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2018年,你需要这一份魔都名媛地铁租房指南

原标题:2018年,你需要这一份魔都名媛地铁租房指南

编者按:本文来自“DT财经”,作者:唐也钦 ;图:邹磊。36氪经授权转载。

要租一间地铁房,每月平均4000元,这就是魔都

年初以为能存下来的钱,年末又大部分出现在了支付宝年度账单上,可能你也一样。对于像DT君这样仍奋斗在存钱荆棘之路上的大多数,租到一间好房成了一件特别重要的正经事。

相比买房还要考虑升值空间、教育配套等一箩筐事,租房就简单多了,要衡量的条件不外乎便利和舒适,性价比计算路径非常清晰。

所以这份科学租房指南采集的数据主要是来自链家、58同城、自如和蘑菇租房等网站上超过4万条上海待租房源信息,再结合了DT财经城市数据库的部分城市基础数据(统计时间截至2017年9月底)。

首先我们来看看上海不同地理位置的租房行情如何,直观起见,DT君将这4万条房源信息投射到了上海市地图上。

很显然,在房源更密集的中心城区,看房效率会更高。对于想快速结束战斗且预算充足的朋友们来说,DT君建议别走出中心城区。毕竟内环内每1平方公里就有86间房可供选择,内中环间还能碰上42间,到中外环间就直接降为22间。

当然,房源更密集的地方租金成本也更高。内环平均单室租金(单室租金=房屋总租金/卧室数量)已经达到5372元/月,退至内环中环间区域,这个数字就减少了1/3。

除了环线,还有个影响租金的关键要素——地铁站。毕竟上海那么大,活跃范围基本靠地铁站定位,更何况有些热(孤)爱(单)事(寂)业(寞)的年轻人,轨迹只局限在家与单位两个地铁站之间。出门10分钟还走不到地铁站?这恐怕会严重影响租房选择。

人民群众(或者说是房东)对地铁站的追崇也很好地体现在租金里,我们计算发现,距离地铁站500米范围内单间租金为4166元/月,500-1000米范围距离远些但影响不大,单间租金象征性降到3929元/月,再往外走500米效果就明显了,单间租金直接暴降到2814元/月。

总之在上海租房圈里,距离地铁站1000米是个分水岭。而业界口中的地铁房,恰好也就是距离地铁站1000米以内。DT君统计发现,全城有六成的待租房源都在这个范围之内。其中地铁房数量最多的线路是9号、4号和7号线;地铁站则是商城路站(9号线)、莘庄站(1号线、5号线)、芳华路站(7号线)、上海体育场站(4号线)和威宁路站(2号线)。

你没看错,居住配套最好的站点还是在内环

既然地铁站方便“定位”,且地铁站对租房至关重要,那么我们就选择用地铁站辐射圈作为评价租房的标准。在上海的304个地铁站中,先看哪里的“优居指数”高,再叠加租金,找出性价比之选。

什么叫“优居”,反正DT君对大城市理想生活的美好想象,就是通勤时间最好不要超过半小时,如果早高峰地铁还不挤那就更好了;家附近有万全的生活配套,下班回家顺路就可以买水果酸奶,简单的休闲娱乐健身也能就近解决。

按照这些想象,我们综合了百度地图、大众点评、e成等机构的数据,为各个地铁站辐射圈构建了居住性能分(优居指数),包含了对居住配套供应情况、30分钟可达范围内所有站点的商务发展情况、商业与休闲娱乐设施、早晚高峰地铁站进站人流量等几个方面的考察。评分结果如下图:

结论不算特别出人意料,上海地铁站点周边区域的居住性能分,基本遵照了市中心-内环-中环-外环依次递减的规律。这确实也符合我们对上海的认知——内环线内城区开发比较成熟,各方面资源的供给密度也比较高。但这也是上海这座城市的特性之一,因为并非所有城市的最中心区域都是适合居住的。

拿出“放大镜”观察更细化的数据结论时,你会发现上海将这一城市特性展现到了极致,最优居的5个地铁站点竟然都在最中心的黄浦区,分别是黄陂南路、新天地、大世界、南京东路和豫园站。在居住性能分排名前20的站点中,黄浦区占了7个,静安、虹口、徐汇与浦东各有3个,它们全部都位于内环。

当然大家从图中也已经看出来了,高亮点并非完全囿于中心城区,在地铁线路一路向外的过程中,也有一些站点是异军突起、分外闪耀的,比如11号线的安亭站,1号线与5号线换乘的莘庄站和9号线的七宝站——不过,DT君的魔都小伙伴们说,这几个站点周边的居住密度已经都很高了。

尽管租金贵,但住在市中心是更划算的选择

看完具体站点的优居情况,我们可以进一步来找性价比之选了——毫无疑问,在同档预算范围内,居住性能分越高的地段性价比越高,对租客吸引力越大。从房东和中介的视角来考虑,这些地段的租金就还有提升的空间。

令人心酸的是,一分钱一分货的道理在租房市场同样比较适用,想要住得更好,就要做好花更多钱的准备。地铁房租金和站点居住性能分之间的相关系数达0.69,呈现较强正相关。

不过,我们还是可以找出那些性价比(单室租房性价比=站点居住性能分/单室租金)相对较高的地铁站。

DT君分别计算了各个站点的单室租房性价比,从大体趋势来看,居住性价比同样按照市中心-内环-中环-外环依次递减。也就是说,租金差并没有很好地弥补资源分布的差距,尽管住在中心城区成本更高,但与你享受的各种城市资源相比,还是算占到了便宜。这让为住进内环花掉大半工资的DT君,内心感到些许安慰。

按行政区划来观察的话,虹口、杨浦、静安是单间租房性价比最高的区域。更具体些,我们再挑出全城单室租房性价比排名前10的地铁站。

我们来感受一下性价比的威力。性价比最高的安亭站位于外环外的嘉定区,平均单室租金为1461元/月,而居住性能分与它基本一样的真如站(11号线,普陀区)平均单室租金达3302元/月,淞虹路站(2号线,长宁区)更是高达4297元/月。

性价比排名第二的人民广场站,其居住性能分排在全市第7位,但单室租金主要集中在2000-4000元/月。形成鲜明对比的是,与该站点居住性能得分一样的静安寺与陕西南路站,平均单室租金均在7000元/月以上。

南京西路、陆家嘴、漕河泾、张江的上班族们,去哪租房更好?

不过,上文的租房性价比全城数据结论对租房人来说不太实用,绝大多数人都是先确定了工作地点,再去租房——比如在南京西路上班的DT君,是肯定不会跑到安亭站旁边去租房,即便它的性价比全上海最高。

那么我们就用DT君的根据地南京西路作为案例来进行详细分析。

先以公共交通时间作为筛选条件,算下来全城有120个地铁站到达南京西路站所需时间小于半小时。

进一步比较这120个站点的租房性价比时,DT君稍微调整了一下居住性能的算法——在商务功能考察这一因素上,不是看所居住的站点能覆盖多少工作机会,而是看该站点到工作地南京西路站需要多久。

计算结果显示,这120个站点中居住性能排名前10的站点周边平均单室租金超过6000元/月。

但是!DT君在计算了单室租房性价比后惊喜地发现,预算4000元/月以下就能找到很不错的地段——这些站点的居住性能差异,并不像租金差那么大。

排名前15位的站点都标在上图中了。其中,居住性能分最高的是四川北路站,单室租金也不过4000元/月左右,大力推荐。

为了造福各位,DT君还顺手把南京东路(南京东路站)、陆家嘴(包括陆家嘴、商城路、东昌路3站)、张江(包括张江高科、金科路、广兰路3站)和漕河泾(包括漕河泾开发区、虹梅路、虹漕路、桂林公园、桂林路、漕宝路6站)几个地区的30分钟交通圈内单室租房性价比最高的15个站点也挑选出来,观众朋友们可以随意参考。

当然了,各个地铁站的租金与一些不好量化评估的房源情况相关,数据显示性价比更高的地铁站,可能仅仅是因为这段时间上架的都是老公房。租房指南只能是在出门看房前提供一些方向性参考,做决定还是得实地考察。反正在南京西路上班的DT君,已经照着结果去看房了,你也抓紧吧,说不定我们还能在四川北路站相遇。返回搜狐,查看更多

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