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合肥开发商“降价未遂”,根本原因到底是什么?

原标题:合肥开发商“降价未遂”,根本原因到底是什么?

横盘期越长,奇葩事越多。

合肥的一家开发商想降价卖房子,结果被怼回去了。

从2017年开始,调控开始引入了“限价”,房企在申请预售证时报备的价格,必须符合调控的基调,有根红线,不能超过这个价。彼时,房企想要调价,不能往上调,但还是可以往下调。事实上,目前已经有很多楼盘的实际开盘价低于备案价。

当然,这次事件最引人注目的是,降价未遂。虽然到目前为止,合肥当地都没有证实,但基本已可以确定。

开发商是做生意的,如果大量的开发商都有这个魄力,搞这么大幅度的降价,那么这个市场早就不能玩了。

新闻中并没有曝出具体楼盘,我只能不靠谱地以均价来参考一下,中国房价行情网的数据,10月份合肥226个新楼盘均价为 14922元/平米,6000元等于是打了个6折。

对于合肥新房均价来说,不算个小数目。

​不过随着调控的持续,横盘期的拉长,房企的焦虑是可以看得见的。习惯了高周转,一旦在销售端卡壳,房企资金链就会出大问题,影响的不仅是房企,后面还有银行、购房者……

对于房企来说,高周转是一定要玩下去的,房子一定要加快卖出去,但降价却面临很多的困难。

1、地价

地价对房价的影响是最大的,通常情况下,买单价1万的房子,土地成本可能高达6-7成。如果再算上建安成本、税费和利润,留给房企的降价空间非常少。降价2成就铁定亏本,更别说降价4成了。

但是从最新的土地市场成交情况来看,显然房企是在加大力度储备土地,至少开发商层面,预期并未彻底扭转,所以我更愿意相信合肥这次仅是个案。

2、融资成本

房地产开发,靠的高周转,靠的是杠杆。

数据显示,房企启动一个项目,一般自有资金不超过30%,购房者的定金和住房贷款占比当大约在20%,剩下大部分开发资金来自房企各种方式的融资。

目前沪深两市上市公司应全部披露了2018年三季度财报。3572家上市公司净利润共2.18万亿。其中91家金融机构共拿走了45.28%的利润。

房企的发债融资成本还在不断上升,目前利率普遍已经超过了10%。利率的上升压缩了房企的利润空间。

3、利润

对房企来说,盖房子是为了赚钱,房企在所有环节都精打细算,控制成本,目的就是挤出利润空间。成本控制到极限,要保住利润就得稳住房价。所以对房企来说,主动降价最大的阻力其实是来自于自身。

对于大部分房企来说,虽然遇到了销售不畅,但只要现金流仍然为正,那么就不会主动动降价的心思,更遑论大幅降价。

我们看到的开发商降价,它仍然有自己的底线:预期利润率必须得到保证。所以你看房企开促销的时候,往往都是拿出一两套不那么好的房子打折销售,或者改精装未毛坯等等,这些都不会从根本上影响利润率。假设直接整个楼盘降价,利润率是不可能得到保证的。

以合肥14922元/平米的均价为标准,降价6000元,等于打了6折,敢这么打折的开发商几乎已经到了崩溃的边缘,现金流将断,后续就是偷工减料,甚至烂尾……

实际上,以上因素综合一下,我们就能看出,目前开发商定价的弹性空间是很小的,下有地价融资成本的支撑,上有备案价的限制。

除非整个市场真的不行了。开发商预期彻底崩塌,后续土地持续流拍,购房需求彻底消失……

当前房地产调控几乎已经做到了无死角,面对这样的调控,如果还没有足够信心,面对一两个个案就直接刚性怼回去,不让降价,最终可能适得其反。

楼市调控已经持续了这么多年,参与其中的都是用钱投票的,也必然要接受价格波动所带来的损益。

调控不可能完美,限购限售限价,必然会导致一部分局中人亏损甚至出局。类似合肥这种个案可能还会出现,降价就降价了,只要对全局不产生影响即可。

背书,并不一定是好事,毕竟总有兜不住的时候。返回搜狐,查看更多

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