原来日本不动产还有这些“不为人知”的一面(上)

原标题:原来日本不动产还有这些“不为人知”的一面(上)

近几年,日本的房产变得非常热门。不只是因为东京取得奥运会的举办权,加上世界各国的局势动荡及相对其他亚洲国家市场的不稳定,致使很多来自中国、欧美和东南亚的投资家涌入日本购买不动产。据观察,目前在日本的华人对不动产的投资,是大幅度地往上攀升,以至于带动了日本的不动产价格也逐年看涨。截至目前为止,在日外国人的人数达到了247多万人,从国籍比例来看,华人数量为76多万人,占整体的31%,并有逐年增加的趋势。为了让在日华人和海外投资家更了解日本不动产市场,我们采访了在日本不动产有多年经验的关丽洁社长。

近几年,日本的房产变得非常热门。不只是因为东京取得奥运会的举办权,加上世界各国的局势动荡及相对其他亚洲国家市场的不稳定,致使很多来自中国、欧美和东南亚的投资家涌入日本购买不动产。据观察,目前在日本的华人对不动产的投资,是大幅度地往上攀升,以至于带动了日本的不动产价格也逐年看涨。截至目前为止,在日外国人的人数达到了247多万人,从国籍比例来看,华人数量为76多万人,占整体的31%,并有逐年增加的趋势。为了让在日华人和海外投资家更了解日本不动产市场,我们采访了在日本不动产有多年经验的关丽洁社长。

一、未来几年日本的不动产走势和方向。

关:在未来5-6年的时间里面,日本的不动产市场,前景是一片看好。东京在2020年又奥运举办,日本政府也都在积极更新大众交通设备跟建筑,而大阪也在2025年即将举办睽违已久的万国博览会。现在进场日本不动产市场,其实是一个好的时机。

那么投资日本的不动产与其他国家相比有什么优势呢?一是日本是完全开发的国家,法规及建筑都有严格标准,大众交通以及环境设施都相对完善,对于亚洲各国来说,距离自己的家乡也比较近,国际大都市航点也多。二来日本相对于其他国家的大城市来说,不动产价格相对较低,而且日本这几年都保持长期的低汇率与放宽外国人长期在留资格政策(最近又新增数种长达五年的技能签证,以及改善投资经营签证的申请许可)。致使许多亚洲国家的投资者居日本,外国人的市场逐渐扩大。不管是长期投资还是居住,日本都是相当宜人居住的热门地点,也是相当稳当的经营。

二、您在日本从事多年的不动产买卖,日本房子结构与基本需要注意的?

关:大家都知道日本是一个地震多发的国家,所以在日本建筑基准法上对于抗震的要求是相当严格,而且建筑法律也不断地修改,使日本房屋必须做耐震补强。在1981年后建成的房屋多能够抵抗7级以上的地震,耐震极佳。其次,日本也有相当多的平房和一户建(小楼),因着不同的建筑工法翻新也极具抗震能力。在日本法定的耐用年数底下,钢筋混凝土是47年,其次是钢骨34年,再来是木造22年。但这并非意味木造房就折旧率高,价值消失。在京都也存在许多百年以上的房屋,现在依旧维持良好。而一般常见的公寓大楼,则是在缴交每月管理费与修缮金同时,每10年就会更新与修缮设备,维持社区硬件与软件的良好运营管理。

三、怎样帮客户找寻合适的物件?

关:一般会根据客户的需求和财务预算选定合适的地点、价位和房型,提出最佳的方案。对于海外的客户,会利用现在的网络社交平台,象是微信、LINE、SKYPE等,甚至与客人见上一面,建立基础的信赖关系,提供不动产的PPT跟视频,展示了每个房子的特色与优势。如果客户愿意来到日本一趟,更能够了解并成功地选择心仪的房产。

四、选择在日本买房,相对于国内有什么优劣势?

关:一是土地所有权问题,日本房地产与国内的最大不同之处是房产和土地永远归本人所有。众所周知,国内商品房的使用权为70年,而且没有所有权。而日本房产在拥有永远的使用权的同时,房产所在的土地也是归个人所有。

二是稳定的回报率。投资回报率高也是吸引专业房产投资人士的一个主要魅力,日本相对于中国与欧美房产投资的最大的不同是回报率的计算。中国与欧美在购买房产时注重房屋本身的市场增值(capital),比如今年投资的房产的价格为100万,根据市场的预测房屋会升值到105万,那么收益率为5%。虽然中国房价由于政府调控没有出现大幅上涨的态势,短期重要地区的房价仍然呈现小幅上扬的态势,但是对于房价的预想和推算只是根据相关数据和政府出台的相关的规定,增长率是不稳定和不确定的。同时新国五条的推出对于在数量上的投资产生了一些难度。 而日本对于房屋的投资,注重的是出租的回报(income),相对于推测房价的增长房屋需求等增长和出资价格的上涨。

五、一般在日本首都圈买房需要多少费用,银行如何贷款?

关:根据日本不动产经济研究所的统计显示,去年2017年度日本东京圈1都3县出售的新建住宅,其每户均价创纪录地增长至6214万日元的水平,这约合人民币362.57万元。而根据不动产经济研究所的研究,日本东京圈1都3县平均房价,已于2017年回升至5921万日元,约合人民币345.48万元。

不仅如此,这也是东京圈新建住宅价格时隔2年再次超过上一年度的房价,并连续5年突破5000万日元(约合人民币291.74万元)大关。

另外,日本的房贷根据利息种类大致分为三种:变动利息一定期间固定的利息以及全期间固定利息变动利息是银行的店头利息减去一个优遇值,优遇值根据申请人自身的条件变动,条件好的优遇值就大。优遇值是全期间不变的,但是店头利息每半年修改一次,店头利息高了,每个月的还款额就会升高。定期间固定利息就是约定一个固定的期间,利息固定,之后就适用于变动利息。全期间固定利息指的是借款时约定一个利息,还款的期间,利息不变。期间内利息上升的风险都在银行,所以一般设定的比较高。另外这种利息银行那边是每个月修正的,能适用于多少利息取决于卖主交房时银行设定的利息。比如你在7月签约,约8月交房,那么你是不知道8月的时候银行跟你要多少利息的。

自日本政府决定从2014年把消费税提高到8%以后,日本房市出现了复苏现象,不少人争先在消费税提高之前购房。有调查认为现在是购房好时机的日本人占64.0%,与去年7月进行的调查相比,增长了3.6个百分点。接受调查的人士中,有70.4%认为现在贷款利息低,所以是购房的好机会;54.7%认为消费税将要上调;有29.2%的人认为房产将会升值,比上次调查的13.1%增加了2.2倍。

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