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聚焦 | 亿翰智库&海通地产「旭辉控股2017年全年业绩香港发布会 会议纪要」

原标题:聚焦 | 亿翰智库&海通地产「旭辉控股2017年全年业绩香港发布会 会议纪要」

发布会介绍

🕒时间:2018年3月14日

2018年3月14日,旭辉控股(集团)有限公司2017年全年业绩公布投资者简介会在香港举行。旭辉控股董事会主席林中、旭辉控股CFO游思嘉等对2017年旭辉的业绩进行了详细介绍。

业绩发布会全文如下:

林中:

2017年旭辉业绩有8大亮点:

一、超越。2017年旭辉实现合约销售金额1040亿元,同比增长96%。销售业绩排名位居亿翰智库《2017年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单15位。

二、布局。2017年旭辉共收购78幅地块,新增面积1320万平方米,新增货值人民币3000亿;扩大战略纵深,新进入成都、西安、郑州等18个城市,完成布局超过40个城市。截止2017年12月31日,旭辉共有约3100万平方米的土地储备,若将2018年售2月新收购及旧城改造尚待挂牌的项目在内,旭辉的土地储备总量约5100万平米。

2017年全年旭辉的平均拿地成本为人民币8000元/平方米(不包括香港项目),拿地区域主要集中在一线城市、二线城市以及优质的三线城市,这也将是未来旭辉土地投资的重点区域。

在拿地的方式上,主要是公开市场为主,收并购渠道为辅,按金额计算,公开市场拿地金额与收并购拿地金额的比例为58:42。这个比例比较合理,一手公开市场获得的土地比较干净,周转效率比较高,二手收并购的项目的周期比较长,但是毛利润相对会比较高。

从拿地的金额来看,二线城市占比最高(76%),一线城市金额占比(17%)排第二,但是面积是最小(不足10%)的,因为一线城市土地太贵了。

从拿地的业态来看,还是以住宅为主,占比为95%,商办占比为5%。

2018年旭辉的年度销售目标为1400亿,同比增长35%。2018年我们共有可供销售金额约2500亿,如果能实现60%的销售,那就可以完成1500亿的销售业绩。2018年销售货源有几大特点:一、推盘的节奏相对均衡,但是下半年还是比上半年多,因为我们有一些土地办手续时间比较长;二、销售资源分布比较均衡,受个别城市调控政策的影响将会比较少。

三、增长。2017年实现结转收入、归属上市公司股东净利润、核心净利润318.2亿,48.3亿元、40.8亿、同比增速分别为43%、72%、45%。

四、利润。2017年旭辉的毛利润率和核心净利润率分别为 29.7%、12.8%;全年派发股息每股23港分;股息分派率为核心净利润的35%。

五、战略股东。2017年旭辉控股积极抓住机会增强股本,引入中国平安作为战略投资者,持有旭辉9.9%的股权,为旭辉第二大股东。

六、稳健。旭辉一直在追求稳健均衡的增长,稳中求进。2017年在土储增加的情况下,我们还提高了效率。2017年旭辉的净负债率为50.9%,若将永续债计入负债,则净负债率为70%,离旭辉的负债率红线还有很长距离。2017年旭辉的加权平均融资成本为5.2%,较2016年下降0.3个百分点,在民营房企中处于低位。在国际和境内分别获得「BB」、「AAA」级的信贷评级。

七、产品。2017年旭辉产品设计获25项「地产设计大奖.中国」与「金盘奖」,并不断完备产品线,产品力全方位提升。

八、奖项认可。2017年旭辉获得「怡安」2017年中国最佳雇主、「机构投资者」亚洲最佳管理团队奖项,并纳入「MSCI中国指数」。

在“房地产+”业务主要有永升物业和旭辉领寓。截止2017年年底,永升物业已进驻37个城市,签约管理面积现时已大幅增长至约4000万平方米。除旭辉项目外,新增第三方项目取得可观增长,从2017年开始第三方的项目已经超过了旭辉的项目,未来旭辉的项目比重大概只占30%。

目前,旭辉领寓已经布局了16个城市,签约总量为20000间,2018年的目标是签约量达到60000间,成为成长最快速的长租公寓运营商,而且2017年发行了首单民企长租公寓「储架式专项计划资产支持证券化计划」,金额为人民币30亿元。

下面请旭辉的CFO游思嘉给大家说说2017年旭辉的财务表现。

游思嘉:

2017年仍然延续以前的财务准则,2018年将采纳新的财务准则。一、关于入账的收入,2017年营业收入增长42个百分点至318.24亿元,归属上市公司股东的净利润增长72个百分点至48.3亿元,核心净利润增长45个百分点至40.8亿,基本与确认的收入增长同步。全年的股息分派23港分/股,基本是股息分配率35个百分点,基本与2016年一致。2017年,毛利润率水平保持在30%左右(29.7%),EBITDA利润率提升到32.6%,核心净利润率较2016年有所上升,达到12.8%。

入账收入的形态分布基本上与合约销售的分布一致。2017年的售楼已确认销售收入来自遍布14个城市的46个项目,已确认销售收入达人民币303亿元,结转收入平均售价为14710元/平米,主要分布在苏州、上海及其他二线和三线城市

资产负债表:与许多民营开发商一样,2017年旭辉积极的进行土地投资,在各城市建立可持续的销售资源。资产总额从2016年年末的885亿元提升至1518亿元,保有的现金量站总资产的比重在20%以上,旭辉的投资政策是买地是需要现金的,我们需要保持比较高量的流动现金,作为买地的储备。

在保持资产增量的同时,我们也时刻关注自身的负债率,我们的净负债率保持在50%左右,若将永续债考虑进负债,净负债率在70%左右,这个负债率水平在中国民营房企中属于比较保守稳健的水平。截止2017年年末,旭辉的加权平均融资成本为5.2%,中期来看,这个融资成本处于低位。我们境外的融资还将有一些优势,我们在境外还有一些存量的债券,2018年仍将进行再融资,境外的融资水平还有继续下降的空间,这将会部分抵消境内融资成本上涨的影响。

债务结构方面,截止2017年年末,境内债务总量占比57%,境外债务占比43%。2018年或者说2018年上半年融资重点方向将由境内转向境外。按债务期限来看,一年以上到期的债务占总债务的比重为75%,一年内到期的债务占比为25%,较往年有所上升。主要是因为2018年春节以前,有15亿的公司债到期,这部分已经归还了,如果将这部分债务除掉,一年内到期的债务占比仍然在17%、18%左右,处于比较安全稳健的水平。

从2017年平均债务成本细分来看,融资成本最有下降空间的是境外债券部分,虽然镜外债券的融资成本也在上涨,但是我们在镜外有一些往年的债券可以做再融资。受益于信贷评级的提升,银行的信任度提升,因此境外贷款的利率是比较低的,而且比例不高,境内的融资会更侧重于直接融资。

我补充一点关于我们的对冲比例,现在我们的非人民币币种还未对冲的占我们整体负债的比例在27%。百分比我们暂时的想法是暂时维持的情况,所以有些不对冲,有些做部分对冲。所以在利率还没有明朗之前,我们不会考虑全对冲的方案。

2个关于债务的指标,我们负债对EBITDA的比率是5倍左右,以一个比较进取,每年以40、50个百分点增长。还有负债还是维持合理水平,还有一个比较舒适的债务的指标。利息覆盖率我们预期还会不断地转好,主要因为平均的利息维持在比较合理的水平,

大家关心的现金流,现金流这个问题过去2年,还有未来的几年,行业出现较大的整合机会,作为一家有理想的千亿规模开发商,应该每年都会有一个不错的投资机会,所以我们2018年还是以一个投资的状态。2个参数会浮动的,一个是收款,一个是买地支出,一个多了另外一个也会多。总体来看2018年很大机会还是一个净投资的事态。2018年的销售目标1400亿是一如既往的。所以买地的金额也会上调一些,其他的几个数字基本比较正常。

最后大家关心下收款率的情况,我们2017年收款率的情况大概是85%。作为一个布局一二线和强三线的开发商,我们觉得80%的收款率对我们来讲是非常正常的。而且最近都有限价的因素,开发商在限价的时候价格没的控制但是在收款方可以选择多一点现金的客户。虽然境内银行等有现金收紧的情况,但是从我们的结构,包括客户的结构我们以后应该还会维持80-90%的收款水平。

林中:

从市场来看,我们对2018年市场还是谨慎乐观,回过头来看18年应该是一个温和平稳的市场,也是这么多年调控能让觉得让中央政府觉得是满意的,地和房子都能卖的出去,房价也不怎么涨。然后税收也有,是几方皆大欢喜的局面。从市场来展望,今年的政策还是比较稳定,无论是十九大还是两会,2018年的政策应该是不会放松,但是18年也不太会加码。个别热点城市可能会加码,一些降温的城市可能会放松。所以政策不是影响市场的方面,今年影响市场的主要方面是货币环境,因为无论是十九大还是两会,都在明确提出未来2-3年都要收紧。

刘鹤在达沃斯的讲话也说到了,中国需要3年去杠杆,防止金融风险。但是去杠杆一定会产生行业的整合,行业2018年在兼并整合方面会出来比较多的案例,短期内融资成本会上升。去完杠杆后中国的利息成本会下降,第三个是强监管,我们非常重视合规性的要求包括发债资金的使用,在金融资源今年比较紧张的情况下,对大企业是有利的。因为金融资金其实在往大企业倾斜,包括开发贷和按揭,大企业都有绝对的优势。中小企业在金融资源的获取上可能要弱一些。财务稳健的大企业占了很多优势也有很多机会。因为去杠杆的话,对于以往比较稳健的企业今年可能有比较多的机会。

从政策方针来看,十九大以后中国长期市场是非常明朗的,住房不炒,住有所居,多主体供应多渠道保障,以及长效机制,长期的趋势已经非常明朗,中国长周期内已经进入了一个平稳增长,健康发展的情况下,房价应该在小幅下行震动下面。

但是短期大家还看不明朗,因为有些限价或者行政的手段使得市场信号扭曲。我在跟很多投资者和研究员说,不要过多的看重平均数。因为平均数我们已经不怎么看了,因为这些对我们投资和经营决策已经很弱化了。我们更多的是看重城市的周期。

这个行业长期来看是个平稳健康发展,我们对中国未来的房地产市场平稳健康发展还是非常有信心的。因为随着十九大确定了2035年要实现社会主义现代化,意味着中国和经济财富要保持一定的增长,这点会带来对住宅的刚性和改善的需求。

我们关键是在行业整合的阶段,在行业集中度提高的阶段,我们如何能成为市场竞争的优胜者。这一轮调控是以前都没有的,这种模式这种方式,这些调控对短期稳定房价效果非常显著,特别是一线城市。短期来看市场不太明朗,短期只不过是不太习惯这种调控模式,我相信18年不会太差的,会温和平稳增长。

一线强二线战略制定性城市已经布局完成,旭辉24个区域集团中心城市全部布局完成,第二方面,加强粤港澳投资力度,以及加强在长三角的渗透度,因为在长三角我们有优势。第三个提高产品的溢价能力,未来在整个平稳增长的市场里面,产品溢价能力在竞争中比较重要。第四个,进一步完善人才供应链,为旭辉未来布局更多的城市提供更多的人才,我们人才的供应链要满足旭辉业务增长的需求。第五,增强房地产+的业务与房地产主业之间的协同,一定要实现协同增效的功能。在整个18年的投资布局策略来看,主要有五个方面,第一个方面,我们今年投资的重点是扩土储、增权益、调结构,拓纵深,因为旭辉土储有5100万平米,7000亿货值,基本满足旭辉三年的增长需要,但是旭辉要成为一个大企业,跨周期,所以土储的比重还是要进一步增加。第二增加权益,以前,旭辉的权益在50%左右,今年新增的土储权益已经超过60%。第三个是调结构,主要是区域结构和产品结构,有些区域我们会进一步加大,特别在粤港澳区域,我们大概有20%的新增在粤港澳。第四个是拓纵深,旭辉除了一线和强二线,对于一些优质强三线和都市圈旁边的四线五线,能让旭辉把握更多的机会。

第二个投资重心,在低价回落的城市,重点还是在二三线城市。第三个从投资节奏来看,我们已经不看行业周期了,因为行业的统计的平均数已经没有什么指导意义,旭辉不仅看行业周期,更多的看金融周期。特别我们通过更深研究细分的城市周期,来把握住投资的机会,实现比较好的投资节奏。第四慎重投资,因为纵深布局带来的更多机会,中国市场是一个非常多元化和分化的市场,中国市场不能用涨和跌来看,因为有的城市在涨有的城市在跌,有的城市在跌有的城市在涨,所以好处是在不同时期不同的城市有投资机会,所以战略纵深投资可以给旭辉带来更高的投资质量,广撒网拿优质土地机会其实很大,我们每年都拿很多地,但是我们每年投资方向和投资重点都是不一样的。第五个坚持投资原则,坚持不错、密周期投资原则,旭辉过去一如既往的在投资上比较守纪律,16年我们避开了一线、和时政热的二线,现在陆陆续续报道出来的像南京、合肥、苏州、上海的地王,到18年问题全部暴露出来。我们很庆幸我们一块也没有。第二个在17年我们避开了比较热的三四线,所以旭辉买地的原则一直在坚持,逆周期投资,市场太热我们不会去,市场很悲观了,我们就进去买,所以旭辉的投资质量在18年就可以在毛利率和净利率上面反映出来,会有比较好的毛利率和净利率。未来几年,从结算上来看,净利率不会低于12%,毛利率25%以上,接近30%。简单的跟大家介绍旭辉的业绩预告,也希望大家一如既往的支持旭辉。

问答环节Q&A

1、问:我们去年的土地储备是3100万平方米,最新的公布是5100万平方米,除了收购的200万平方米,想问一下多出的1800万平方米是哪里来的?

答:我们土储已经公告的是3100万,加上一月份公告的250万,我们还有没有公告的土地储备,没有公告的主要是一二级和政府合作的旧城改造、棚户区改造,我们要挂完牌才公告,但实际上这棚户区改造挂牌是有时间性的,不到时间挂不了。所以我们去年在太原拿了1000万平方米,在武汉还有三块地做旧城改造的,郑州旧城改造项目最近一两天可以挂一块出来了,主要是因为制定我们一家可报名可摘牌。还有我们在长沙,贵阳也拿了几十万。这些项目已经产生了投资,比如说太原项目,光动迁去年就花了100多个亿,我们去年两个月的时间动迁了4650户居民,所以今年会陆陆续续完善土地手续,拿到指标会挂牌,这一块加起来有1700至1800万平方米。所以这边土储还需要有挂牌的程序,就是我们所说的一二级联动和旧改棚改。当时就觉得我们拿这些地还是比较便宜的,像这些省会二线城市,两三千的楼板价,在我们拿完以后,当地的房价就上涨了1000元/平米,所以一万元以内对于这些省会城市来说,未来不会有风险,包括贵阳,也就两三千块,我们认为这些中西部省会城市未来也有很大发展机会。第一全省的城镇化率不高,所以当城镇化率提高之后,主要的人都会选择去省会城市。跟上海比,他们其实落后十到十五年,上海大概十五年前是处于这种状态,比如说做旧城改造,中远两湾城两三千亩地,他们现在才开始做。我们做了一个分析,把中国一二线几十个城市做了一个排序,分为八个不同的阶段。北上深处于最高的阶段,但是后面和他们差了五年、十年、十五年,所以最大的机会在那些城镇化率低的,但是未来国家战略上政策要倾斜的城市,这些是我们重点关注的未来要加仓的城市。

2、问:大湾区布局的城市主要有哪些?

答:第二个关于大湾区的布局,大湾区的布局主要是广深,以及广深到香港的这条线,包括东莞、佛山、惠州、珠海、江门、肇庆、中山这类,所以我们在大湾区的布局还是农村包围城市,多集中在环广州、环深圳,这些地块取得的比较多,目前我们有十二个项目在这些区域。去年我们实现了零的突破,大湾区华南板块是没有,这也跟旭辉的布局有关系,因为在17年之前,旭辉很难腾出手来,腾出资源来布局大湾区。那时候主要是深耕长三角,拓展环渤海,因为规模不大,就不要布局很多区域,每个区域投资也不会很多。随着旭辉规模快速增长,超过了1000亿,很快就要到1500亿、2000亿。旭辉作为拳头化布局的集团来看,大湾区是一个战略布局,而且从零到快速占到一定比重。我认为中国比较好的板块,第一个在长三角,去年整个板块销售达26000亿,你如果占到10%,你就达到2600亿,大湾区大概实在18000亿,你如果占到10%,就是1800亿,这两个地方加起来就超过4000亿,环渤海是15000亿,接下来就是中西部和其他城市。所以大湾区在旭辉未来整个战略布局里面是增长速度最快的板块,所以我们也会投入较多的资源拓展大湾区,包括在去年年底成立深圳事业部,招商的副总裁升任总经理来担任旭辉深圳的总经理。

3、问:18年买地的金额大概是多少,今年的销售额目标是1400亿,那么今年的拿地金额是不是在1400亿左右?

答:其实这是一个口径的问题,我们去年权益买地金额是452亿元。18年的买地金额实际上是一个动态的,我们不会定一个数,第一个我们认为不会小于销售额的50%,小于50%基本上很难维持我们想要的增长速度,所以旭辉战略拉广之后,旭辉有比较多的去买地,我们基本上是采取城市轮动的买地,只要这个城市出现战略性进入的机会,我们就会加仓。一但机会没有我们就会转移到下一个战略性城市。比如说17年我们买地的城市主要在中西部和弱的二线城市,包括去拿太原的地,武汉旧改的地,郑州旧改的地。我们不会去上海、南京、厦门拍地王,不会去这种城市。

中国城市分化太厉害了,一个企业要了解中国的投资市场,不能用行业指数或行业统计数字来看,而是对这个城市有更多的了解,每个城市都走出自己不同的城市发展周期。第二呢,买三线买多少取决于市场有没有好的机会,如果地价很便宜,就多买点;如果没有那么便宜,就不要买那么多。还有守住财务纪律,即使买多了也就守住负债率,现在旭辉负债率是70%,我们的红线是95%,警戒线是85%,旭辉估计永远都不会用到红线和警戒线。旭辉在买地方面就遵守三条:一、保持基本盘,你不买地不行,不增长不行;二、适市场机会是不是要积极重仓;三、不管怎样,守住自己的财务纪律,我认为就这三条。所以我们没有给投资下买地指标,如果下买地指标那就太容易了,只要一直举着牌子不来,每块地都买下来就行。问题是地买来干嘛,我们考核投资部全都是的地的质量指标,奖金的多少跟地的数量没有关系,跟地的质量有关系。12%以上利润率才有奖金,12%以下利润率没有奖金。

4、问:对于市场整合的看法,市场整合现在是个共识或者趋势,很多开发商要说做整合者,您觉得,作为市场整合者要具备什么特征,旭辉在这些方面有哪些不一样?

答:套用Oscar的一句话就是,市场就是整合者与被整合者两类。第二呢,行业的集中度这几年在加速,行业集中度大家都知道,它是在加速度不是在减速度;第三行业是怎么整合呢,那就是快鱼吃慢鱼,大鱼吃小鱼。那18、19年整合为什么会加快呢。无论任何时候,只要是融资紧张的时候都是整合比较频繁的时候。日子都好过就不容易整合,日子不好过整合就频繁。有些企业活不下去了就整合了,有些企业对前景悲观了就整合了。总的来说,就是大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼。在这个行业内,我们能成为整合者或致力于成为整合者。

5、问:平安入股后对公司的财务上或营运上有没有什么帮助,后面有没有更多的合作?

答:平安是旭辉的战略投资者,不干涉旭辉的运营,平安不管旭辉派人,平安只派出了不动产的董事长担任旭辉的非执行董事。除此之外,平安和旭辉是两家独立运行的公司,平安的入股与不入股对旭辉的运营是没有任何影响的,入股后可能对双方的项目合作、股权合作、金融合作有所帮助,因为平安是全牌照的金融控股公司,房地产的金融属性比较强,这方面的合作可能会有。

6、问:关于IFRS15,今年旭辉预估18年盈利增长是35%左右,估计大家都还没把这个放进去。今年旭辉还没有结转的是800亿,想一下其中的影响。

答:关于IFRS15,对于17年要不要使用IFRS15,我们咨询过审计师,审计师给我们的建议是17年如果没有必要或压力呢就暂时先观望,因为应该会有1-2家大的开发商会17年先采纳。会计准则非常技术性,四大所都有不一样的演绎方法,一个所的不同团队也可能会不一样,所以比较靠谱的是先等,等大型开发商先采纳。综合,我觉得IFRS15的话会对4个会计项目会有影响,第一是结转的收入,我们现在依据是收全款的销售,包括银行的贷款和现金支付可以提前做结转。第二是,结转的利润,这两部分应该是采纳的第一年一次性的提前,因为销售的未结转是很大的,所以会因为这个采纳会有一次性的增长,当然这个增长是跟今年没有采纳的数据来比。对利息还有费用也会有些会计准则的调整。详细的就不多说了,因为可能牵涉到一些技术性。采纳以后会有一些收入提前的影响,但现在旭辉沟通、指引的增长都是按没有采纳之前的。如果有选择,那可能会比较习惯现在这一套,那不采纳也没关系,但现实是18年要强制去做。

7、问:看到17年的合约销售比例是53%,全年购入的土地的权益大概是四成,管理层说下一年是提高权益,我想问1400亿当中目标权益比例大概是多少?

答:1400亿权益的目标不会低于今年,我们今年新买的地的权益会增长上来,大概会增长到6成以上。

8、问:公司2021的五年目标为什么会是精准度的前八呢,而不是前五或前十呢?

答:为什么我们当时提出TOP8呢,肯定是基于业务增长的计算,我们认为一定会进TOP10。就像我们当时说我们要成为百年企业,但百年企业太笼统,所以活过108年。前十也太笼统,我们算了一下,我们能赶到前八。按照现在1000亿的基数和50%的复合增长率,我们未来是可以进到前八的。

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