>财经>>正文

对话叶檀:楼市进入震荡期,不要购买高价房

原标题:对话叶檀:楼市进入震荡期,不要购买高价房

(著名财经作家叶檀接受搜狐智库独家专访)

文/古双月

过去30年,绝大多数中国人通过投资房地产实现了资产的保值增值,当前,楼市吹冷风,股市震荡,P2P各种暴雷不断,黄金贵金属价格5年内基本没增长。随着经济下行压力加大,普通人如何实现资产的保值增值?

搜狐智库独家对话知名财经作家叶檀,讲述年轻人及普通家庭如何通过资产配置跑赢通胀,走出焦虑。(本文为搜狐有名堂女经济学家系列访谈第3期)

叶檀表示,过去30年很多中国人通过房地产实现了资产的保值增值,但是这种趋势在当下无法持续。在她看来,房地产正处于转型期,今年下半年开始,房地产市场冷却的趋势已经十分明显。到年底,房地产市场也很难反弹并进入大规模的交易阶段。

“我预计未来几年房地产会处于震荡期,上下浮动10%左右。”叶檀强调,这一轮房地产的下行周期,市场表面价格没有发生太大变化,但是交易量减少,观望的人增多,如果政策长期保持严调控且千城千策,未来几年房地产的变动上下不超过10%。

叶檀还表示,国人的家庭负债主要集中于房地产,这种资产配置严重影响了消费。尤其是一线城市,房地产在资产配置中占比太大,消费呈现两极分化,没有一个适合中产收入阶层的普遍的消费区域。

在谈到股市投资时,叶檀表示,如果投资者能够把握准股市周期,确实能够实现财富自由,但是,对于普通人来说,在周期变化的市场中,即使是长期持有一只股票,大概率获得的不是收益,反而可能会是一堆债务。

“10%的现金用于日常消费,10%用于应急,30%购买保险、国债等风险低的产品,30%用来买房满足刚需,20%可以投资股票、指数基金等风险较高的产品,这是一个标准的配置,适合美国家庭,但不一定适合中国家庭。“叶檀表示,通常,中国人在房地产方面的配置会占到40%-50%。

叶檀认为,进入30岁以后,一定要进行资产配置。此前,收入不高的年轻人可以通过小额理财、货币基金来怡情养性,收益富足的年轻人可以考虑多配置股票、指数基金等风险较高的产品。但是,老年人或是身体不好的人,建议以保本的和风险较低的产品为主。

此外,叶檀还称自己不提倡年轻人借钱超前消费,主要有两大原因,第一,借钱的利率较高;第二,超前消费会养成一种赌性,一旦在贷款中无法控制自己,就会影响个人信用。“大笔消费、超前消费、提前消费的人,要么是心理安全感不强,要么是赌性比较强的人。”

(搜狐财经对话叶檀:个别房地产会暴跌,但整体波动不超过10%)

以下为采访全文:

搜狐智库:普通的家庭为什么要进行资产配置?

叶檀:第一,现在的家庭资产配置有失偏颇,某些方面太重,某些方面太轻,一旦经济或是投资市场发生转型,很多人就会从中产收入阶层队伍掉落,甚至转到贫困阶层,风险很大。

第二,在金融行业,尤其是在财富领域,泥沙俱下,各种人都有,建立信用非常不容易,我们需要建立一个信用体制,让个人或家庭知道资产如何保值并跑赢通胀,这是我们要达到的目标。

第三,投资市场正处于大周期的变化过程,以前适用的、常规的投资方法现在不适用了,在新一轮的经济发展阶段,我们必须找到适合转型经济的投资方法。

搜狐智库:当前家庭储蓄率不断下降的原因是什么?家庭债务有哪些来源?

叶檀:家庭储蓄率下降主要由两个原因造成:一方面,很多年轻人通过贷款买房,因为房贷,储蓄率下降。中国家庭债务的上升第一是在房地产领域,家庭、个人的长期贷款基本都是房贷,所以长期贷款上升,基本可以判断这段时间买房的人增多;

另一方面,和消费观念、财富积累有关,年轻人没有经历过饥饿时代,没有储蓄的概念,基本是月光族,而且年轻人面临一个情况,消费价格和消费水准在不断上升,储蓄两极分化,大部分钱在小部分人手中,年轻人的财富,相对来说也比较少。

搜狐智库:过去二三十年,很多国人通过房地产实现了资产的保持增值,这种趋势是否会持续?

叶檀:不会,从今年下半年开始,房地产市场的转变非常明显,观望的人越来越多,房地产的热度已经向下冷却,到年底我不认为房地产会进入大规模的交易阶段。

房地产市场大概两三年一个周期,在下降趋势出现之后,随着刺激政策出台,房地产会进入更快的上升渠道。

其实,这一轮房地产市场的表面价格没有发生太大变化,但是买房的人减少,观望的人增多,如果政策长期保持严调控,而且千城千策的状态,我预计未来几年房地产会处于震荡期,上下浮动10%左右。尽管有的开发商已经开始降价销售,某个楼盘突然大跌,但是从整体的房地产均价同比来看,上下不超过10%。

搜狐智库:房地产在年轻人的生活中处于什么地位?

叶檀:对于年轻人来说,在房地产下行期间,可以考虑刚需的购买,但是我不主张大规模投资。年轻人如果买房,我建议优先考虑交通、生活设施比较便利的区域,买小户型房子,因为人口聚集的小户型房子的安全边际比较高。其次是对商铺的投资,但是商铺有特定的投资规则,需要现场调查,总之,不要轻易购买高价房。

搜狐智库:哪些城市可能存在房地产泡沫?

叶檀:如果按照空置率来说,很多地方的房地产泡沫都较高,但是现在没有一个权威的标准来真实的衡量空置率,所以很难知道真实的城市泡沫程度。对于整个房地产市场估值的计算,有人用房价收入比来计算房地产估值,但这些数据的准确率不高,比如北京的人均收入远远赶不上房价。

很多人在大城市买房主要用于投资,可能空置率比较高,另外,有一些城市的人口不多,甚至在下降,外来人口也很少,但是房地产销量又特别大,这种城市有一定的危险。

今年房地产进入转型期,尽管一手房的数据仍处于比较平稳的阶段,但是从年初起,大城市二手房的成交周期不断加长,这表明市场已经开始吹冷风了。

搜狐智库:未来楼市发展对家庭负债有何影响?

叶檀:这两年家庭负债的上升主要是因为楼市,买房的人增加,借房贷的人也增多,借了房贷之后家庭的负债率就上升。

另外,像北京等一线城市,富翁很多,但是大部分富翁手上都是一堆房,80%的成交方式是房子,可以动用的现金很少,其他资产的配置也很少,所以这种消费结构对北京的消费产生影响,现在在大城市,消费呈现两极分化,要么是特别高端的消费,要么是比较低端的消费,没有一个适合中产收入阶层的普遍的消费区域,这主要就是因为国民的财富构成差异。

搜狐智库:当下股市应该怎么投资?

叶檀:从全球的大类资产来看,股市是非常好的分享经济红利的资产,比如,从50年代开始持有美国或者日本的股票,坚持持有100年,一定能跑赢通胀。

中国股市的周期波动特别明显,通常来说大概一两年一个牛市周期,如果是低位进入高位出清,个人能够很好的把握准周期,确实能够在股市实现财富自由。但是,对于普通人来说,我不主张他这样做,但凡是持股5年,甚至10年的,大概率是不太可能赚钱的,反而可能会是一堆债务。

现在股市进行转型期,市场比较担心股市会不会继续下跌,大家处于一个比较恐惧的阶段,我认为,在这个时候,如果已经被套牢了,那就放宽心。中国的股票市场上,接近4000家公司,现在的估值基本都很低,再跌也跌不到哪去。

如果真的想投资股票、基金,第一,自己学,专业一点;第二,找合适的人来帮你打理,这非常重要。

搜狐智库:怎么看待年轻人当前的投资?

叶檀:其实,普通的年轻人做投资的本金很少,年轻的时候可以选择风险相对较高的产品,如果真的亏了,也可以承受。如果年龄已经是30-40岁,或是50-60岁,资产配置应该有所区别。

过去30年是通过买房实现保值增值的时代,现在已经进入一个资产配置的时代,投资的过程是一场修行,如果真的相信某家公司,买入之后可以摊薄成本,与此同时也需要耐心。

房地产也是如此,不要太多关心涨跌,因为这只是个人资产配置中的一部分。年轻人是需要消费的,需要现金,在投资时,需要了解自己投资的金融资产。

以前那种通过大规模买房,或是长期持有一只股票,就能发大财的时代已经过去,现在还抱有这种心态的人往往最后会出大问题。

比如,以前不能炒壳资源,壳资源的股价都特别低,一旦被置换就会六七倍的上涨,这种一夜暴富、火中取栗的现象是有的,但事实上,大部分人都不会成功,偶尔有人成功了一次之后,肯定会第二次火中取栗,最后钱一定会送回市场。

搜狐智库:普通的家庭怎么进行资产配置?

叶檀:现在年轻人都很焦虑,但是家庭资产如何配置好了,就可以不用太焦虑,基本是10%现金,用于日常消费;10%用于应急;30%购买低风险固收类产品,比如保险,让家人有保障;30%的钱用来满足刚需,买一套房;20%左右购买权益类的、风险稍高的投资,股票、甚至是指数基金或是定投。

在这种情况下就不会焦虑,退有房,进有权益类资产。如果是牛市,拥有权益类资产;如果市场不好,也有类似国债、保险等低风险资产。

这是一种标准的模式,有可能适合美国家庭,但不一定适合中国家庭。通常来说,中国家庭房地产的比例要比国外多,在中国,房地产的配置可能要到40%-50%,有可能年轻人十年的工资拿来买一套房子,这个在中国是正常的,但如果继续再高的话,就不太正常。

尤其是希望年纪稍大一点的人,从30多岁以后一定要做这样的配置,否则很难想象10年、20年后的家庭财富状态。

搜狐智库:怎么理解小额理财?

(搜狐智库对话叶檀:大学生超前消费会养成一种赌性)

叶檀:对年轻人来说,投资渠道少,本金少,投资理财通、余额宝等类似货币基金的产品也是一种方式,聊胜于无。

目前,货币基金的收益率比较低,这样的产品主要是怡情养性的事情,不要把它当做主要的经济增长来源。我觉得做定投是一种比较好的方式,每个月规划一定的固定投资额,即使市场下跌,成本也会摊薄,从长期看不太会有亏损。

搜狐智库:怎么看待年轻人的超前消费?

叶檀:我不太主张大家借钱去消费,表面上看借的不多,每次一点点,但是如果超时还款,利率是相当高的。我认为超前消费会养成一种赌性,超前消费个人需要去借贷,贷款的过程中,如果无法控制自己的话,会使个人的信用越来越差。

现在很多人鼓励大学生去提前消费,尤其是没有任何现金来源的大学生,我认为完全没有必要借钱去提前消费。通常来说,大笔消费、超前消费、提前消费的人,要么是心理安全感不强,要么是赌性比较强的人。

搜狐智库:关于黄金、P2P、外汇以及到国外配置资产的考虑?

(搜狐智库对话叶檀:经济下行,到底是持有现金还是其他资产?)

叶檀:P2P之前已经有多次暴雷,现在稍微稳妥一些,从最近的数据来看,投资P2P的人又有所上升,但是P2P很难作为一个主要的投资渠道。

黄金的价格,五年内几乎没变化。投资黄金主要分为两部分,一是现货,基本没涨,除了心里安慰意义不大,以前黄金主要起硬通货的作用,但现在黄金硬通货作用的价值在下降;另一个是黄金期货,或是相关的交易平台,这种投资需要谨慎,杠杆很高,而且有对赌,足以让人倾家荡产。

配置外汇是一个很好的方式,很多人配置外汇主要是为了和人民币对冲,那么就可以选择一些避险货币。当前外汇的配置过程较严,中国人基本是用外汇在国外买房,在华尔街等其他地区进行资产配置的较少。

另外,现在很多中国人都在境外配置资产,尤其是有一定财富积累的人,但是现在到国外配置资产的通道不是很畅通,我们对国外的产品了解不多,大多数人还是以买房为主。国外稳健一点的资产也是国债,对于稳健的或是高风险、高收益的债券配置,可以参考央行的配置,比如,央行现在主要配置了股权投资,美国国债,欧洲债券,日本债券等。

对于年轻人来说,最重要的是投资自己,每天看余额宝账户上增加的几个点没有多大意义,从本质上无法解决财富自由。投资自己的好处是工资的增长可以跑赢通胀,这是非常重要的。

另外,在消费领域有两个东西的价格上涨很快,一是医疗费用,二是教育、文旅的价格,对于大多数人来说,好的心态和好的身体非常重要,否则存了两年的工资,有可能看一次病就花光了。

搜狐智库:未来投资是偏向个人投资还是机构投资?

叶檀:现在是偏个人投资,主要是因为我们的专业分工不细导致。有一些人觉得自己是炒楼之神,炒股之神,然后去投资,但是大部分人都无法成功,要知道,不是所有的人都是巴菲特,不能用小概率的事件来预测一个市场,不要把所有的鸡蛋都放在股市里头。

最稳妥的办法是进行资产配置,将来在中国,财富教育、家庭的理财规划、税务规划等细分行业是稀缺的,甚至行业会越来越细分。比如,家庭理财规划师会按照投资者的年龄,家庭人口数量,个人资产,健康状况来进行一个大致的财富规划,但是具体购买什么产品需要咨询更加细分的行业。

比如,同样是做股权、股票,一级市场跟二级市场完全不同,现在一级市场的各个行业都在细分,文旅、硬科技、基础设施等行业的投资已经逐渐细分。

个人在配置时,可以先不考虑细分的情况,把大类配置好。

但是,当前,资产配置的市场还不是很成熟,普及度不高,信用也一直在跌宕起伏,这也是很多人愿意投资房地产、余额宝等资产的原因,主要是恐惧和不安全,害怕受骗上当。

所以,在进行基础的配置时,首先,需要解决财富信用的问题,其次,政府需要进行监管,完善基础的信用保障制度,同时要发挥中介机构的作用。

搜狐智库:您认为,当前年轻人在进行资产配置应该注意什么?

(搜狐智库对话叶檀:房地产的比例不要太高,绝大多数人投资股市都亏损)

叶檀:第一,当前,在年轻人的资产配置中,房地产的比例太多。房地产可以有,比例可以适当高一点,但是像北京、上海等大城市,房地产比例太高,没有任何的后手,如果有一天,房价真的下降,这些人的财富会在短期之内大幅下降,这是我们需要担心的一件事情;

第二,赌心比较强,人人都觉得自己是股神,觉得自己可以火中取栗。事实上,绝大多数人是亏的,一定要小心;

第三,太多人跟我说,如果我当时在腾讯这样的公司上班,通过股权分配就能发大财了。但是,真正能够待到后来的人是很少的,即便是腾讯的老员工,也不知道它能够从一家小公司变成大公司,这个时候考验的是我们的眼光。

如果没有投资眼光,我们要有企业眼光,要有同舟共济的精神,如果没有企业眼光,我们要有职业眼光,让我们在职场上拥有议价权,这是理财的根基;

第四,要了解自己买的是什么,了解所投资的产品风险是不是在自己承受的范围之内,不要一朝之间,把自己的一辈子都赌进去。

(搜狐智库原创稿件)返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
阅读 ()
投诉
免费获取
今日推荐