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“一个市级商圈的时代变迁”——深圳华强北商圈现状探访

原标题:“一个市级商圈的时代变迁”——深圳华强北商圈现状探访

引言:

如果要用一部纪录片来阐述深圳的发展史,那么华强北商圈则首当其选。21世纪初,晌名中国经济市场的“电子第一街”可谓如日中天,而在历经了无数繁荣与低谷后,这条曾代表中国电子行业风“风向标”的商街也在变数中不断蜕变求生。2017年1月,因地铁施工封闭四年后的华强北重新复街,时过境迁,如今的华强北商圈现况如何呢?世方商业近日前往华强北进行了一次实地探访。

地理位置优越,交通系统日益成熟

华强北商圈拥有着“黄金地段”般的位置,其位于罗湖区与福田区交汇区域,“深圳大动脉”深南大道横贯其中。整个华强北商圈按格局可分为四大板块,即以华强电子世界、新亚洲电子商城为代表的专业电子版块,主要分布在华强路以东、振华路以南;以赛格广场为代表的消费类电子市场版块,分布在华强路以东、振华路以南;以茂业天地、女人世界为代表的百货版块,分布在振兴路与振华路之间;以顺电、国美等卖场组成的3C卖场版块,分布在振兴路以北。

如今地铁开通后,华强北地下有4条地铁线路通过,同时多条公交线路均可到达。在商业街内部公交系统方面,建立了公交专用道,形成内部十字型公交走廊,缓解了主路的交通压力,也可使消费者快速到达商业街区。

业态由单一走向多元化,“电子第一街”变身为商业步行街

上世纪90年代中期,华强北由于电子专业市场的发展,带来了庞大的人流、物流及资金的注入,带动了超市、百货等零售业的发展。随着万佳、顺电、女人世界等商家的陆续入驻,加上政府的政策扶持,促进了华强北由电子专业市场向商业区的转型。而在此后遭遇了电子市场的爆冷和周边综合型商业区迅速兴起的双重夹击,后又因地铁修建封闭路段所带来的限制,面临着商业日渐衰落的剧痛,华强北商圈不得不求变求生,在2017年复街后以崭新的面貌面对大众,转变成了现在以电子市场为龙头,涵括服装、百货、餐饮、娱乐、酒楼、金融、仓储等多种业态为一体的综合性商业区,“中国电子第一街”正式变身为商业步行街,堪称全国业态最齐全的商业街。笔者行走在这条步行街中,时而闻着空气中的清甜果茶香气,时而飘来各色诱人的小吃味道,逛街疲累的时候,坐下来享受一番美食是最惬意不过了。

封路期的商业街 复街后的商业街

街铺的饮品店 特色餐饮

商铺空置率仍“高烧难退”,租金难回鼎盛时期

在华强北商业遭遇严重“滑铁卢”期间,昔日繁盛的景象不复存在,过去的“一铺难求”变成了“烫手山芋”,不少临街商铺纷纷低价转租售卖,商铺空置率急剧上升,据相关数据显示,2012年年底,华强北商业街的电子卖场空铺率高达至30%。而现如今,笔者通过一一探访发现,商铺空置率较之前虽已得到缓解,但总体还是呈“高烧难退”状态。

且将华强北商圈按商业项目类型可分为“街区商业”和“集中商业”两大版块,笔者先走访了以街区商业为主的曼哈商业广场、华联发大厦、赛格商务中心和女人世界美食街等,这些大厦的底商均已形成商业街模式,主要经营内容为手机、电子设备、服装鞋帽、茶叶、餐饮小吃等,商业氛围较浓,即便如此,主街空铺的现象也还是存在较多,醒目的招租广告纸已变的陈旧,如同空寂多时的铺面。分布在振华路东西两段、振兴路西段的临街商铺主要经营通讯、服装、餐饮为主,商业氛围整体较淡,而空铺现象较主街更有所增多。笔者走进了华强电子世界、赛格电子市场,一楼均以集中开放式的档口布置,商业氛围较浓,一楼往上为小型门铺布置,铺面空置率较低层有所增长,四楼以上以电脑维修的铺子居多,堆满了一捆捆的电脑主板和元器件的柜台显得冷冷清清,不少铺面显示已空置多时,高层铺面贴出了招租餐饮业的广告。在这场“空铺潮”后,受影响最大的电子市场莫过于现代之窗商业广场和远望数码城,笔者走进市场内部,一楼的铺面基本大片空置或迁移,在远望二期二楼的空置率基本达到了40%;在群星广场购物中心,大部分铺面也是铁闸紧锁,一楼的电器卖场较为冷清,零落的商家也是闲庭信步,建筑的外墙面贴出了裙楼整栋招租的信息。

远望数码城空铺 主街空铺现象

主街底商招租 现代世界之窗广场空铺

在铺面租金售价方面,笔者通过对店主的咨询及相关租金信息得出,目前华强北商业街租金水平较2012年至2016年以来整体有所上涨,其中以华强北路两侧首层店铺租金最高,约为1500~2500元/㎡/月,内街的租金较低,普遍在1000元/㎡/月以下。而转到次街华发路、振华路的租金价格较商业主街商铺则大幅降低,多在600~800元/㎡/月左右,且由东向西呈递减趋势。这相当于巅峰时期的华强北,租金再也难涨回以前“一铺难求”的高水平了,一个客观的事实是,华强北“一铺难求”的时代已经终结,仍未摆脱“待字闺中”的窘状。

街道规划合理完善,客流量却难现往日风采

经过重新规划改造后的商业街,改善了从前人车混杂的现象,宽敞整洁的人行道,街道景观设计别致合理。现代感异形花箱置于人行道中央,既起到人流导向的分隔,又避免了广场体量感过大,绿色坡廊上花团锦簇,软化了商业街的硬质铺装,注入自然的气息。商业街的公共设施也较为完善,与景观花坛相结合的休闲座椅随处可见,几乎每隔不远就设立的标识牌,各个商场的地下停车场也有所增加,整个商业街变得焕然一新。

主街人流 景观坡廊

群星广场卖场 华强世界二楼

笔者通过对商业街的探访发现,比起曾经人声鼎沸的繁荣景象,现在的华强北商业区免不了有点略显安逸。其中以茂业百货、华强世界广场、赛博数码广场人流量稍多,铺面前围绕着攀谈的顾客,而在远望数码城、群星广场购物中心,却彻呈现出一番“秋风扫落叶”的萧条景象,顾客罕至的店铺前,店员们无精打采的守望着下一批顾客的前来。稍见忙碌的区域当属电子原配件专业市场,满耳充斥着车轮滑过地面的声音,推着满载配件产品的店员在内街熟络地穿梭,为订单和生计忙碌着。商业街消费人群主要以年轻群体为主,在探访途中,笔者的目光被一对老年夫妇所吸引,他们坐在广场的坐凳上悠闲地喝着饮品,并举着智能手机合照自拍,这样安逸的一幕与此刻的商业步行街显得倒也合衬,忆起曾经繁盛时期的华强北,来此的人们摩肩接踵,甚至没有可停留的空间。或许这对老人见证了华强北商圈的孕育与成长,时光荏苒,曾日均人流量高达50万人次的华强北已然不复存在。

昔日的华强北 如今的华强北

从此次探访下来,不难发现,华强北商圈虽经历了商业的转型和商场的整顿,各方面情况有所好转,但整体却仍难摆脱“不复当年模样”之势。这背后的原因除了近年来电商的席卷,导致电子市场的衰落,更主要的原因是由于深圳各个区域独立商圈的建立和成熟,近些年来,随着南山、龙岗、福田等各区域逐渐兴起的商圈,市民家门口林立的购物中心,对华强北传统市场所带来的冲击是巨大的,昔日深圳市民购物都蜂拥而至到华强北,如今人们都习惯了往家门口便利又齐全的购物中心去购物,这张曾辉煌多年的“深圳名片”似乎渐渐从深圳市民的日常生活中淡去。

2018年7月18日,号称全国最长的地铁商业街——华强北地铁商业街正式开业,这意味着华强北商圈将增添一员“猛将”,为其注入了一股新鲜的血液,这会给华强北商圈带来新的生机吗?昔日繁华的的华强北未来将走向何处?时间将给出最好的答案。返回搜狐,查看更多

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