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万达商管排队三年难上市,拿什么撑起王健林的轻资产梦?

原标题:万达商管排队三年难上市,拿什么撑起王健林的轻资产梦?

中新经纬客户端11月23日电(吴亦涵)近日,万达商管近乎停滞的IPO进程终于出现了一点进展,2018年11月5日,万达商管IPO排队审核状态由“已反馈”更新至“预先披露更新”,尽管此后不久又退回至“已反馈”的状态,却也让不少投资者看到了一丝希望。

自2015年9月向证监会提交招股书以来,万达商管已经在IPO排队三年了,在这三年多里,万达集团也从快速扩张变成了变卖资产,并从一家地产公司逐渐向轻资产转型。有分析认为,万达集团的这一系列行为,除了降杠杆外,也是为了向轻资产转型,去地产化,以推动万达商管能够成功在A股上市。

不过,作为以商业地产起家,此前曾一度快速扩张的万达集团,去地产化、向轻资产转型的道路并非一帆风顺。

万达广场资料图 中新经纬 万可义摄

万达商管IPO排队的三年时光

2015年9月2日,证监会官网显示,万达商管(当时名为万达商业)向证监会申报并提交了招股书,当年11月13日,万达商管的招股书进行了预披露,当时的招股书显示,万达商管拟发行不超过2.5亿股新股,拟募集资金或达120亿元,发行新股资金将投入5个城市的万达广场项目。自此,万达商管正式加入了IPO排队大军中。

对当时的王健林来说,似乎并没有想到过此次万达商管IPO的历程会如此艰难。由于当时港股市场中对内房股的估值偏低,在A股报送万达商管的招股书之后,王健林立刻着手万达商管的港股私有化。

2016年8月15日,万达商业在北京索菲特酒店召开临时股东大会,审议通过了向香港联交所撤回H股上市的特别决议案。值得注意的是,彼时,万达商管承诺公司将于2018年8月31日前回A股上市,否则,万达集团将以年利率12%向境外投资者和年利率10%向境内投资者回购全部股权,本息合计超300亿元人民币。

然而,当时的王健林并没有想到,在这两年时间里,并没有等来万达商管顺利在A股上市的好消息,在去杠杆的背景之下,万达集团反而陷入了“股债双杀”、负债压力沉重的境地之中。公司也一改此前的大幅扩张,走上了变卖资产还债的道路。

万达集团压力重重,旗下的万达商管自然也不会好过。自从2017年3月万达商管的审核状态从“已受理”进一步到“已反馈”之后,万达商管的IPO进程就陷入停滞。不过,随着万达集团向轻资产转型、不断卖资还债,万达商管的债务情况也在逐渐转好。

据上海清算所披露的数据,截至2018年9月30日,大连万达商业集团管理有限公司的流动负债,已经从2017年底的2152.65亿元一路降到1408.32亿元。2018年11月5日,万达商管IPO出现了一丝进展,万达商管IPO排队审核状态已经由“已反馈”更新至“预先披露更新”,尽管随后又退回至“已反馈”,但也让投资者们看到了一丝希望。

长江商报引述北京一不愿具名的券商分析师的话称,万达集团近一年来的产业调整,除了在降杠杆外,更多的是在向轻资产转型,去地产化,其目的可能是为推动万达核心资产万达商管在A股上市。

“去地产化”转型仍需努力

尽管债务情况有所改善,但是在不少市场人士看来,万达商管的A股上市之路或许并没有那么顺利,其中最重要的原因就是公司的地产属性仍然十分明显。

中新经纬客户端(微信公众号:jwview)梳理发现,2017年以来,罕有地产公司在A股成功上市。2017年10月,富力地产中止上交所IPO审查,两个月之后,广东碧桂园物业服务股份有限公司也暂停了在A股的上市计划。当时民生证券发布研报称,2010年“国十一条”出台,证监会要求房地产公司 IPO 和再融资都需要征求国土资源部意见,开发行为需要住建部进一步检查认定,实质上叫停了房地产企业的股权融资,房企IPO 也基本停止。

事实上,早在2015年,王健林就已经判断中国的楼市进入拐点,在当年4月15日深交所的一次演讲中,王健林表示,5年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。

不过,船大难掉头。从2015年至今的三年多里,万达商业仍然难以彻底摆脱自身的地产属性。数据显示,2015年、2016年万达的物业销售收入占总营收比例分别高达82%和78%,而租赁收入对营收的贡献不到两成。

而2016年之后,在万达商业的财报中,物业销售收入不再归于主营业务,而被归入其他收入的分部之中。据上海清算所披露的数据,截至2018年6月30日,万达商管其他业务收入占总营收的比重高达68.47%;而在公司的主营业务中,投资物业租赁收入占总营收比重为27.63%。

万达商管上半年营收构成 数据来源:万达商管2018年上半年财务报表

保持增长的只剩投资物业租赁一项

此外,从主营业务上来看,在万达商管2015年9月报送的招股书中,拟上市的资产包主要有商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)、文旅三类项目。而在万达、融创、富力的世纪大交易之后,万达商管的文旅业务几乎被剥离,酒店运营业务的收入也在持续下滑,目前在万达商管的主营业务中,能够保持收入增长的只有投资物业租赁一项。

万达商管上半年主营业务构成 数据来源:万达商管2018年上半年财务报表

10月29日深夜,融创中国和大连万达集团同时发布公告,宣布融创出资62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司,这笔交易被认为是为此前万达与融创那笔世纪交易的画上句号。

一年多之前,融创和万达就以13座万达文旅城91%之股权为交易标的、438.44亿元为交易对价签订并购协议。彼时的合同约定,收购后万达城冠名不变,项目仍由万达单方面设计、建设和管理,并无运营文旅经验的融创负责销售物业。

对于万达出售文旅业务的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)分析称,尽管文旅项目从大趋势来看是向好的,但是文旅消费需求的规律其实较难把握,因此需要一家企业具有很强的操盘能力。而万达此前在文旅项目的布局操之过急,以至于需要外部资金不断追加,这与万达向轻资产转型的目标相悖。此外,如今的万达商管也需要加快上市的节奏,以获取融资。

王健林那句“让迪士尼在中国未来10-20年都无法盈利”的豪言犹在耳边,如今万达却近乎全盘将文旅业务交与融创。抛弃了商业地产的过去,又割肉曾经寄予厚望的文旅业务,未来,仅靠万达广场的收租业务,能实现王健林的轻资产梦吗?

“对于万达来说,向轻资产转型的想法肯定是好的,但是这个模式仍在摸索中,未来能不能成功,还要看未来万达投资的这些轻资产能否相互打通。” 中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)说道。(中新经纬APP)

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