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车位,你被这种神奇的投资骗了多久

原标题:车位,你被这种神奇的投资骗了多久

作者:卢俊

来源:真叫卢俊

车位车位,有车无位,爱车易买,一位难求。

01

车位,大概是每个小区业主最纠结的存在。

不买不租吧,爱车就像居无定所的流浪汉,又像和交警城管四处打游击的民兵。

租吧,涨价不说,爱车说不定哪天就像租房客被一纸逐客。

买吧,说贵不贵,但车位大多比车贵。

关于使用权,爱恨交加,是业主们内心的呐喊。

但事物都是一只六面魔方,往往纠结的根源在于,只聚集于魔方的一面。

投资,才是车位最具争议的那一面。但就这个角度来说,车位反而是个神奇的产品,很具欺骗性,然而却是善意的那种。

02

因为不管你买过开发商们怎样黑心的产品,排除限价捆绑等种种非正常市场情况,车位应该是你能买到的,价格最良心的那个。

我们以最主流的地下车位的建设成本为例好了。

一般车位的大小:6米*2.5米=15平米

但这就是实际情况吗?

我们都知道一般住宅都需平摊电梯、楼梯和走道等面积,而这点上,地下车库更像一个地下无底洞。

地下车库有着行车道、出入口坡道、设备空间(人防设施、消防设施、电梯)、支撑柱、墙角等等,无法“停车”的边角料等诸多面积。

意味着,平摊后,每个“停车车位”占用地下车库的面积一般都是翻倍,30平左右。

这还没完,我们都知道常识上,在土地里面的建设成本,远大于在地面上建设成本。

举个例子,一般的中层住宅楼钢筋混凝土的用量,地面住宅部分钢筋含量可能为50kg/平方,地下车库部分则可能超过120kg/平方。

对了,挖土方,做支护,弄防水和排水,一个都也不能少。

举例来说,中位段的二线城市,建安成本一般为2900元/平,即2900元/平×30平=87000元。

好像还能赚,你以为开发商就能松了一口气吗?

你是不是经常在地下车库看到的非常厚重的大门。没错,那玩意就是地下防空洞的结构部分。属于最好不要用到,但却是人防办必须要求,还不能销售的那种。

毛算算,建设+禁售,成本又妥妥的加了600元/平。某种程度,你可以把它看作,开发商对爱国主义的节操成本,一共是600元/平*30平=18000元。

慢着,人防办结束后,还有市政公用基础设施成本:200元/平,总价200元/平*30平=6000元。

算来一般车位的建安成本为:8.7万+1.8万+0.6万=11.1万。而且要划重点的是,还不含开发商的管理和营销成本。

什么意思,一般平均十几万的车位,看懂了他的成本结构,就会明白车位是个神奇的吃力不讨好的买卖。

简单说,开发商们吆喝的声音越卖力,心头血滴的越汹涌。

然而,这并不是开发商丢弃了商人的本色,而是因为政府逼着地产公司,每拍得一块地就要按照“车位配比”建车位。

所以一个真正让开发商欲哭无泪的产品,即便抛开投资的逻辑链,对业主个体而言,这也是底层上不吃亏,还有使用权的商品。

03

心花怒放了吗?别急。

什么是投资中最重要的事?回答赚钱的,大多都被市场的浪潮冲刷的不知所踪。投资最重要的事是,躲坑。本金去往哪里前,请先看清前路的坑。

车位,横平竖直的两道白线中所藏的门道并不简单。

因为同样的白线,分割出了三种不同性质的车位:公摊车位,人防车位,产权车位

公摊车位,最具有欺骗性的车位。

车位面积列入公摊面积,并被业主分摊了。所以我们一般常见的地面车位,多数属于此类。注意,地下车位不多见,但不代表没有。

虽然大多有着就近停在入户大堂旁的便利。但《物权法》的明确规定了,“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

这意味着,开发商是无权销售的,只能出租的。没有产权,是公摊车位的底层硬伤。

一句话,产权不清晰的公摊车位,至少不是你投资的第一选择,租赁反倒有相对实惠优势。

人防车位,最容易被忽略的车位。

顾名思义,人防车位是按照国家有关规定建造的,给人防工程单独规划的车位。换句话说,产权是国家的。战时,要被征用的。

所以,这种车位对开发商而言,只能使用,不能销售的

但《物权法》中有着“谁投资,谁受益”的原则,在不妨碍防空功能的前提下,人防车位是能提供给业主使用的,就是可以租的。

当然,如果开发商突然卖给你一个明显低于市场价的车位,请先查查车位属性,便宜的往往才是最贵的。

以上两种,只租不卖。

可套路还是有的,比如某些声称20年产权车位,本质上就是一次买断20年使用权,但法律上,超过20年,就不再保障了。

投资而言,切记躲坑。

而那个投资性车位叫产权车位。

就是那些车位的建筑面积未被分摊,开发商有车库产权的,一般我们在地下车库见到的就是这种。不过不要忽略,那些被无约定的,被公摊的地下车位不属于此列。

总之,产权车位才可以办理产证,一般年限40-70年。

简单总结下就是:

公摊车位好比女朋友,没领证前一切都是未知。

人防车位好比情人,说不定啥时就跑路了。

产权车位好比老婆,娶的贵,到底有证,值得投入。

04

看起来选哪个,我们已经明了,可这笔收益经济账真的算清了吗?

车位的收益一般分两种:出租收益和增值收益

先说出租收益,以我所在的小区说下吧,最近有人以20万买了一个车位,小区租金500/月,收益率为500*12/200000=3%,PE市盈率为33.3倍。

3%的租金复合收益率,未必见得强于理财产品的收益,但是目前看,还是强于当下余额宝的2.8%。

诱人的来了,这个车位是08年的,将时间轴拉长到10年的维度,当时完税价大约85000左右,如果按20万市场价标的,收益率即

8.5*(1+X^10)=20→→→X=8.93%。

别忘了,这段时间还有租金涨幅的贴现率,以08年开始的300/月为计,300*12/85000=4.24%.

这样车位过去10年的复合收益率,毛估估的话,总计:8.93+4.24=13.27%。

而我们小区房产的平均年升值幅度,毛估估,总体10%~12%。

看起来,就复合收益率,车位似乎略优住宅一筹,胜过当下的银行理财,秒杀这十年间绝大多数股民。

那车位投资的魔方六面真的集齐了吗?

05

大家首先不要忘了,相比住宅,车位一般是缺少杠杆这个神奇的跷跷板。

也就是说,这是个全款产品,没准比你的爱车还贵,所以总有业主纠结是租是买?

还是那个20万的车位,500/月,70年的租金呢,42万。还不包括租金的未来涨幅和车位出清,无位可停的未来风险。

还有一个容易忽略的风险点,根据《合同法》,“租赁期限不得超过20年,否则超过部分无效。”

所以对一般业主而言,买胜于租。

但还有两种例外:

一者,不宽裕,实属无可奈何,权宜之计。

二者,超级理财,20万也能在股市放出烟花的那种,比较稀缺,段位不足的,不建议模仿。

闭眼买产权车位,似乎怎么看都是正确的投资喽?

06

谁的钱都不是大风刮来的,如果投资有个大一统定律,华尔街就该开出和清洁工差不多的工资了。

车位为何会增值?

通胀?也对,车位本质还是土地稀缺的对冲,可还是跑的快那么一些。

车位增值的最主要还是供求。

基于此点,先来认知一个大前提。

真实的需求,汽车保有量增幅,无论加速还是放缓,总体上还是不断增长的。

据公安部交管局统计,截止2016年我国汽车保有量已达1.94亿辆,单是15年就新增2752万辆,增长14.18%。

这点相信大家从越来越拥堵的路上,已经深有体会。

更夸张的是,同期考取驾照的人数也快速增长,去年新增3314万人,持证人数超过3.1亿。

车位虽然没有公示统计数据,不过总体是稀缺的。

应该说,感谢国家快速发展和收入生活提高,这是车位投资的底气所在。

但战略上的数据不能掩盖城市和小区上的分化。

先说城市。

我们经常听说香港上海百万天价车位,为何?城市价值放大了供求稀缺。

这点我并不主张一二三四线的粗暴划分,中国很复杂,我老家就是一个生意底色,却四线都算不上小县城。但由于房价不贵,几乎家家有车,很多不止一辆,每次回老家停车都很头疼。

这里提供个简单参考吧,再配合大家实际对各自城市用车主观体验吧。

本城汽车保有量低于市里可以“免费”停车的地方时,需求不足,先观望吧。

同理,超出“免费”停车的地方时,这个城市车位总体开始稀缺了。

但城市对了,不代表就是万金油,因为那是总量能级,生活中我们停车只会在自己小区或者最多周边。

所以我们要解下车位比,简单说就是分子车位和分母户数比值,好比多少萝卜多少坑,如果数量一样,就是1。

这里给大家建议两个投资线:1.2和1.5

<1.2,稀缺,值得投入。

1.2~1.5,可以视情况权衡。

>1.5,建议观望。

可小区情况远比城市复杂。

比如市区小区入住率大多高于人气不足的远郊小区,而且远郊小区的周边可能还有不少免费停车场,让供求比失衡,车位价格自然难涨。

再比如高端小区一般双车标配,甚至保姆都是配车的,这样哪怕1.7都会显得稀缺。而且一二线城市很多普通小区,双车也开始渐成标配。

车位比是个重要指标,但不要忽视,个人小区的实际供求。

07

所以,梳理下来:

足够的预算+明确的产权+对车位良心成本的认知+需求整体涨幅和土地稀缺性的势能+保有量不错的城市选择+小区的实际供求

这样一条投资的逻辑链清晰浮现,那么有价值事情何乐不为呢,至少它最坏还是个能用的商品。

但就我个人真实感受,其实只有一点:

当你开着车满世界找不到车位的时候,收益率就不那么重要了

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