回本。

熟悉指数基金投资的朋友自然清楚,这是因为07-08年,四五十倍的市盈率、八九倍的市净率,对于房地产行业来说,明显是太贵了。买的贵了,房地产行业收益会很差。

而如果在便宜的时候投资,反而会获得更好的收益。地产行业指数基金的估值我们分析过,2倍市净率以下进入低估。

比如说2005年的时候,房地产行业整体处于低估区域,如果那个时候投资房地产行业指数基金,整体收益到现在有接近15倍。

2012-2014年,是房地产行业的第二个低估周期,如果在那个时候投资房地产行业指数基金,到现在收益也不错。

到2017年上半年,前不久房地产行业也是在低估区域的。不过,最近几周上涨幅度比较大,导致房地产行业整体进入正常估值了。

当然,并不是说号召大家投资房地产指数基金。毕竟现在不是低估的,还需要继续等待机会。

四、房地产行业指数基金VS投资房子

首先,两者相关性非常强。主要体现在:房价上涨,对两者都有好处;房价下跌,对两者都有不利影响。

这个道理很容易理解,房价上涨,投资房子可以赚钱,房地产公司自己开发房子卖,也可以赚钱。如果看好房价继续上涨,这两个品种都是正收益的。

从风险角度,房地产行业指数基金风险小于单套房子。这个也比较容易理解。房地产行业包括几十家全国大型房地产公司,每个房地产公司又在全国各地都有业务和地产,投资房地产行业指数基金,相当于分散投资了全国各地的房地产。风险比单一的一套房子要小很多。房地产指数基金也不会遭遇“豆腐渣工程”“地震”等各种风险。

从收益角度,一线城市的房价涨幅都跑不过房地产行业的公司,二三四线就更不用说了。二三四线城市,与其买房子,不如投资低估的指数基金。

两者最大的区别在于波动上。房地产行业指数基金的上涨,并不是均匀的。它会受到股市牛熊市的影响。2007年、2015年发生股灾的时候,房地产行业也会有30-50%级别的波动。而普通的实物房地产,波动在20%左右,也有波动,但是比股票波动小很多。

不过,对于我们这些掌握了“投资低估指数基金”技巧的人来说,这个问题不大。没有掌握指数基金投资技巧的人,会在高位入市,亏损出场,不仅赚不到钱反而会亏钱。而掌握了低估投资技巧,就可以享受房地产行业的收益了。

五、最好能够实现“股房轮动”

今天介绍这个,不是说要大家现在就投资房地产。房地产行业毕竟波动大,需要在低估的时候投资。我们估值表里很多指数基金,长期收益都不亚于房地产行业。

这篇文章的目的,主要是帮大家拓宽思路。看好某一个东西的投资价值,可以想一下,它背后的相关公司有没有什么投资价值呢?比如说看好黄金,可以考虑生产黄金的公司;看好白酒,可以考虑生产白酒的公司。如果真的看好房价的上涨,其实低估的房地产行业指数基金是很好的选择(毕竟投资起来比买卖房子容易的多得多)。

比如说一个年轻人,开始工作的时候想攒钱买房子,可能需要攒好几年。但是,攒首付的速度赶不上房价上涨的速度哇!可以用定投低估房地产行业指数基金的方式,让首付的钱上涨速度超过当地房价的涨幅(只要在低估值的时候投资,这是大概率)。

甚至,熟悉房地产和指数基金后,可以在指数基金低估的时候投资指数基金,指数基金高估了,没啥可买的时候,再卖出转而投资房地产。实现“股房轮动”,这也是一种思路。

条条大路通罗马,投资就是这么简单!

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