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多地降价大促,楼市新阶段,我们应该如何应对?

原标题:多地降价大促,楼市新阶段,我们应该如何应对?

楼市“金九”落空 多地新房降价促销

编者按:本文来自微信公众号「大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者: 大胡子团队,原标题:《多地降价大促,央妈却在降准放水,楼市将何去何从?》,36氪经授权转载

最近各地楼市频频传出降价消息,加上国庆来临,很多楼盘趁机进行一波促销活动,大幅降价之下甚至引起很多早期高位购房的业主不满,进行抗议维权,甚至打砸售楼部。如此看来,楼市应该是要进入低迷期了,但是国庆最后一天,央行又来掺一脚,进行降准放水。2006-2015年的前几轮房地产周期中,每次央行一降准放水,房价就要上涨一波,那现在这次央行放水难道是要来救市吗?现在一边是降价,另一边央行又在放水,那到底房价是要涨还是要跌呢?想要买房的人又该怎么办呢?今天我们就来聊聊这个事情。

这节课分成3个部分:

一、中国楼市会继续下行还是触底反弹?

二、新阶段的楼市特征。

三、楼市新阶段,我们应该如何应对?

一、中国楼市会继续下行还是触底反弹?1.多地掀起降价潮,房价要暴跌了?刚刚过去的国庆以及国庆前,多地楼盘出现降价现象,甚至引起了业主维权潮。

万科在厦门的一个别墅项目,近乎五折大甩卖,万科甚至喊出口号“活下去”,市场上一片肃杀景象。江西上饶碧桂园因为把1万/平米精装修,降到7000元/平方米毛坯,引起大量业主维权,打砸售楼处。上海碧桂园浦东南郡备案均价从3.5万直降到2.6万,前期业主纷纷举牌维权。曾经千人抢房的西安,某个楼盘推出500套新房源,现场却无人购买。

土地市场上,根据中国指数研究院统计,今年截止到9月底,土地流拍已达888宗地,已经达到了历史相对高位。

多地房价促销,土地流拍严重,房产频道上满屏都是这些信息,买了房的闹心,想买房的纠结:房价是要跌了吧?

本来大家对楼市都已经盖棺定论了,但是国庆最后一天,央妈也来凑热闹了。

2.央行降准,这是救市的大放水?

10月7日,央行再度降准,释放1.2万亿资金。其中部分要用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),而且不再续做。扣除这部分后,降准相当于释放了大约7500亿元资金,远高于今年4月和6月两次降准释放的约4000亿。

但是这次降准和楼市无关,目的是:优化流动性结构,增强金融服务实体经济能力。说白了,其实是为了对冲国庆长假期间股市的大跌,根本就不是奔着楼市而去的。所以才叫做“定向降准”。如果真的是要拯救楼市,还用定向降准吗?

固然,会有一些资金绕一圈还是会流入楼市,但在政府严控下绝不会多,对楼市起不了决定性作用,最多只能让垂死的小开发商活下来,争取活过这个寒冬。

既然市场资金难以流向楼市,那么利好消息无从说起。只要政府调控不放松,降准防水对楼市刺激有限。

3.中国楼市到底处于什么阶段?

既然央行不是救市,那是不是就意味着楼市要暴跌呢?虽然现在房价已经进入下跌周期,但下跌不代表大跌。大涨特涨不符合中央期望,但大跌同样也不是中央要的。对于市场来说,稳定才是最好的选择。现在只是部分楼盘降价都已经一堆维权、抗议了,要是全面大降那还得了?

在这个过程中会有部分城市和楼盘降价幅度较大,但不会是常态。因为不仅房企不愿意大规模降价做亏本生意,政府也不会接受,一旦房价暴跌,势必冲击社会稳定。

地方政府因城施策、一城多策,各地楼市形势不一样,小乱局面不可避免,但不会影响整体楼市的大稳。在政府调控下,会保持整体稳定,呈现“大稳小乱”的局势。

对于有意向买房的购房者,想要不掉坑,你就必须先了解这个阶段的几个重要特征。

二、新阶段的楼市特征

1.过去3年一轮回的周期论不再适用

过去十几年,楼市涨涨跌跌,都逃不过3年一轮的周期。

第一轮周期,2005-2009年,楼市上升期持续到2008年,直到08年金融危机,楼市行情急转而下。

第二轮周期,2009-2012年,政府4万亿救市后,楼市再度上行,直到2011年政府出手调控,楼市形势再度调头。

第三轮周期,2012-2015年,政府再度出手救市,直到2014年又被政府调控扭转局面,严格的限购政策扭涨为跌。

直到2015年,政府再度放开调控,通过930新政刺激,房价又开始上涨,进入现在这个周期。

实际上以往房地产市场的3年短周期,除了08年金融危机都是政府调控的结果。现在政府采取不一样的调控方针,不再是简单限购限贷,而是房住不炒、因城施策、长效机制,多样化调控,3年一轮回的周期已经不再适用。以前是大涨大跌,高频率波动的短周期,而未来十几二十年,则会是平稳增长、低频波动的长周期时代。在以前3年一轮回的时期,哪怕没选对房子,房价再怎么跌,你熬两年,周期循环,房价又会重新涨起来。而现在呢?长周期下,房产投资必须谨慎。

周期变了,楼市的游戏规则也变了,如果你还以以前的思维和眼光去炒房,就等着掉坑吧。

2.房价不会大跌,未来楼市只能小幅波动▼

有些朋友看到楼市下行,就想着等房价暴跌,再来抄底。对此,我只能说:你真的想多了。你还是死了这条心吧,房价跌可以,但绝对不会大跌。因为房地产对中国经济、政府财政实在太重要了。

2017年,全国房地产销售金额达到13.37万亿元,相当于GDP 82万亿的16%,对经济的影响不可谓不重。另一方面,2017年全国财政收入17万亿,而土地出让金就超5万亿。政府太需要土地财政了,中国经济也离不开房地产,又怎么能让房价暴跌呢?

政府不仅有控制房价的需求,也同样有这个能力。在供给端,土地掌握在政府手里,政府完全可以通过控制土地,进而控制库存,从而控制房价。就算土地流拍,现在卖不掉,那就先不卖,存量土地和住宅消化完之后,又是供不应求了。在需求端,各种调控限购、限贷,想要打压或者刺激需求再简单不过。

过去几个涨跌周期已经很明显告诉我们,政府想要房价大涨大跌很容易,难就难在稳稳当当,这也是这一次调控从2016年开始到现在,历时2年都还没有结束的原因,要稳就要精细调控。

中央管理层的政策导向很明确,就是“房住不炒”的定位,并采取了大量的调控手段。未来一两年的楼市,会有小幅颠簸,但绝不会是过山车,别想着能有大跌。

3.普涨预期打破,部分城市楼市泡沫将被引爆,房价各归其位

各地楼盘出现降价促销,土地市场流拍,政府各种“约谈”、“严打”、“整治”,满屏都是各种楼市利空消息,现在购房者再也不敢说房价只涨不跌了。普涨预期被打破,购房者不再无脑疯抢,城市的价格是否匹配价值会在这一轮下行周期中暴露无遗。部分价格虚高城市的楼市泡沫将会被引爆,面临房价下跌,无人接手的窘境,甚至出现抛售潮,直至逐渐回归实在的定位。这些城市有的是根本就没有足够的居住需求支撑,或者人口持续流失。有些城市有其价值,但是因为炒作过度,现在房价被炒房客推得过高,明显超过其内在价值。表现在外的特征就是租金回报率、房价收入比等指标大幅度偏离国内正常水平,或者是房价明显高于同级别的类似城市。

就像去年的燕郊,房价一度涨到3万多,现在房价腰斩不足2万。还有前不久的热点厦门,房价收入比偏离度全国第一,租金回报率垫底,但房价却去到4万多,仅次于北上深。虽然不能简单用房价收入比和租金回报率这些指标来解释城市的房产价值,但也一定程度上反应出厦门的价格虚高。现在厦门的房价回调大家有目共睹,房价相比2017年下降近万元,下跌幅度近20%。

在这一轮的下行周期中,将会有更多城市的泡沫会被引爆,让价格回归价值。

三、楼市新阶段,我们应该如何应对?

1.下行周期,按需购房

房子,是民生大事,不管房价是涨上天去还是跌到地底,该买房的人还是得买房。

对于刚需购房者,房价下跌反而是一件好事,买房的成本下降了。但也无需刻意等房价跌到最低点,因为你永远无法精准判断什么时候才是最低点,挑到合适的就可以出手,以免错过心仪的房源。尤其是改善置换型购房者,不需要太纠结房价涨跌,本来就是卖一套买一套,涨也好跌也好,相互对冲,实际对你的影响并不大。

而对于手上有闲钱的投资者,国内并没有很优质的理财产品,股票、基金连连大跌,P2P接连暴雷,将钱捂在手里贬值也不好。那么这种环境下,房产就是一个不错的投资选择。而且我认为中国的楼市还远未到顶,随着中国经济的快速发展、城镇化的深度推进,房地产还有大好前景。在楼市下行周期,就是一个低价买入的时机,今年年底或者明年上半年就会接近下行周期的末端,手上有闲钱的投资可以考虑在那时候入手。但是在新形势下一定要选好标的,就像前面所说,部分城市的楼市风险将会被引爆。未来的楼市,将会是机会与陷阱齐飞,一失足将成千古恨。具体怎么选择标的,我会在这个月底新推出的系列课里面详细介绍。

2.必须以中长期持有的心态去投资▼

现在楼市都不是以前两三年就能房价翻倍的黄金时代,现在投资房产,收益预期要调整回来,你起码要抱着持有5年以上的心态才能获得可观的收益。

一方面,在重重调控下,2年内房价都不大可能会有暴涨的机会,想要收益就必须用时间换取上涨空间。另一方面,有投资价值的城市基本都限售,加上收楼需要的1-2年,根本就没办法短期炒房。

持有5年以上,也代表着以前那种高杠杆炒房的模式不再适用。如果还想通过信用卡套现、高利贷、首付贷等短期借债手段来炒房,杠杆成本会被时间放大,收益直接被成本覆盖,甚至入不敷出,成为你的负担。正如前面所说,小周期被打破,不仅不能随便买,而且也不能再随便乱用高杠杆,长周期的杠杆风险会被放大。当然,合理的房贷还是要用的,关键是量力而行,而不要企图通过房价上涨来抹平杠杆利息。

现在投资房产,用一句话来形容就是:放长线钓大鱼。

3.下行周期,抗跌是最核心的

面临风险,防守比进攻更重要。楼市也一样,在市场好的时候,可以以收益率为导向寻找目标,哪怕投资错了,大行情好的情况下也不会亏。但市场下行的时候,你最需要考虑的不是赚多少,而是保证自己的资产安全,所以抗跌才是最重要的。

那为什么不直接先退出楼市,等到跌到最低点的时候再入手?因为你根本不可能精准判断什么时候是最低点,你只能在尽量在下行周期的后期入手,所以这时候,抗跌就十分重要了。而那些房价便宜,升值空间似乎很大的新区,对风险的抵抗能力很低,在楼市下行周期就不是好的投资选择。

那么我们应该怎么选择抗跌的项目呢?最关键的两点就是地段和配套。

首先是地段方面,要选择核心地段、繁华地段,最简单的判断标准就是靠近城市CBD,有实实在在的需求支撑,行情再不好,大家还是愿意买这里,房价再怎么跌都有限。

其次是配套,最重要的配套就是学区和地铁。学区关系到小孩教育,是家长和准家长买房必考虑的因素。而地铁是居民出行最便捷和最频繁使用的交通工具,哪怕房子离市中心稍远,如果离地铁近,那也比近郊没地铁的房子更有优势。

4.小开发商的期房要谨慎

房地产开发属于资金密集型行业,对资金需求很大,一些高负债房企就可能处在资金链断裂的边缘上。尤其是现在的融资环境继续收紧,房企资金压力会越来越大。

根据克尔瑞统计,今年上半年170家上市房企加权平均净负债率上升为92.56%,较年初增加了4.04个百分点,60%的企业的净负债率有所上涨。融资成本从去年6.03%上升到6.33%。

上市大房企的融资成本上升不明显,但小房企的融资成本的上升幅度就高得多了。据市场机构统计,去年开发商行业融资的成本在8%-9%,而今年融资的成本已经普遍超过10%。综合融资成本比去年提高约1-3个百分点,有些小房企的融资成本甚至达到13%。而且大房企融资渠道更多,资源会优先向大房企集中,有限的银行贷款额度也会优先倾斜大房企。哪怕形势再困难,大房企体量摆在这,再坏也能拆东墙补西墙,而小房企真的只能坐以待毙。

随着楼市形势趋冷,融资难度加大,开发商资金链收紧,部分小开发商会熬不过这个冬天,有些幸运的会被兼并,有些不幸运地就直接死在半路,所开发的楼盘就可能烂尾。就算能熬过来,为了生存下来,小房企在开发过程中会想方设法降低成本,也会导致楼盘质量下降,这也是现在这么多楼盘收楼时频繁出现房屋质量维权现象的原因。

事实上,今年就已经有房企破产了。今年年初,广东的光耀集团,正式宣布破产重组。总资产只有60亿,但债务合计106亿,很显然资不抵债。其在惠州市东平的“翡俪港”在建商品房项目,传闻前几年被恒大接盘,如果真的有接盘那还挺幸运的,否则那些业主就只能自认倒霉了。

5.提升自我,别被割韭菜

一套房子几十万到几百万上千万,是普通家庭最重要的财富载体。在全面普涨的时期,你可以不太关注楼市,反正你不管怎么买都很难亏。但是现在下行周期,再以这种随便的心态,一旦买错就可能血本无归,积累十几年几十年的血汗钱就大幅被蒸发。为什么一旦房价大跌就到处都是维权潮?很大原因就是因为房子凝聚了他们大部分的财富,血汗钱都亏进去的业主又怎么会“愿赌服输”?但是买错了再来维权又能怎样?所以一开始就要选好投资标的。

另一方面,楼市下行周期也不代表就可以毫不关注楼市,下行周期也有投资机会。最好的投资时机就是下行周期的末期和上涨周期的前期。只有保持持续关注,你才能及时抓住机会。或者在楼市转好的时候,第一时间出手,得到最大的利益。

所以在这个时期,为了防止掉坑和得到更好的投资回报,大家需要自我提升,避免交“智商税”,被人割了韭菜。在持续关注楼市的基础上,修炼内功,提高自己对房地产市场的认识,才能做到精准出手,例无虚发。

针对大家的学习需求,我将在月底推出一套全新的房产投资系列课,告诉大家,在这个楼市下行的时期应该如何投资房产躲坑避套,获得最大的投资回报。

送大家一句话:磨刀不误打柴功。在这个下行周期,磨好刀,等到需要出手的时候,你才能做到快真狠。返回搜狐,查看更多

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