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四大新变化已出现 房地产调控要松绑?

原标题:四大新变化已出现 房地产调控要松绑?

随着国内经济下行压力的加大,很多人都寄希望于房地产调控政策松绑。甚至于在10月底,中央政府局会议并未提及房价,都被人认为是“遏制房价上涨”的提法不见踪影,国内房地产将出现利好。

对于看衰房地产调控者而言,虽然楼市成交快速萎缩,新房出现打折促销,各地二手房价格出现松动。但是,近期也有一些利好因素,支撑着他们继续看涨未来房价。

必竟在过去的2008年、2011年、2015年每一次经济面临下行压力,决策层总是在最后关头放松了房地产调控。那么,这次看衰房地产调控的人,提出的房地产将松绑的观点靠不靠谱呢?为此,让我们来分析一下。

新变化一:房企融资难问题得到改善

据不完全统计数据显示,在11月份以来,大量房企大额融资,纷纷获批,通过债市或票据市场融资,地产企业融资难融资贵问题正在进入逐步改善阶段,房地产企业融资最困难时期已经过去了。

根据不完全统计,11月1日至20日的20天内,包括中国恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企,21项融资计划成功获批或发行。仅从数据来看,这与10月份诸多房企融资发债屡遭中止的情形已经发生了戏剧性变化。

此外,房企的融资成本也逐步下降。9月房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值。10月,同策研究院称,房企融资成本达到了历史峰值。10月31日,中国最大的房企——中国恒大发行总额18亿美元的优先票据。2年期年利率为11%,4年期年利率为13%,5年期年利率13.75%。

但是进入 11 月中旬之后,房企的海内外融资成本明显下降。 11 月 8 日晚,华夏幸福发布公告,公司海外融资再获成功,发行 1 亿美元债,票面利率 9% 。合景泰富发布公告称,发行本金总额 4 亿美元优先票据,票据期限为两年,票面利率 9.85% 计算。

事实上,前三季度房企融资难问题得到缓解,主要是靠房企主动通过提高周转率,来降低高负债有关。之前上市房企的平均负债率高达80%,同时,还与央行货币持续偏松,导致货币市场利率下降,最终传导并影响到投融资市场。

但是,房企向银行贷款的难度并没有改变,只有大型房企有望获得开发贷款。而房企融资难问题得到缓解,也有利于避免发生系统性金融风险。显然,在整个房地产市场政策不放松的情况下,多数房企未来的流动性仍然较为紧张。

新变化二:部分地区房贷利率出现松动

最近,在部分地区房贷利率松动,北京深圳广州等下调5个点左右。10月以来,在杭州地区四大行中工商银行的部分网点,开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。对此,很多人认为,首套房贷利率在连涨22个月的情况下,有望接下来迎来拐点,这将再次剌激居民购房欲望。

但事实上,部分地区的个别银行下调房贷利率情况是存在的,主要有几个原因:一是,临近年末,还有部分银行的贷款业务尚有余额,为了占领更多的市场份额,部分银行将房贷利率适当的往下调。

而那些往下调利率的银行,往往又都是前期房贷利率上调过高,再把房贷利率降下来一点的银行。而即使现在把利率调降下来,也只是与当地房贷利率的平均水平差不多。

二是,全国整体的房贷利率在缓慢上升,少数地区的银行有升有降,并非怪事,更不是调控政策要全面松绑。数据显示,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,刷新年内新高,保持连续22个月上涨。而全国二套房贷款平均利率较上月微涨1个BP,达到6.07%,也创出年内利率新高。

三是,由于央行今年4次定向降准,现在国内金融机构并不缺钱,货币市场利率一降再降,银行的融资成本出现下降。对于一些急于抢占个人房贷市场的银行业说,小幅下调房贷利率,更有利于刚需购房需求。毕竟政府主要是打击投机性购房需求,而对于刚需购房需求采取鼓励态度,

新变化三:房贷放缓提整在即

现在有观点认为,10月份以来,货币市场利率在不断下降,但新增贷款却在大幅下降,M2急剧降速,现在银行有钱发不出去,只有居民部门房贷还有空间,未来居民房贷增速还将提速。

我们认为,10月份的金融数据,无论是信贷增速、社会融资总额,还是M2,都创下近年来新低。特别是M2增速只有8%,这既说明实体经济贷款需求不足,也意味着,全民加杠杆买房正在降温。中国居民家庭的债务规模在这几年迅速膨胀,目前已占GDP的一半,早已呈现强弩之末。

新变化四:加大基建审批力度 房地产有望松绑

为了稳增长,国家在基建方面全面发力。2018年前三季度,国家发改委共审批核准固定资产投资项目147个,其中审批117个、核准30个,总投资6977亿元。未来基建项目投资将会为“稳增长”托底,避免中国经济平稳运行。

于是就有观点指出,虽然央行定向降准,就是要鼓励银行将信贷投向中小微企业,但需要贷款的小企业达不到要求,而达到贷款条件的企业又不差钱。这就使得银行信贷无处可投,随着,房地产相关领域松绑,资金流向房地产有倾向进一步加强。

对此,我们认为,基建投资和房地产投资都属于固定资产投资,但是基建投资主要是为国内经济“稳增长”托底。银行资金会流向基建项目,但央行明确表态不要大量流向房地产领域,

所以,现在我们应该改善中小微企业的生存环境,这里面包括减税降费等,让信贷资金更多的流向中小微企业,未来信贷资金再大举流向房地产也并非不可能,就是房地产要去投机化,这样激起刚需的购买需求。

由于目前国内经济下行压力较大,为了防范系统性金融危机,未来将会采取稳定楼市的措施,比如缓解房企业融资难、对刚需群体购房给予适当优惠利率。但是,楼市调控政策全面退出概率不会很大。在房地产投机化需求没有退出,房地产调控就不会半途而废。那些整天希望房产调控夭折,房价继续大涨的人,这次希望肯定会落空。返回搜狐,查看更多

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