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深度 | 自如错在哪里:估值200亿的公司为什么给不了租客安全感?

原标题:深度 | 自如错在哪里:估值200亿的公司为什么给不了租客安全感?

自如甲醛超标多位租客生病 自如:可全额退租金,但要签“封口协议”

文/岳家琛 编/李 悫

120万,这是截至2017年末在自如租房的租客总数,这个数字已经相当于一个中西部地级城市全部的人口体量,分布在全国九大城市、50余万间自如长租公寓中。

这些数字,撑起了自如120亿元估值。而当自如甲醛超标、房租上涨、租房贷争议等被引爆以后,冷冰冰的数字开始以个体形态出现,曾经的租客和现租客,组成了讨伐自如的生力军。

2018年8月31日,微信公号呦呦鹿鸣曝出杭州一位阿里员工租住自如甲醛超标房后患白血病离世。此后,微博、微信等平台上均有发起租客自测自如甲醛的行动。

虽然自如房甲醛超标早已不是新鲜事。但在舆论引爆前,这家公司CEO自我剖析认为邻里纠纷、生活费分摊、下水堵漏等才是自如面临的最大投诉挑战。

呦呦鹿鸣告诉搜狐财经“公司深读”,截至9月11日,已经收到了近2000条关于自如甲醛超标的回复。杭州患白血病离世的租客家属已经起诉自如,案件将于9月27日开庭。

最新的消息是,自如9月11日宣布,从9月24日开始,所有首次出租房源,配置完成后,必须同时满足空气质量经权威机构检测合格且空置30天以上才能上架出租。

9月12日,自如官方回应搜狐财经“公司深读”称,全国九城下架的房源共20603间。

催熟的200亿估值“独角兽”

2018年1月16日,自如完成了40亿元A轮融资,实现了向行业独角兽的蜕变。彼时自如CEO熊林宣布:“2018年自如最大的事就是要做口碑。”

讽刺的是,自如的口碑在2018年遇到了前所未有的挑战。

时间退回7年前,链家创始人左晖带着他的高管们在北京近郊一个酒店里开内部会议,讨论的主题是“如何干掉链家”。当时的讨论中,“干掉”的办法之一包括发展互联网。

同一年,自如问世。IT工程师出身的熊林担任了这个链家子品牌的CEO。加入链家前,熊林曾供职于联想集团、神州数码、IBM等企业。

熊林2010年加入链家,起初只是为链家提供咨询服务的熊林被左晖看中,最初的工作是房产租赁业务分析与战略设计。在调研中,他发现了长租公寓模式的市场需求,这便是自如业务的起源。

熊林没有采用传统的C2C模式,而是选择了O2O。

自如的商业模式简单而古老,它以分散式公寓起家,和房东租下房源,将房屋重新设计装修,配备家居、家电,再以“二房东”身份向市场转租,同时提供保洁、家修、搬家等服务。赚取的是收房和出租之间的差价和所谓服务费。

“这就好比教一个小学生学习,请来一个大学教授。”竞争对手我爱我家一位管理人员比喻链家自如。其中小学生是指长租公寓简单的商业模式;而大学教授则形容自如在技术和金融领域投入的高价钱。

这样做的回报是高估值。2018年1月,自如宣布完成A轮40亿元融资,估值高达200亿元。这个数字是他的竞争对手我爱我家估值的3倍还多。2018年4月,我爱我家借壳昆百大上市,被收购的估值仅65.6亿元,包括了相寓。

成立四年后,自如从链家的体系中分离出来,正式成为独立运营的公司。借助于链家支持和后期资本的涌入,自如得以迅猛扩张。2015年从链家分离时自如的房间数量仅20万。截至2017年底,自如进入了北京、上海等9座城市,房源超过50万间。仅在北京就占据了8%的市场份额。

链家一位管理层表示,自如其实做得很痛苦,一开始甚至做亏本生意。这一观点并未得到业内其他受访者的认同。这位管理层告诉搜狐财经“公司深读”,之所以贴着资本和资源,是因为预判到了未来的方向和风口。

“而底子没打扎实。”上述我爱我家管理人员认为,对于刚毕业的白领群体,价格和健康是租房者最关心的因素。而自如,这两点恰恰都没实现。

伴生的甲醛超标,做不到的空置

砸钱扩张的自如,甲醛超标等问题始终没有解决。

2012年1月4日,曾经最早的一批自如客在微博上反映房间有油漆味。一路下来,自如房的空气质量问题一直伴随着这个品牌生长和扩张。

2012年,熊林在个人微博上曾立下承诺:“ 2012 年6月10日起,所有自如友家原创产品将在装修完成后,请第三方专业机构进行空气质量检测并出具正式的空气质量合格报告后方可出租给自如客。”

但6年时间过去,自如甲醛问题却愈演愈烈,甚至酿成自如品牌危机。

甲醛问题真的无解?

一位长租公寓业内人士用“原罪”形容甲醛问题——限于商业模式古老,自如最靠谱的获利方法始终是赚取从一手业主收房和租给自如客租金之间的价格差。

不论披上多少外衣,自如的主要盈利来源未曾改变。依靠“租金差”获益的长租公寓市场未寻求到更好的盈利模式。

“目前的情况是,租金大幅上涨很难,因为有管制。成本降低也很难,因为定价权在一手业主。”一位自如内部人士道。她认为,两头都不受控制的情况下,降低空置率是最可行的办法。

空置率一度成为一线经纪人非常重要的考核标准。据深圳一位小型集中式长租公寓从业者介绍,房屋装修完成后,1个月要租出去30%,2个月要达到70%,3个月达到90%。租不出去就没绩效了。

此前亦有媒体报道称,熊林给出的健康库存标准是60天内空置的房源要小于7%,30天内需要小于5%。

事实上,自如从业主手上收房时,签的合同一般都比较长,会有一个时间不等的空置期(空置期内不需要付租金给业主)。显然时间差也成为了自如的获利模式,因而在利益面前,自如将新装好的房子直接出租给了租客。

(8月30日,北京一自如长租公寓内,专业仪器在检测甲醛等有毒物质的含量)

链家不愿具名的管理层并不认可这一说法。“空置时间不一定是甲醛问题的必然原因。如果真的用了不合格的装修材料,通风半年甚至都还会甲醛超标”,这位链家人员说,“不排除供应商装修没达到标准。”

上述链家人员对搜狐财经“公司深读”回忆起一个印象深刻的案例:“自如对自己的装修还蛮有信心,但之前发生过这样一个案例。一位租客身体反映强烈,自己检测结果甲醛超标。自如后来对房间里的每一样物品都进行了检测。最后发现是业主原来留下来的床超标严重。”他认为原业主在甲醛问题中也是一个不可控因素。而且即便当时检测合格,但是关一段时间的窗、或者夏天一来,甲醛可能又超标了。

这与自如CEO熊林的2016年2月25日回应网友入住自如房身体不适的微博有些相似。继100%合格的承诺后,熊林补充道:“目前我们确实还不能保证年10万间以上的新增房源100%没问题。”

另外随着资本进入,投资机构对空置率也有要求。“作为资本方,我们非常关注空置率的问题,会要求企业尽快投放。”中联基金总经理何亮宇承认,“但逼它尽快投放会不会降低装修标准,那是另外一回事了。”

风口下,自如等长租机构的精力却没有放在发展质量上,以至于甲醛投诉纠纷不断,租住体验始终备受诟病。经历这场舆论风波,甲醛问题或许有所转机。

租金上涨:空气检测、新房空置将推高成本

“自如这么一搞,我们怎么办?”这或许是是2018年秋天长租公寓业内最常说的一句话。

在舆论与监管压力下,自如从2018年9月1日起下架了9个城市的首次出租房源,等待空气检测结果;9月24日开始,首次出租房源空气检测合格空置30日方能上架。

目前自如客户端的首次放租房源均显示为“空气检测中”状态。

多个小型长租公寓老板抱怨,链家自如或许可以这么搞,但是小型机构对资金很敏感。任何成本的上涨都会带来压力。

“检验合格不仅仅是出具一份检测报告那几百块钱的成本,这个钱看起来不多。但是为了检测合格,用材、空置,这些要付出多少?”一位长租公寓业内人士很头疼。

据克而瑞研究中心统计,自2017年来,至少有八家长租公寓宣布倒闭。这八家多是因为资金链断裂导致的生存危机。

全行业都在深受自如事件的影响。上述业内人士甚至推测,甲醛事件在初期可能起到推动租金上涨的作用。“一开始(甲醛检测)成本肯定是企业先承担,但是长久看来,以后谁承担这个成本就不好说了。”

自如一位工作人员坦诚,租金上涨问题很敏感。房租上涨、甲醛超标、租房贷争议,共同构成了这一轮自如公关危机。2018年8月17日,我爱我家原副总裁胡景晖因指出自如等长租公寓抬高租房价格,链家创始人左晖向我爱我家老板告状,胡景晖被迫辞职。

胡景晖表示,自如等为了扩大规模,以高于市场正常价格20%到40%争抢房源,人为抬高收房价格,而这些长租公寓重装修、n+1出租模式加剧了租房价格上涨。

房租上涨已是不争的事实。但是否由自如等人为抬高,则众说纷纭。

21世纪经济研究院数据显示,2018年7月,北京市平均租金为94.2元/平方米/月,同比上涨20.3%。在2015年之前,北京租赁市场的价格较为平稳,从2016年开始,租金也进入快速上升通道,保持着年均13%的增速。

2015-2016年,也正是长租公寓开始被关注,各种风投跟进之初。

一些资本方对长租公寓的确有规模扩张的要求,而其高出市价的收房行为最终会转嫁给房客埋单。胡景晖认为,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。

“租金上涨是很复杂的多因素影响,不全是收房导致的。”自如一内部人士对搜狐财经“公司深读”表示。

他同时坦承,涨租一般发生在自如等长租公寓收房的时候,而各家长租公寓对于市场的判断几乎一致,这就导致了集中收房。为了拿到更多房源扩大规模,只能高价竞争。于是收房时候的确会带来周边房租上涨。

“但几个月的装修时间一过,各家长租公寓又会集中出房,因而又会是一个降价的过程。”他举了2016年广东一处物业的案例。长租公寓们9000多元每月从业主手上签下来房子装修和出租,结果租出去只租了8500元。

即便这样的个例存在,资本和自如等长租公寓的盲目也已经产生了不良的结果。恒大研究员副院长夏磊撰文指出,资本在此轮房租上涨中也有一定作用。当前,很多长租公寓运营都是“二房东模式”。在巨大房源竞争压力下,激进的拓展房源、抢占市场,激进的房源获取方式,必然推升全市场房租价格。

而各家品牌方为了竞争市场份额,大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式抢占市场份额,争取房租的定价权。资本从烧钱模式运转到赚钱模式,房租上涨是必然结果。

房租“证券化”:金融机构助推,自如称亏钱

对于长租机构而言,8月是个多事之秋。

2018年8月20日,杭州的长租公寓公司鼎家发出通知,称公司因经营不善导致资金断裂,已停止运营。

鼎家租客们的付款主要是通过网贷形式,租客利用“爱上街”APP将房租一次性付给鼎家,并按月还款给网贷平台。而当平台破产时,无论是供给侧的房东还是需求侧的租客都无法实现回收资金。

胡景晖认为,爆仓最主要因素是资金链断裂,一方面高价收房,造成中介机构竞争激烈;另一方面,通过金融资金快速扩张规模,造成中介机构设置租金必然会高。一旦超出租客的支付能力,又会低价出售。两方面原因造成资金链断裂、爆仓。

鼎家暴雷,也炸出了自如等公司租房贷的隐患。

2017年8月,自如通过ABS项目进行融资,“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”成立,募集资金总金额为5亿元。这是国内首单租房市场消费分期类资产证券化产品。

“事实上当初是在金融机构领导的鼓励下才做的。”前述自如员工清晰地记得一年前,多个银行的高管找上门来,问为什么不做金融?

在他看来,自如做这件事情实际上是不赚钱甚至亏损的。

“表面上看起来是租客承担了租房贷的利息。但自如为了鼓励租客使用租房贷,往往会通过租金打折的方法。这样算下来,利息加打折后的房租几乎等同于或少于原本的房租,租客才会选择。”这位自如人士向搜狐财经“公司深读”解释。

也有自如内部员工流传出来:自从跟中信发了ABS,就开始亏钱。

看似“赔钱”的生意,自如们有动力去做,目的就是提前拿到资金去收房,去扩张。

为了给ABS买单,自如需要高入住率,要手上房源多而且房源不能空。于是:房屋装修后迅速出租导致甲醛不达标;高速扩张,抢夺房源,抬高房价。

2018年8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如等主要住房租赁企业负责人。短短一年,已经与前述“领导找上门来”的景象截然相反。约谈会明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

租房贷、甲醛、房租上涨,自如的三场危机相继敲响,互相呼应。而这,仅仅是个开始。

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