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上海楼市遇“拐点” 一线城市“一夜间”全“凉”了

原标题:上海楼市遇“拐点” 一线城市“一夜间”全“凉”了

一边是开发商放量推盘,一边是市场销售显著走弱。10月份上海楼市不仅与“银十”无关,更成为近期市场走势的“拐点”。具体而言,今年10月,上海地区新房库存压力显现,二手房成交量处近也处于近六年的低位。

事实上,不仅是上海,北京、广州、深圳这三个一线城市楼市也跟着一起“吹冷风”。对此,地产研究人士李宇嘉在媒体刊文称,10月,作为楼市“领头羊”的一线城市正式进入下调阶段。

图片:CNSPHOTO提供

上海楼市遇“拐点”

随着冬天的到来,楼市行情也逐渐遇冷,虽有“金九银十”的常规热销节点,但市场交易并不活跃,上海作为全国房地产市场的风向标之一也难逃离“楼市寒冬”。

易居地产研究院日前发布的报告显示,10月份上海新建商品住宅新增供给面积90.7万平方米,环比增长33.1%;成交面积约53.6万平方米,环比下降23.1%。

另一方面,截至10月底,上海新建商品住宅库存总量为510万平方米,环比增长7.8%,同比增长4.8%。存销比方面,上海新建商品住宅存销比为8.2个月,比9月份增加0.5个月。考虑到未来上海新房供给有所加大,易居地产研究院智库中心研究总监严跃进预计未来存销比总体仍将延续上行的趋势。

易居地产研究院预计,在新房供应量和库存规模不断增加的情况下,未来房企将更依赖于以价换量的策略来缓解库存压力。中原地产首席分析师张大伟也表示:“在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,以保证现金周转和完成年度销售目标。”

不仅新房市场遇冷,易居地产研究院报告显示,10月份上海二手住宅成交约1.2万套,环比下降14%,同比增长14.4%。在9月份出现小幅回升后,随即出现了较为明显的下行。1-10月上海二手住宅累计成交约13.5万套,同比增长5.2%。

易居地产研究院指出,自2017年初以来,上海二手房市场始终保持低位盘整,目前绝对量已经处于近六年低位水平。

易居地产研究院认为,这其中有国庆长假的影响,也有购房者观望情绪浓重、入市积极性降低的原因。鉴于目前绝对量已处低位水平,后续下降空间有限,但在政策面和资金面没有出现放松的情况下,预计短期内是上海二手房成交仍将处于低位盘整。

此外,上海链家市场分析师赵葆根表示,由于10月成交量的下滑,9、10月合计二手住宅成交量为2.60万套,略低于暑期7、8月2.75万套的成交量。这样的市场行情,也进一步稳固了价格下行的市场预期,预计今年剩余时间段内,二手市场的观望情绪仍将浓重,并且在新房市场逐步开始以价换量的情况下,二手市场的降价压力也将进一步加剧。

值得注意的是,今年三季度,上海居民购房意愿指数创年内新低、商品住宅交易面积刷新五年来最低,库存回升,楼市去化压力正在逐渐显现。有机构预测,房企资金压力进一步加大,四季度将有更多房企选择以价换量,加入促销行列。对刚需购房者而言,房价泡沫在进一步挤出,楼市正重回买方市场。

一线城市全降温

刚刚过去的10月份,一线城市楼市不仅与“银十”无关,而且可能将成为本轮楼市由升转跌的“拐点”,京沪穗深四个城市新房成交集体下跌。

2017年加大土地供应的一线城市,在2018年开始形成大规模上市。中原地产的一份数据显示,截至今年10月末,北上广深四个一线城市在2018年已供应住宅类土地227块,建设用地面积113.53万平米,规划建筑面积可达2363.24万平米,两个数字均已超过了2016年全年供应。

从需求层面上看,在持续不断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下,观望情绪越发浓厚。易居研究院的数据显示,1-10月份,一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。而10月单月来看,一线城市成交面积环比减少38%。

而据中国指数研究院近日公布的数据显示,2018年10月受监测的40个主要城市成交面积环比下降5.91%,。具体来看,四个一线城市成交面积环比下降33.44%。

在供需结构持续变化的同时,一线城市的价格同样开始松动。

据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组近日发布的142个城市大数据房价指数(BHPI)快报显示,与2018年9月相比,10月一线城市房价环比下跌0.635%,涨速比上月进一步回落0.165个百分点。北上广深四个一线城市房价均环比下跌。

不仅只有10月,据10月20日国家统计局发布数据显示,9月,一线城市新建商品住宅价格保持平稳。北京环比保持不变,上海、深圳下降0.1%和0.2%,而广州则微涨0.4%。不过,在一线城市占比更大的二手房市场,北京价格同比下降2.2%,环比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%,环比下降0.2%。深圳、广州则环比基本持平。

同时,也有观点认为,北京等城市房价已经进入需求下降、预期松动所导致的“实质性”下跌阶段。

近日,贝壳研究院近期发布报告表示,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,连续两个月环比下跌,该报告称“在城四区占比回升的基础上,北京均价的下跌是实质性松动”。

同时,多位业内人士均表示,本轮调控无论是力度、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平,本轮市场情绪的回落持续时间更长,程度也更深,而市场主体的情绪与市场表现将相互反馈和作用,从而导致更长的下行周期。

易居研究院研究员王瑾钊认为,目前一线城市的房价已经出现了明显回调,特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产,房价下跌明显,未来一段时间可能还会有下跌空间。而处于一线城市核心区的或者是配套完善、交通便利、有学位的稀缺房产,下跌空间仍然有限。

(综合自:每日经济新闻、证券时报、新浪网、中国经济网、乐居财经、21世纪经济报道)返回搜狐,查看更多

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