>财经>>正文

楼市奇葩说 | 学位加持,南山二手商务公寓仍有价无市?

原标题:楼市奇葩说 | 学位加持,南山二手商务公寓仍有价无市?

4月,南山区2018年“小一初一”招生政策新鲜出炉,南山区学位申请发生了新变化。

其中,2018年南山“小一初一”招生政策中明确指出,家庭名下的商务公寓为唯一住房的,可按特殊房产进行申请。

今年起,南山成为继罗湖、福田之后第三个商务公寓可申请入学的区域,打破了公寓以往在教育配套上的限制。

之前由于不能申请学位,刚需在买房时会自动避开公寓,如今南山放开商务公寓申请学位条件,那么是否买房时可以考虑商务公寓了呢?也有投资人士认为,这样一来南山的公寓更有投资价值了?商务公寓值得买吗?又应该如何买?

为此,搜狐焦点网邀请Q房网·南山后海区董事副总经张文举作客106.2《快乐家居》,为购房者答疑解惑。

1

商务公寓带学位是利好

业主提高报价却“有价无市”

众所周知,此前商品房和公寓除了信贷差别,学位的差别也非常大,前者可申请学位,而后者不能。虽说此次南山招生政策中允许公寓申请学位,但同时也提到,用以申请学位的商务公寓必须是家庭“唯一房产”,而且,以商务公寓申请房产的入学积分按特殊房产计。即便如此,很多评论认为,这个策略依然将利好商务公寓市场。

对此,张文举解读道,今年南山区新建学校8所,新增学位13000多个,供需基本平衡,所以政府放宽了入学申请条件,商务公寓为唯一住房的,可以按照特殊类房产申请学位。

同时,他提到了特殊类房产和普通商品房、租赁住房的积分差别。商务公寓按照特殊类,积分是20分,普通住宅是40分,但租赁住房1年期到2年期之间只有7分。

三种积分对比,在学位紧张的情况下,商务公寓与普通住宅的差距较大,申请学位比较困难,在学位不紧张的情况下,商务公寓申请学位比租赁有很大优势。

据张文举介绍,在南山同一个学校的地段,住房和商务公寓价格一般相差15%左右,他认为,持有商务公寓的业主和家长申请学位多了一个渠道,确实是一大利好。

既然是利好,许多业主也调高报价,那么,目前商务公寓市场成交行情如何?张文举介绍,虽说部分持有商务公寓的业主心态变好,适当调高了报价,但是,目前商务公寓更多呈现的是一个有价无市的状态,交易情况并没有大的变化。

2

西丽商务公寓报价应声上涨

“深圳硅谷”获两大名校背书

除了南山传统片区如深圳湾、后海外,招生新政策一出,西丽片区一些二手商务公寓的报价也应声上涨。对此,张文举认为,西丽片区商务公寓的上涨跟去年政府的规划有关。

首先西丽有很多利好,深圳的硅谷就在西丽留仙洞片区。在教育方面,2017年南山区成立了南科大实验教育集团和南山二外教育集团,西丽大学城片区有南科大实验小学和南科大实验二小、塘朗小学,中学有桃苑实验初中部、育才教育集团龙珠学校、外国语教育集团桃源中学。

今年两大集团的招生也倍受关注,大家都能感受到这两个学校的择校相对比较公平,人人都有希望入读区内名校。

二手商务公寓楼盘地理位置离这些学校都特别近,交通便利。商务公寓今年可以参与积分入学,导致很多业主对未来看好,上调报价也就变得合情合理了。

3

商务公寓比普通住宅税费高13%!

这些楼盘值得关注

与普通住宅相比,商务公寓目前的税费和交易成本如何?据张文据介绍,商务公寓和普通住宅的交易税费区别较大,首先是四大块税费,分别是土地增值税、增值税及附加、个人所得税和契税——

普通住宅不收土地增值税,商务公寓按照核定要收5%土地增值税;

增值税及附加,普通住宅满2年免征,商务公寓是5.6%,没有免征条件;

个人所得税,普通住宅核定收1%,商务公寓收3%;

普通住宅的契税,首次置业是1%,商务公寓是3%。

对比下来,商务公寓比普通住宅的税费增加了13%,差别非常大。

那么,在学区利好下,南山商务公寓是否更有投资价值?张文举表示,就现在来说是一大利好,可以适当选择,但从长远或者自己的实际需求看,商务公寓跟普通住宅对比,它有几大优势和劣势。

购买商务公寓的优点:

一是不限购不限贷,对于没有房票的人来说是一大利好;

二是总价低,商务公寓一般户型面积都比较小,总价低,好入门;

三是精装交房,商务公寓都是统一装修统一交房,省去了装修的时间和精力;

四是公寓一般地段比较好,生活配套齐全,交通便利,容易出租,回报率也不错;

最后,首次置业不占名额,假如你买了公寓,不影响购买住宅,即使贷款也不影响。

商务公寓的不足:

一是交易税费高;

二是挂盘出售时,商务公寓的交易时间比较长;

三是首付高,首付5成,利率高,还款压力大;

四是不通燃气管道。

张文举建议普通置业者在购房时,首先要考虑自己购买的真正目的和意图,到底是自住还是投资,是长期持有、收租,还是短期过渡,如果定位到位,再结合商务公寓对比普通住宅的优势和不足,做科学的抉择才是最好的。

他也提到了几个值得关注的南山商务公寓楼盘,如万科云城、塘朗城等,他表示,西丽片区的公寓都不错,因为有大规划,后期发展空间很大,有潜力,有配套。再如前海的卓越前海一号,是前海自贸区为数不多的公寓产品。还有南山最具代表的深圳湾一号,也值得关注。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
阅读 ()
投诉
免费获取
今日搜狐热点
今日推荐