>财经>>正文

“商业+地产”探路轻资产运营 商业地产如何转型升级?

原标题:“商业+地产”探路轻资产运营 商业地产如何转型升级?

近日,降价、打折促销等消息让商品房市场风声鹤唳,而商业地产也在悄然变化。伴随中国经济的发展,消费者的生活方式正在发生显著变化,商业项目持续涌现,市场竟争愈发激烈。此外,在线上交易冲击线下的同时,线上也巨头纷纷布局线下,以数据驱动为核心的新零售业态不断涌现。

中国指数研究院发布的《2018中国商业地产发展白皮书》认为,过去多年我国商办用地供给规模较大,存量去化有限,部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉,对零售商业的冲击愈发强烈,商业地产行业变革压力愈发迫切。

“面对这一形势,2018年商业地产开发商正加速全产业链更新升级、加速高周转和结构性去化、加速打造联合战舰、在加深护城河的基础上快速扩张。放眼未来,商业地产仍然存在结构性机遇。”中国指数研究院在报告中认为,开发商唯有不断进化才能立于不败之地。

◆◆商业地产转型升级出现风口◆◆

数据显示,2018年上半年,全国300城商办用地推出规划建筑面积1.2亿平方米,同比增长15.6%,成交0.9亿平方米,同比增长11.8%;成交楼面均价为2334元/平方米,同比下跌7.4%。二线、三四线土地市场升温,整体供应过剩。

· 2013-2018年1-6月全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

· 数据来源:中国指数研究院

从宏观层面来看,市场面临去库存压力,商业开发投资出现疲软;服务业扩张步伐加快,消费市场规模进一步扩大,互联网的发展使新零售正成为商业转型升级风口。微观层面来看,居民收入持续提高,消费观念也在发生变化。因此,在外部环境发生巨变情形下,商业地产的转型升级是未来行业发展的关键。

传统商业巨头发力创新、开发商转型探路等正为商业地产的转型升级带来新动力。例如,今年1月10日,碧桂园与联合办公运营商方糖小镇达成战略合作,双方将在包括联合办公、创意办公、商业综合体等领域展开合作。4月24日,碧桂园与方糖小镇第一个联合办公项目在沪正式开工。

在商业轻资产运营方面,由云南城投、中国银泰、天津云泰热忱联合投资的云泰商业也已经运营数月。据了解,云泰商业总经理吴铮此前供职于中粮大悦城,在过去的几年里,骑鹅公社、神兽寺街、5号车库、超级工厂让大悦城成为购物中心街区商业的佼佼者。

· 云泰商业总经理 吴铮

“云泰商业已经不是传统的B2B2C模式,而是一种B2C2B的新模式,通过创新商业运营模式,来实现投资人、品牌商、运营主体和消费者的多赢。”吴铮表示,加入云泰商业后,其将深入探索商业地产的轻资产管理。

“商业地产开发属于资金密集型活动,极为考验房企的资金链;企业扩张越快,资金承受的压力越大,故此房地产企业实行商业地产轻资产战略。”中国指数研究院认为,所谓商业地产轻资产战略,就是品牌价值突出的商业地产开发商,通过品牌输出、资源嫁接、运营管理等手段,与其他开发商合作开发商业项目。

这在云泰商业上有所体现。据了解,在云泰商业的股权架构中,云南城投、银泰和天津云泰热忱分别占比43%、32%和25%。其中,云泰商业董事长由云南城投委派,是云泰商业的法定代表人,银泰提名财务总监,而吴铮担任总经理。吴铮成为了云南城投、银泰商管合资公司的“合伙人”。云南城投财务总监、云泰商业董事长杨明才认为,这一股权架构的设置是一种创新,将给管理团队带来最大的主导权。

◆◆消费升级仍是主流◆◆

国内商业地产经历了三个发展阶段,即以货品为中心的百货时代,以品牌为中心的购物中心时代,以人性和需求为核心的新消费时代。在新的时代,探索人性及人们多层次的需求,创新产品和产品组合才是商业的核心。可以说,商业地产已经进入了人性探索时代和产品经理时代。

在新时代,商业地产不再是简单的消费载体,传统核心地段将不再是决定业态价值的唯一因素,在以消费者为核心的场景重构中,客户聚集的地段价值将重现,社区商业的便捷性愈加凸显,而购物中心将成为未来升级服务体验的主流形态。

“在货、品、人价值重构的驱使下,满足消费者物质的需求只是一个基础的条件,停留在这个层面的品牌是无法生存的,商业的创新产品和服务,要满足大家情感的诉求、文化和价值观的诉求。”吴铮认为,云泰商业运营平台改变传统购物中心的运营模式,不再是简单的出租店铺,收取租金,而是通过“店小二模式”的运营,来构建更加生活化的空间场景。

从2013年开始,随着我国经济结构调整,GDP速度在整体平稳中逐步下降,虽然增速下降,但是新增量巨大,这意味着我国经济对商业地产有需求、有新的容纳空间。另一方面,参照国家标准,我国部分地域的人均GDP水平,正处于商业地产的蓬勃发展时期,这表明,我国商业地产市场的前景,仍然存在巨大的结构性机遇。从整体看,商业地产仍然大有可为。

此外,全球经济放缓的大背景下,很多人在谈消费降级,但吴铮认为,新消费时代,消费升级仍是主流。从传统的供给为主导,到现在的需求为主导,其实就是最核心的消费升级。消费者可以随心所欲的选购货品,可以购买过去想买而不能买的品牌,消费高端品牌甚至奢侈品,这都是消费升级。一个更重要的标志是,更多的品牌开始注重人性的探索,为大家提供个性化产品,提供精神层面的产品和服务,满足人们价值观和多元文化的需求。

来源:中国建设报中国房地产返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
阅读 ()
投诉
免费获取
今日搜狐热点
今日推荐