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产商融合时代下,彻底解析主题商业地产的变革新趋势

原标题:产商融合时代下,彻底解析主题商业地产的变革新趋势

2018年7月4-6日,星河控股|中购联第九届产·商·融发展合作大会暨中国主题商业地产新价值峰会在深圳香格里拉酒店隆重召开!

作为购物中心领域最大的资产管理年度峰会,本届峰会由中购联携手“产城融投”先行者星河控股集团共同举办。与会嘉宾在“主题激活内容&融合再造模式”主题下,共同探讨如何通过资产管理、战略开发、投融资模式以及科技手段应用等方面来优化提升主题商业地产新价值,与此同时,将基于购物中心、品牌商、专业服务以及金融投资方的互动需要,同业内专业人士,共同解读“产商融组合化”发展战略的实现方式。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生

星河控股集团副董事长/总裁姚惠琼女士

会议伊始,中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生同星河控股集团副董事长/总裁姚惠琼女士,同致大会欢迎词,并对大家的到来表示衷心的欢迎。

当下商业地产进入存量时代,面临着前所未有的激烈竞争,同时各主题商业地产也在积极寻找转变方式,而基于可持续发展的“产城融投”新模式或将成为实现新红利、激活新生态的重要选择。依托于房地产和商业地产发展并导入产业、创新,连接拓展金融,将让房地产以及相关产业成为推动城市和社会发展的中坚力量。故携手“产城融投”先行者星河控股集团举办本届大会,希望凭借自身在经济服务和社会服务的双重促进效应,赋予“地产+“和“商业+“新的生命力和竞争力,产商融组合化模式也必将成为后房地产时代最有话语权的主流商业模式。

第一部分、商业地产从量变到质变新趋势论坛

章节主席:熙领(上海)商业管理有限公司联合创始人

今日上午会议的方向,主要是全面分析、诊断当前房地产企业和商业地产市场的运营状况,聚焦挑战点和行业趋势,将主题商业地产融入更多新颖的产业元素,如文旅、文创、体育、健康、医疗、教育......多种炙手可热的产业元素,结合其创新点、价值点,深度挖掘当下企业的转型和突破新模式,并提出可供借鉴的优化结构和提升品质的发展策略,积极寻找更多的量变到质变的投资机会。

产业地产的产商融合之道

上海张江高科技园区开发股份有限公司总经理刘樱

刘樱女士表示,张江高科作为城市空间运营商,拥有科技地产、养老、教育、旅游等多个产品发展模块,认为当下地产行业的发展并不是细化的分类,而是越发的融合汇通,尤其产商融合为当下大势所趋,依据张江高科的经验,刘樱女士认为产业是所有城市空间运营的基础和主导,在此基础之上,带来住宅、商业配套以及未来金融和高端服务业发展的空间,以及它未来带来的人流导入。

张江高科以产业为导向,作为城市空间运营商,其经验所得有以下四个关键维度:合理的功能布局、科学的城市规划、持续的运营提升、滚动的盈利模式,同时在运营方面还要具有去地产化、城市化、金融化、模式化等几方面的核心能力。最终,不忘初心,满足人民对美好生活的向往。

协信产业发展的商业模式与实践

协信集团副总裁宋晓冬

宋晓冬先生就协信控股集团在产商住多年的协同发展中,所积累的实际经验和问题解决方案,与大家分享从“商住产一体化”到“协信+”’的发展模式,围绕商业地产、科技产业、精品住宅、农业、教育等平台协同发展,从住宅地产逐步发展成为商业地产、产业地产、品质住宅相互赋能的综合性城市运营专家。

协信控股集团在发展过程中,逐渐形成产、学、研、商、住、办等六位一体的新生态系统,打造出专业、领先的科技产业园区开发运营平台,并通过在商业地产、产业地产、教育园区、农业小镇、长租公寓等方面的积极尝试,构造出“协信+”模式,在发展中探索和思考,结合市场变化,形成产·地·融·科协同发展的发展战略。

如何构建一个商业不动产金融闭环?

高和资本执行合伙人周以升

商业地产发展离不开前期的投融,更离不开后期的市场退出,但是如何构建一个商业不动产的金融闭环,则是商业发展的重中之重。鉴于此,周以升先生表示,金融闭环很简单,从项目前期拿地配资、建设期银行贷款、预售、按揭、回款,流程简单且成熟,但是我们需要考虑的是,为何需要商业不动产金融闭环?以及需要什么样的商业闭环才是与之相匹配的?并通过相关案例加以印证。

周以升先生最后总结说,第一,房地产市场“泛商业地产化”使商业不动产金融闭环迫在眉睫;第二,资管新规推动资金方塑造新的金融生态,从主体和资产迁徙来讲,需要金融生态的构建;第三,开发商转型呼吁新的金融闭环;第四,CMBS、类REITs、并购基金和公募REITs为代表的新金融四轮驱动。

文旅视角的产商融价值逻辑

华侨城旅游投资管理集团创意咨询事业部总经理兰宇航

兰宇航先生作为一个拥有十余年实操经验的文旅人,从三个模块为我们讲解文旅视角下的产商融价值逻辑。

首先是背景,眼下商业地产存量时代下,竞争越发加剧,但是由于资源、资本、能力等因素,商业地产增量速度基本放缓,在国家政策助力下,资源获取的优势十分明显,需要明确三点,低成本拿地、有能力构建以及地段。其次是办法,一种是拿完地直接开发比如欢乐谷、欢乐海岸成等,但是标准化率高,市场率小;另一种就是人文类、自然类、都市类等再加工项目,标准化率低,但是市场回报率却非常大。最后是旅游,做好文旅产业需要有人流、现金流、品牌商业等因素集合,寻找商业解决办法。

【高端对话】商业地产质变中的投资机会

王浩宇,抚松青旅上城房地产开发有限公司董事长:

王浩宇先生作为商业地产前辈,他表示做商业地产首先要明确资源,其次是要把产品做好,内容为王,不论是跨界融合还是IP营销等,都是要以优质的产品作为前提,最后是明确项目定位,满足消费者不断变化的需求,赢合新时期新消费形式下的消费者需求,才可以使项目更加稳定发展。

胡斌,九方资产管理有限公司董事/常务副总经理:

胡斌先生讲到“一轻,一重,一转型”:一轻指的是轻资产,像华强北九方、昆山九方、成都九方、赣州九方、九江九方等都是旗下重资产,但是随着市场发展,九方开始做战略转型,2017年连续开启两个轻资产项目,开始发展子品牌—九方汇。一重是指转型运作中的运营体系。一转型更多的是指文化方面的转型,从整体战略、组织架构调整、企业文化等方面,致力于始终做抓住消费者的商业初心的服务理念。

余栋梁,广东林安物流集团执行董事/总裁:

作为物流园区产业类的佼佼者,余栋梁先生表示,现在的物流发展具有多元化的标签,特别是线上下紧密融合的O2O模式,有三点值得我们考虑和借鉴的元素,供应链融合、链接互通以及协同发展,同时延伸产业链和价值链的协调价值。

潘丽君,美国三五集团大中华区总裁:

美国三五集团旗下项目是美国最大的购物中心,总客流量远超美国迪士尼和时代广场的客流总数,项目之所以可以做的如此成功,可以用文化旅游、购物公园、体验综合体等标签解释,不仅有最大的室内滑雪场、免费的游乐园、最大的摩天轮,还有水族馆等高贴合消费者的创新业态,其投资回报和项目发展潜力不可估量。

程祖明,都市丽人(中国)控股有限公司执行董事/首席运营官:

作为连锁品牌商,都市丽人程祖明先生表示,城市综合体的运营核心一是选店,二是消费者,运营商通过租赁、联营、投资等方式,跟大型数据中心、大型城市综合体以及强大品牌运营公司的协同合作,共同推动商业的重构与发展。

袁鸿根,IMAX中国高级副总裁:

袁鸿根先生表示,IMAX是直接投资影院,并不是简单将设备给到院线,而是真正的跟购物中心协调发展的产业,同时还会投资电影拍摄、制作等,不是简单的设备供应商,通过建设、制作、技术等的革新,把观众和客户吸引到购物中心来,增加品牌影响、提升购物中心效益。

布和,云起资本创始合伙人:

作为投资过很多文化、传媒、体育行业等项目的云起资本创始合伙人,布和先生表示先投流量再投线下运营,在线下形成强运营、强复制,实现线下各方资源融通,这是现阶段的投资策略。同时今年云起资本将会启动第四阶段投资策略,在技术、服务、金融服务、人力资源服务、区块链、大数据、场景营销等公司,服务周边业态,最后形成四个层级的投资策略,形成有效盘活资产投资组合,共同服务于各类资产。

周亮,盈石中国执行董事/副总裁:

盈石中国是中国资产管理最先的领导者,周亮先生表示,伴随商业地产行业发展已经积累十五余年的行业经验,在这期间消费需求不断升级,但是目前商业地产现有的好服务与产品并不能完全满足消费需求,日益怎样的不仅仅是物质文化需要,更多的是精神文化需要;而从资产管理投资角度分析,一般意义上的资产管理、物业管理已经无法提升、快速提升或者大幅度提升购物中心,我们一定要有属于自己的内容,挖掘行业新兴机会。

第二部分、星河控股·产城融投新模式发展论坛

章节主席:James Hawkey,JLL仲量联行中国区零售地产部负责人

继上午各嘉宾就商业地产由量到质的改变内容、创新融合的商业模式、投资回报机会与租户管理等热点话题的讨论后,下午迎来了星河控股·产城融投新模式发展论坛,论坛特邀请到最专业的资产运营管理先行者、最具实力的商业地产开发商们、最具创新融合商文旅产业新宠儿等代表,针对房地产市场的经营状况,来一起深度探索解读房地产与产业、商业、金融业协同发展的创新模式,并基于产城融投的新模式,研讨相关企业的功能角色、价值体现等,也是一次金融机构和商业地产商、产业地产商们的辩论与探索。

星河控股作为深圳本土优秀企业,在地产、金融、商业、产业等领域取得不俗的成绩,作为一个注重学习创新与分享的企业,下午嘉宾们将围绕星河控股·产城融投新模式发展,进行激烈的话题探讨。

打造产业与金融双闭环的产城融合园区

星河产业集团副总裁/星河博文创新创业创投研究院院长/深圳市星河领创天下基金管理有限公司总经理阎镜予

谈到产城融合,星河旗下在福田区的四个项目,涉及到商业、住宅、产业和写字楼,结合一起则是典型的产城融合,阎镜予先生讲到,为了解决钟摆城市、睡眠城市、空城鬼城和产业空心化等问题,产城融合早已耳熟能详,开发商之所以积极做产城融合,无非是由于城市规划管理政策和开发商因同质化竞争出现的积极转型这两大原因。

以产城融创新发展模式的代表之作星河WORLD为例,作为自持型项目,星河WORLD可以说是所在区域内的标杆,不过做产城融合并不简单,分享一下几个落地执行的关键点:一是规划,包括产业规划、技术规划、资金计划等方面;二是政府能否实现捆绑销售,要考虑实际落地执行问题;三是对传统房企转型、产业资源挑战较大。而星河有一个最大的特点与优势就是,星河控股旗下的星河金融集团,投资中国最好的本土企业深创投,基于地产资本、商业资本累积等诸多自有资源,今天星河有信心,可以厚积薄发做好星河WORLD,做好产业地产。同时也欢迎更多的业内精英人士前来星河WORLD交流考察,分享彼此的经验,共同成长。

2018下半年的投资纪律

鼎晖投资地产投资部董事总经理黄轩临

在商业投资角度下,如何进行市场预估,不要只看眼前,透过一定的数据分析,明确市场效应量化宽松,从而确定投资方法与策咯,提高执行能力寻找投资机会,是否赢得投资基本面、项目贷款是否合理、是否有能力度过项目难关等关键点都是值得在投资中考虑的问题,总之,从投资角度来说,投钱容易、融钱不难,找到投资回报才是关键。

商业地产资产证券化与REITs:不动产投融资创新方式

TSSG金融集团董事总经理/Claviger律师事务所合伙人Edward Y. Chang

Edward Y. Chang先生表示,随着我国房地产市场逐步进入存量时代、基于收益估价的商业地产投资逻辑逐渐成熟、财富积累与多元资产配置需求的提升以及“房住不炒”政策导向带来住房租赁热潮,REITs以及具有REITs概念的不动产资产证券化产品受到越来越多的关注,推动公募REITs的市场呼声和政策研究将备受关注。

商业地产如何融合体育产业玩出新花样

广东斯越控股集团有限公司董事长张榕斌

对于如何把体育产业融合到商业地产的创新运营模式,张榕斌先生讲到,在存量时代下,商业竞争加剧、同质化严重,商业地产的发展与供应链过剩、同质化严重以及电商冲击都有极大的关系,结果就是市场倒逼房企走向研究商业、文化、体育、互联网等多重元素整合发展之路,在新形式下,商业地产必将迎来新的发展机遇,未来商业地产将会进入更细分化的阶段,我们要不断的挖掘特色,完善产品服务,进行创新、融合和新的战略选择,对于融合和重构,张榕斌先生表示将体育产业与商业相融合,是当下政策层面和市场风向主导,在市场红利和市场需求情况下,产业蓬勃发展是大势所趋,当下体育产业越来越多样化,由此延伸及带动商业地产的发展。

体育产业+商业地产新玩法包括内容重构、颠覆融合和智慧运营,结合赛事IP+综合运动场馆+体育全产业链+商业组合构成斯越里体育生态,可以与商业地产相互赋能,为全新时代下商业地产方向性起到抛砖引玉的作用。

【高端对话】消费升级、产业优化与产业融合

关山,广东东成立亿集团有限公司/广东东基投资控股有限公司董事长:

谈到产业,关董讲到,以从事30余年纺织业经验来说,对于产商融合的愿景一直都是企业的目标,在产业切入的基础上,研究透彻这个领域的特点以及核心所在。以纺织为例,一定要把互联网+金融+产业上下游打通,做出一个融合互通的平台,在落地执行方面,关键点是找对负责人,找到专业的产业管理运营团队做全面运营管理优化。

王文戈,兰州赫瑞特投资管理集团有限公司董事长:

王文戈先生表示,企业产品涉及到军工产业、房地产、商业地产以及自持设备,是最典型的产商融合企业,在商业发展过程中,工业给商业提供很大的支持,并且商业给予工业转型升级过程中也提供了很大的资金支持,相辅相成,推动企业集团健康发展。

程骁远,中信资本控股有限公司高级董事总经理/房地产部执行合伙人及主管:

中国经济的发展,离不开内需的提升,程骁远说到,从投资的角度来看,内需升级带动的是整个消费升级机会,同时也给投资带来相当大的机遇。

而对于商业地产来说,同质化竞争恶劣,新品牌不断涌现,企业就要明确是否有足够的资源和有能力的经营者可以助力企业在竞争中脱颖而出。对于资产运营来说,这更是一个大而全的系统,结合社会不同的资源,配合整体的消费升级,最终得以最大程度提升企业整体的资产价值。

胡若笛,红杉资本中国基金副总裁:

变化越大的地方,机会越多。胡若笛女士认为,中国未来的市场仍然会有很大的变大等待我们的发掘,但是这里有几个关键点需要注意:一、90后、00后的消费主力军,并不一定会为你的新品类、明星代言买单,但是却会为颜值买单;二、单身族,会花更多的时间布置家,为自己的生活买单;三、三四线人群消费趋势的变化,不能与一二线消费方式相提并论,要独立审视。

而中国的消费是多元化、多层次的消费方式,切记把自我的审美强加给三四线消费客群、90后以及00后,做独立定位和符合当地消费习惯的运营战略,也是作为投资方需要分别审视和判断的条件依据。

牛林,深圳市星河商用置业股份有限公司董事、常务副总经理、董事会秘书:

轻资产是近几年出现的一种运营模式,最早出现在酒店、管理公司行业,像万豪、希尔顿等,牛林先生说,随着国家土地调控、限购政策的制定,这两年轻资产发展很快,在存量时代下,竞争大、门槛高,对融资能力、专业实力、资金要求非常高,正是由于是资金密集的行业,有能力的自己做,做不来的就需要找专业的合作伙伴、金融专业团队来协助盘活项目,所以轻资产目前的市场非常广阔。

星河的产城融合模式具有实战和专业特点,可以助力企业做到产业闭环管理,帮助企业做好投融管退等关键环节,完成商业闭环,同时星河旗下项目均是强而稳的步伐发展,步步深耕,做好项目的量、规模与扎实的财务报表,未来也定会助力其他合作伙伴企业做大做强。

谭晓光,纽宾凯集团高级副总裁/纽宾凯商旅文控股有限公司董事执行总裁:

对于消费升级、产业优化和产业融合的思路,要围绕客户群体来做,谭晓光先生表示,围绕为客户群体提供生活服务生态圈的战略和逻辑,从住宅商业地产、商业运营、连锁酒店、教育和健康管理等走到今天,通过专业团队直接经营、战略投资、财务投资孵化等六大业态,形成现代生活服务体系,然后通过商业地产的开发、投资建设,从而给企业提供相应的发展空间。

对于今天会议的主题总结来说有几点:一、通过现代科技、互联网、大数据等体系,围绕商业业态做好产品,为客户群体提供精准的服务;二、通过与金融机构合作,寻找最优的投融管退全方面完整的解决策略;三、不论是商业、产业还是金融机构,都需要强大的、专业的、成功的运营模式与团队做支撑,才能让我们每个产业、每个项目、客户端等达到多赢的目的。

本届大会意义非凡,出席的诸位嘉宾畅所欲言、论道峰会,给主题商业地产人指明了创新改革方向,并融入更加丰富务实多元的产业联合机会,中购联始终为致力于在“产城融投”领域深度发展的领先企业,提供最前沿的市场资讯和最贴近发展的业务支持。

同时特别感谢星河控股集团对本届活动的大力支持,以及对出席会议的嘉宾们的感谢,祝愿星河控股集团及各位嘉宾朋友们事业蒸蒸日上,再创辉煌。明日更多嘉宾的精彩观点请继续关注中购联微信报道!返回搜狐,查看更多

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