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有限资源下业绩频动荡,小房企汉国置业的辛酸谁能懂?

原标题:有限资源下业绩频动荡,小房企汉国置业的辛酸谁能懂?

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正值楼市风云漫卷,放眼这天下,巨型房企分食大块市场蛋糕,中型房企尚可居安思危拾级而上,惟小房企的生存之路最是辛酸。

前日(11月12日)晚间,港股主板上市的小型房企汉国置业(00160-HK)发布了一则盈警公告,称在对自身未经审核综合管理账目初步审阅后,预期其截至今年9月30日止6个月半财年将录得公司拥有人应占溢利较上一财年同期大幅减少超过70%:

(来源:港交所)

中期净利料跌逾7成,小房企的通病难根治

中期净利润大跌超逾70%可不是什么好兆头,汉国置业也在公告中解释了其半财年净利预期将大幅倒跌的原因——这还要从汉国去年初的一桩物业出售事项说起。2017年1月,汉国宣布将出售一幅位于广州东莞庄路空置业盘75%的权益,去年9月该项交易宣告完成,汉国因此录得约24亿港元的出售收益,并于2017年9月30日止6个月(2017-2018上半财年)内确认入账。

而这也令汉国2017-2018上半财年的净利润飙升10.7倍至25亿元(港元,下同),其于2015-2016上半财年的净利润为2.13亿元。今年汉国没有了这高达24亿元的一次性收入,期内净利润自然要相应地回归到“正常水平”了,这倒是可以理解。汉国预期其截至今年9月底止6个月中期业绩将于本月底刊发。

话说回来,虽然汉国此番盈警背后的原因相当“正经”,但这也恰恰暴露了一个其实挺严重的问题,那就是其综合业绩的表现存在极大的不确定性。即是说,汉国只要搞个这种物业出售的交易,当期业绩就会出现非常显著的波动,而一旦这种一次性的“刺激”过去后,公司的业绩财务表现就会归于平庸无波无澜。

这样一来问题又更浅显了:如果汉国能够持续推出可供出售的物业并顺利消化,岂非就美滋滋了?可惜世上没如果,而汉国所陷入的窘境,某种程度上也正是眼下房地产业内众多小房企们身上固有的通病,它们体量小,资源有限,市占率低,在竞争残酷的房地产市场夹缝中艰难求存。

规模扩张瓶颈由来已久,不确定因素影响业绩表现

其实汉国也是个老牌的地产商了。

自1965年于香港成立至今,主营房地产开发和物业投资的汉国已经走过了50多年的发展历程。1972年汉国就在港交所上市,并于1985年被建业发展收购,1997年开始进军拓展内地房地产市场,2002年在深圳完成首个住宅开发项目深圳城市绿洲花园,目前汉国于内地的投资项目主要集中在深圳、广州、佛山及重庆等地。

自2009-2010财年起,汉国来自中国内地的收入剧增,同时来自香港及加拿大的收入减少,内地市场成为汉国最重要的收入及利润来源,当年为集团贡献了83.4%的业绩,而上一年内地营收占比仅为1.86%。这一营收结构的颠覆式改变反映了汉国在发展策略上的调整,此后其不断拓展于中国内地的物业发展业务,在香港则主要寻求合适的物业投资机会,主要赚取经常性的租金收入。

尽管汉国一路走来也算稳扎稳打,但其业务发展的规模始终没有太大的突破,这一点从汉国最近10年业绩表现可以窥探一二。2008财年之后,汉国的营业收入多年来停留在不足10亿元的水平,且营收及净利表现颇为波动。直到2016财年,汉国营收才再度跃升至10亿元以上的新台阶,而近些年公司整体业绩依然呈现惯性起伏的态势,尤其营业收入和净利润之间并不贴合的表现规律,更加突出了经营层面以外的不确定因素对汉国业绩的深刻影响:

有限资源折射小房企的无奈现状

由于汉国尚未正式刊发本财年的中期业绩,我们仅以其6月末公布的2017-2018财年业绩报告来看看其近期的发展状况。于上一财年,汉国合共17.81亿元的总收入中,有15.67亿元即88%来自物业发展分部;仅1.9亿元即10.7%来自物业投资分部;余下2327.8万元即1.3%来自其他分部。

详细来看,汉国物业发展分部主要发展物业以作出售,当中又以中国内地市场为主;其物业投资分部主要是持有投资物业以发展及出租以赚取租金收入,其香港市场就多为物业投资业务;其他分部则包括租赁停车场业务及向商住物业提供管理服务的物业管理服务业务。从业绩报告数据来看,汉国的三个业务分部中,业绩贡献占比最大的物业发展分部规模也不大。

这与汉国自身有限的资源有关。公开资料显示,于上财年报告期末,即今年的3月底,汉国负债总值为81.98亿元,资产负债率41.7%,较上年同期的54.4%降低了12.7个百分点;应该说,汉国的负债水平在业内算是低的了,但另一方面,在高周转为上的房地产市场,较低的杠杆水平一定程度上压制了发展商许多可能性,尤其汉国自有资金并不算充裕。

于今年3月31日,汉国账上持有现金及银行结余总额为26.78亿元,当中包括受限制银行存款2.6亿元,这部分在制定物业发展项目完成前只可在该等发展项目中动用;于本财政年初,汉国可用作营运资金的已承诺但未动用银行信贷总额为13.94亿元——只能说,汉国这样的资金储备和其自身体量定位相当匹配:小房企的资本力量如何与那些巨头们相提并论?

其实说起来汉国在上个财年交出的成绩单还算不错了,但规模限制之下,在激烈的市场竞争格局之下它的前路始终不易。没奈何,冲锋陷阵的万军之中,小房企的辛酸只有自己懂。

作者:彭小留

编辑:唐文英返回搜狐,查看更多

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