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图说 | 全球房价泡沫大起底,今年的泡沫冠军属于香港

原标题:图说 | 全球房价泡沫大起底,今年的泡沫冠军属于香港

次贷危机发生之后,目前的经济周期已经走过了十年,随着金融市场动荡不断加剧,越来越多的投资者开始担心全球资产的大幅度回调即将开始。

Visual Capitalist网站作者Jeff Desjardins指出,虽然全球资产价值的回调值得担忧,但是房价泡沫在六个特大城市已经膨胀到危险的地步。

根据瑞银集团发布的2018全球房地产泡沫报告,本年度香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦“荣膺”房价危险泡沫城市。

(UBS2018房价泡沫城市排行,来源:UBS, Jeff Desjardins)

按照瑞信的评价体系,泡沫指数超过1.5则被视为“泡沫风险”城市,今年香港以2.03分居首,慕尼黑(1.99)、多伦多(1.95)和温哥华(1.92)紧随其后。阿姆斯特丹(1.65)和伦敦(1.61)是另外两个超过风险阈值的城市。值得一提的是,斯德哥尔摩(1.45)、巴黎(1.44)、圣弗朗西斯科(1.44)和法兰克福(1.43)也在临界值附近。

房价即将修正?

早些时候橡树资本创始人Howard Marks表示目前世界经济已经到了“下半场的后半阶段”,Desjardins认为同样的表述也可以用在房地产市场

在瑞信报告中同样指出,目前市场上已经出现了房价即将调整的苗头。结合去年的房地产泡沫指数来看,去年“荣膺”危险泡沫的城市中有一半在今年出现了下跌。不断提升的基准利率、全球政治经济纠纷以及支付能力危机使得“平均收入水平”的民众难以在这些城市中居住。

(近两年泡沫城市的房价修正,来源:UBS, Jeff Desjardins)

细分市场分析

Jeff Desjardins表示,在香港一个普通上班族需要工作二十二年才能买得起一个60平方的公寓(理论上)。而仅仅十年前他们只需要工作十二年就能买得起同样的房子。如果把香港与另一个亚洲主要港口城市新加坡做对比,香港的泡沫就变得更加显而易见了。

(房价泡沫指数:香港vs新加坡,来源:UBS, Jeff Desjardins)

在今年的榜单上,加拿大的两座城市温哥华和多伦多继续位列泡沫风险城市。虽然从图像上来看两个城市的走势出现了相反的迹象,但Jeff Desjardins指出从目前的迹象来看,温哥华的房价也出现了潜在下跌的苗头。

(房价泡沫指数:温哥华vs多伦多,来源:UBS, Jeff Desjardins)

最后再来看美国市场,自从2000年房地产危机之后,美国再也没有城市的房价能进入泡沫风险区间,但许多人认为圣弗朗西斯科的房价已经算得上畸高了。在湾区核心区域,60%的租赁房屋都处于租金控制建筑名单中,普通家庭独占住房的中位房价已经达到了惊人的170万美元。

(房价泡沫指数:美国,来源:UBS, Jeff Desjardins)

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