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权威发布:2018上半年房地产总结及预判

原标题:权威发布:2018上半年房地产总结及预判

2018上半年房地产总结及预判

强监管防风险 调结构稳市场

2018年上半年国内外宏观环境较去年有所恶化

2017年国际经济环境加快复苏,外部需求旺盛,出口增长强劲,出口和房地产繁荣共同支撑了2017年中国经济的超预期增长。

国内市场来看,在稳健中性的货币政策背景下,结构性去杠杆继续深化,市场资金紧张,企业融资难融资贵,上半年三次定向降准对实体经济释放了一定的流动性,但是对于杠杆率过高的房地产行业,加速去杠杆依然是主要任务。

上半年全国依然处于调控密集期,调控方向转变为抑制投机需求,支持刚性需求。今年以来三四线城市房价上涨过快,调控重心由以往的一二线城市向三四线城市蔓延

金融政策上,虽然上半年三次定向降准,流动性有所增加,但是市场紧紧围绕结构性去杠杆,将房地产市场作为去杠杆的重点,继续加强金融监管,严控资金违规流入房地产市场,防范系统性风险。下半年金融强监管、调控不放松,分城分类精准调控将延续。

从深圳房地产市场来看,与去年政策的小修小补不同

上半年深圳紧跟全国调控密集期出台两个影响非常深远的举措-三价合一二次房改。三价合一政策为了解决历史遗留问题,同时也是响应结构性去杠杆,打击高评高贷、违规炒房,防范房地产行业系统性风险的重要举措,也造成了目前新房热二手相对冷的局面。

六月出台的被称为二次房改的住房制度改革,是立足长远的战略性政策,调整了以往的商品房供应结构,未来安居保障房供应将占六成

在深圳房价稳定的基础上,调整商品房供给结构,加快培育租赁市场供应主体,构建楼市长效调控机制,抑制投机炒房,并作为先行者为国家与其他城市住房制度改革提供借鉴。

租赁市场作为供给侧结构性改革的重要一部分,发展如火如荼,租赁市场目前主要集中在大型的城市群,深圳作为外来人口占比最高的城市,流动人口多,租赁市场前景广阔,全国大型发展商纷纷加快脚步抢夺租赁市场。政府也在土地供应、金融政策上给予更多的支持。

下半年深圳将继续围绕“房住不炒”主基调,立足二次房改长远战略规划,以住房供给侧结构性改革为主线,推进房地产去杠杆,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,加快建立租购并举的住房供应与保障体系。

01 宏 观 政 策

内外需增长承压 制造业扩张面临回落

房地产开发投资增速加快 未来有望平稳下滑

房地产去杠杆深化 信贷继续收紧

国际需求放缓 贸易争端再起

  • 2017年中国GDP同比增速小幅回升至6.9%,2018年一季度GDP同比增速小幅回落至6.8%,连续11个季度保持在6.7%-6.9%之间,经济运行好于预期。
  • 受益于全球经济回暖,贸易周期性回升,出口需求强劲,以及内需增长加快,2017年中国经济增长回暖。
  • 但是2018年以来,全球经济复苏趋缓,国际需求增速放缓,加之国际贸易保护主义抬头,中美贸易争端加剧。
  • 在此基础上,国内货币政策稳健中性,结构性去杠杆继续稳步推行,市场资金紧张,企业债务高企,银行债务违约率高,2018年下半年中国经济下行压力增大。

内外需增长承压 制造业扩张面临回落

  • 从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看,2017年全年官方制造PMI平均51.6,制造业稳中向好的发展态势明显,进入2018年,除官方制造PMI2月份受春节停工影响出现超预期下滑外,制造业总体呈现稳定扩张趋势。
  • 但从财新PMI看,财新PMI自今年3月份下滑至51.1后保持稳定,显示贸易争端对中国出口造成一定影响,财新PMI样本以轻工业为主,东部贸易类企业较多,受国际贸易周期和形势影响较大。在目前国际贸易争端不断扩大的情形下,下半年出口将逐步承压。

PPI触底反弹 通胀温和可控

  • 今年上半年消费品零售价格指数CPI增速在2月份春节假期影响达到2.9%的峰值后,逐步回落,主要受猪肉、蛋类、鲜果等食品价格下滑影响。但上半年整体CPI增速比上年同期有所上升,基本与去年四季度持平,显示2018年CPI 总体将继续温和上涨。
  • 而生产价格指数PPI增速从去年10月开始一路下滑,受国际原油和天然气价格上涨压力,今年3月触底开始回升,受中美贸易争端影响,PPI增速下半年或继续上升。

  • 2018年中国将继续维持稳健中性的货币政策,加快推进结构性去杠杆。M2同比增速继续平稳下滑,在美国多次加息和国内金融监管趋严的背景下,市场资金略显紧张。
  • 上半年央行三次定向降准,逐步释放流动性,缓解市场资金不足的困境,下半年流动性更多向实体经济投放。

房地产开发投资增速加快 未来有望平稳下滑

  • 2018年上半年全国房地产开发投资累计增速较2017年出现了显著的上升,2017年全年累计增速呈现的是平稳下滑趋势,今年开年后一二线平稳,三四线上升显著,出现分化情况。 一方面,一线城市房价走势平稳,部分热点二线城市房地产转热,房价上升迅猛,开发商拿地意愿强烈。 其次,三四线城市棚改有序进行,去库存进展顺利,需求较为旺盛,导致价格上涨,碧桂园、恒大等品牌房企争相进入三四线城市抢夺市场。
  • 在国家政策上控制棚改力度,降低货币化安置的基础上,热点三四五线城市楼市需求有望下降,楼市降温,全国开发投资增速将平稳下滑。

房企资金紧张 融资难成本高

  • 从房地产开发企业本年到位资金累计增速来看,从2017年3月开始,房地产开发商到位资金累计增速开始下滑。2016年全年增速为15.2%,到了2017年只有8.2%,2018年前5个月跌至5.1%。
  • 在结构性去杠杆背景下,房企融资渠道少,融资难度大,融资成本高,一方面,显示房地产去杠杆卓见成效,另一方面,也体现了房企资金普遍紧张,行业整合正在加速。

  • 从全国房地产开发投资资金来源看,开发商资金来源主要为自筹和定金及预收款,两者占比超六成。国内贷款占比从2017年开始逐步下滑,至去年年底只有16%。
  • 在经过年初的金融机构额度相对宽松后,金融机构资金流入房地产监管趋严,国内贷款占比再度下滑,市场资金依然非常紧张。
  • 定金及预收款的占比上升明显,显示开发商对于周转速度提升,高周转将成为资金紧张的背景下房企加速回笼资金的重要手段。

政策红利凸显 长租市场前景广阔

围绕结构性去杠杆 打好金融风险攻坚战

  • 上半年金融货币政策围绕结构性去杠杆展开,加强金融监管、防范金融风险工作放在首位。
  • 一方面是前几年经济“脱实如虚”造成金融风险累积,宏观杠杆率增长过快,地方政府和国有企业债务过重,去杠杆势在必行;
  • 另一方面,供给侧改革深化,外国际贸易争端加剧、外需增速下滑,加之资金面紧张,贷款难且贵,中小企业生存环境恶化。在这种环境下,结构性去杠杆实现精准分类调控,既能控制金融风险,又可以适度释放市场流动性,提升实体经济增长动力。

房地产去杠杆深化 信贷继续收紧

  • 一般来说年初银行额度是较为充裕的,但是今年上半年,房地产市场贷款未见宽松。相反多家银行继续上调贷款利率,购房成本进一步提高。
  • 房地产调控继续深化,强监管、稳金融是重中之重,防范系统性风险是底线,因此,房地产资金依然紧张,信贷继续收紧。
  • 在目前利率处于历史地位的情况下,围绕“房住不炒”主基调,抑制投机炒房,未来利率仍有上升空间。

02 土 地 市 场

土地市场较去年同期“量增额减”

南山持续助推市场 关外以坪山为主

总部基地为上半年成交热点区域

土地市场较去年同期“量增额减”

  • 2018年上半年全市成交项目数25宗与去年同期的27宗基本保持一致。成交用地面积总量约为82万方,相比去年同期51万方,增幅33%。今年土地成交总金额约为82亿元,相比去年同期473亿元,占比不到2成。
  • 呈现“量增额减”的态势主要由于今年上半年工业用地招拍挂大幅增加,且标的远离商业中心分布在坪山、龙华等,价格相对便宜。而去年同期土地类型南山商业用地占比60%,用地类型偏多样化。

南山持续助推市场 关外以坪山为主

  • 去年上半年南山区土地成交总数和面积领先全市,以商业服务业用地和工业用地为主;南山区深圳湾超级总部基地以及宝安中心区,为竞拍热点,推动竞拍的价格溢价以及成交。
  • 今年上半年(截止6月30日),从土地成交宗数以及总面积来看,坪山区独占鳌头、龙岗紧跟其后、龙华与光明基本持平。
  • 值得一提的是,今年7月4日南山区留仙洞总部基地先后被优质企业拍下,可能会与去年深圳湾超级总部基地一样作为竞拍热点进一步推动之后市场竞拍溢价及成交。

工业用地供应占比超7成

  • 今年上半年以工业用地为主要成交用地,上半年一共成交20宗,共55万平,占比超过7成以上且非常接近2013年曾达到的峰值;主要集中在龙岗平湖金融基地和南山区留仙洞总部基地,相比2017年同期18年上半年商业用地大幅减少。

双总部基地为上半年成交热点区域

温 馨 提 示

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