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88张预售证引发上海开盘小高潮 高端房源踟蹰入市未必引发市场大波动

原标题:88张预售证引发上海开盘小高潮 高端房源踟蹰入市未必引发市场大波动

  今年上半年,因城施策调控趋势愈见明显。以上海为例,在严守限购的基本线上,增加了限售、限制企业购房、信贷继续从紧等各类手段,控制消费端的稳定性。

不过在供给端,今年3月却出现了自2016年供求降温以来的首次供应回暖,批复预售证的楼盘显著增加。尤其是6月份,随着中铁北城时代、上海长滩、泰禾大城小院、龙湖天璞等项目陆续释放拿证信号,第二波开盘潮似乎“突袭”而来。

值得一提的是,这一轮开盘潮中,流传着开盘信息的不乏前滩东方逸品、晶耀名邸、九龙仓静安花园等内环纯高端项目。此类均价在10万元/平方米以上、绝对值很高的热门项目热盘若推向市场,在供应量回暖的行情下,会对下半年的上海楼市产生怎样的影响?为此,《每日经济新闻》记者展开了调查。

图片来源:视觉中国

开盘小高潮中 高端项目悄然入市

作为一线城市中具有楼市风向标作用的市场,上海在楼市调控中一直保持“稳势”。数据显示,自2016年调控升级以来,上海楼市供求一直保持降温状态。直到今年上半年,随着预售证批复的加快,引发了开盘小高潮。

根据网上房地产数据,截至6月30日,上海已发放了88张预售证,房源供应量总计27641套。浦东、嘉定、青浦为楼市供应主力,奉贤、松江、宝山供应提升的空间较大,有望在下半年放量追赶。

总体而言,上半年上海取证开盘的楼盘中,外环外新盘占比最大,达到57个。而这批新盘70%的均价低于4万元/平方米,总价在300万元上下。58安居客房产研究院跟踪监测也显示,今年上半年上海供应房源中,约7成的项目均价低于4万元/平方米。

但有一个市场细节值得注意,4月份上海开始出现高端项目的一波入市潮,当月共推出约9个项目,开盘均价在8万元/平方米以上。据了解,上海第二季度高端住宅共计成交202套,环比上涨19%。7月伊始,上海还有近20个项目入市,其中也不乏高端项目。

来自上海链家的数据显示,7月份已确定推盘的商品住宅项目共有5个,推出房源2500余套。整个7月,上海楼市新增供应总量将至少不低于3000套,超出了五六月的总和。其中,上海区内环内已有4个项目开始认筹。

《每日经济新闻》记者调查发现,新近拿证的位于黄浦区老西门的复兴珑御,将于近期推出约158套房源,面积为180平方米和200平方米,备案均价125300元/平方米。按照180平方米的三房计算,每套总价在2200万元以上。

日前,前滩热门盘东方逸品和晶耀名邸也相继领到了预售证,并将于本周末开始认筹。记者的一位朋友为了能及早认筹,甚至取消了去国外的旅游计划。

同样引人关注的还有九龙仓静安花园,该项目也释放出即将开盘的消息。《每日经济新闻》记者此前曾报道过,该项目于1993年拿地,2018年或将正式销售。近日,记者从项目销售人员处得知,静安花园一共四栋楼货量共计197套,将分两期开盘销售。第一期的确马上将领取预售证,具体时间尚不确定,最快可能在7月底开盘。

关于该项目的更多信息,《每日经济新闻》记者向九龙仓总部发出采访函,但截至发稿时,对方尚未回复。

“高端项目不是不想开,而是不愿开,开发商希望等抬高预售证价格的机会。”仲量联行上海项目销售部总监周静告诉《每日经济新闻》记者,在上海调控常态化的情形下,一整年的调价期望值都不高,开发商知道再等下去意义也不大了,这是高端项目陆续入市的重要因素。

高价不代表涨价 下半年楼市价稳货足

当内环内高端项目集中上市,会否在短期内引发上海楼市的波动,尤其是抬升价格预期?

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,其实目前的高端项目,多是价格绝对值高、但相对值低。项目单价的确远高于上海平均房价,甚至有的项目每平方米超过了10万元,但却依然低于市场预期,而且与周边的二手房价格存在剪刀差。

“所以这批高端项目入市,可能会引发短期内上海商品房成交均价出现上扬,但不会对市场预期产较大改变,购房者短期内会对上海市场依然保持相对谨慎的态度。”张波强调,城市商品房成交均价的变化,并不代表房价的涨跌,高端房源入市引发的城市成交均价变化也只是暂时性的。就目前上海的房地产市场来看,依然保持量价稳定局面,也并不会因此产生更多变化。

“但应该注意,高端项目入市可以更好地满足高端改善型需求,也可以减缓部分区域供求不平衡的状态。”张波表示。

对供求不平衡的缓解,实际上展现出上海购房消费的趋势。

周静告诉《每日经济新闻》记者,上海有意控制网签的发放速度,一手房网签数非常低。但尽管限购和贷款政策仍保持严苛,购房需求却越来越强烈。

2018年第二季度上海市社会经济指数系列显示,上海购房市场逐步回归理性,消费者的购房意愿也缓慢回升,其中17.7%的消费者认为当前是购房的好时机,环比略提高0.8个百分点。

市场一旦新开楼盘,便受到购房者热烈追捧。以融创滨江一号院和翠湖天地隽荟为例,项目分别入市225套和118套房源,均在开盘当日认购一空。

对于上海楼市后市情况,张波认为可以用“平中有稳,但也变化难测”来形容。一方面市场中买方受限购、卖方受限价控制;另一方面买房需求不断提升。如何平衡双方变化的需求,是当下上海楼市的重点。

实际上,上海一直在一线城市中具有风向标的意义,如何满足各类购房需求,并严控高价项目提升价格预期、供求量大升催生楼市热,上海的做法对市场也有指示意义。

中信建投研究认为,政策针对开发商一方面要鼓励其推出房源入市,因而需要给到一些激励措施,例如建立商品房预售许可与周边价格相挂钩的动态调整机制,给予低价销售的楼盘以提前预售的资格等政策绿色通道。

与此同时,也需对开发商作出要求,例如在公开全部准售房源的同时要一次性推盘,不得通过分批次开盘的方式捂盘惜售,以疏堵结合促进政策实施效能。

“总体而言,在当前的调控基调下,房价仍以稳为主。同时在房企的资金运转压力、‘金九银十’的传统旺季助推下,预测下半年新房供应会相对充裕,算得上是上海购房者精挑细选的好时期。”张波表示。返回搜狐,查看更多

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