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董志勇:当前房地产“易调难控”困境的原因分析

原标题:董志勇:当前房地产“易调难控”困境的原因分析

董 志 勇

北京大学经济学院院长

非常高兴今天回到母校给大家做汇报,我是人民大学经济系数学专业的本科生。今天上午刘元春教授的报告非常充实,他进行了多年的研究,非常让人敬佩。实事求是是人大的校训,刘元春教授的报告是一个实事求是的报告。对当前宏观经济形势,我想讲几点思考和关注。

首先,在全球化和世界经济的背景下,我们的政府是否总是通过所有制鼓励和财政补贴进行资源配置?我们的生产资料是市场原则进行的,还是以其他方式进行的?政府是否把法律作为国家工具以促进和改进产业政策目标?这是中国国内需要思考的问题。我个人认为,美国国内的矛盾非常大、非常多,特朗普政府采取了一系列措施进行转移,但是特朗普的一系列政策或许促进了中国第四次大开放,从这个意义上来讲,我们要感谢他。当然,中国一直在开放,只不过特朗普改变了中国开放的时间步骤而已。

第二个思考是民营经济和民营企业的问题,无民不富,无民不强。当我们讨论国有经济和民营经济关系的时候,从1978年开始二者之间就发生了很多的变化。1992年前后叫“姓资姓社”,进入新时期以后,又叫做企业尤其是民营企业家的“原罪之争”。在过去一年里,在北大校园里,张维迎教授和林毅夫先生的辩论中也或多或少提到了民营企业的问题。但是,改革开放四十年给我们留下了一笔宝贵的精神财富,就是“民营经济成为中国经济发展的一个最重要的力量”。然而,面对很多的机会,民营企业无法把握;面对很多的政策,民营企业无法享受。在某种意义来讲,我们还要防止“国进民退”。是否政府扶持有背景的企业、打压民间资本?是否在市场里形成了一些利益集团?是否法律有效地保护了企业家尤其是民营企业家的财产权人身权、甚至是名誉权?

第三个思考是关于金融形势。过去十年里,我们的银行成为了印钞机,我们政府成为了赚钱机器。当潮水退去之后,谁在裸泳一目了然。所以我们要不忘初心。我们总讲“明斯基时刻”,中国要注意用小震避免将来的大震。

第四个思考就是报告提到的中国的企业家和企业家精神。我们总认为市场经济等于企业家+自由价格。实际上,中国每十年就会诞生一个企业家,如今回顾他们的历程,他们从草莽时代打拼到今天的成功,建立了产权、建立了经理人制度,我们应该对他们表示崇高的敬意。

以上就是我的四个思考与感受。

在整个报告里,有很多词出现的频率很高,令大家非常警醒,包括“风险下行、恶化、错位”。我认为,中国的经济很难预测。预测是什么?预测是我只能明天告诉你为什么我昨天说错了。至于中国的经济是L型还是V型还是W型,我们只能在日后做历史的考证了。

但是在房地产方面,我一直在思考,为什么在过去10年或者15年里,房地产总是易调难控?在考虑房地产市场的时候是否要用经济学因素来分析?针对房地产的困境,首先,我们一定要考虑到中国经济发展的大周期。中国经济已经发展了四十年,将来可能还要发展十年,中国经济像火车一样往前开。如果在上行周期里希望房价有下行的大空间,实际上既不理智也不现实。在房地产市场中存在两个“高于”:一般来讲,房价的增长速度要高于经济的增长速度,房价的波动幅度要远远高于经济的波动幅度。

第二,要考虑中国的城市化。根据公布的指标,中国城市化率不到60%,而这里面有15%的伪城市化比例,60%-15%=45%,所以我们的城市化率非常低。城市使生活更加美好,城市是财富聚集的中心,解决三农问题的唯一出路就是城市化。在城市化发展过程中,农民进城会导致更多的房屋需求,同样也会改变以往的生活模式、生活质量。中国的城市化是自上而下的过程,也是自下而上的过程。

第三个我们要注意分析中国房地产市场的行业特点。不能否认,房地产是中国的经济支柱力量。有人曾统计过,它可以拉动行业110个。作为一个劳动密集型的产业,房地产对于中国经济的影响非常巨大。

第四要考虑人口因素。其中还要考虑几个子指标:一个是人口总量,北大人口研究所做过一份报告,指出中国的人口峰值在2028年,在此之前中国人口还会继续增加。第二个子指标叫做家庭破裂速度。中国每个家庭的人口数量从过去的3.98个人降低到2.98个人,破裂速度下产生了1000万个家庭。第三个子指标是抚养率,因为家庭人口数量平均下降,所以每个家庭的总抚养率也在下降。总抚养率会影响房地产市场价格。第四个子指标是人口结构。在建国初期,中国人口结构呈三角形,老人少孩子多,今天变成了小房子型,在人口结构中23-50岁占大多数,我们就要考虑,这些人是否有更强的住房需求?是否有更强的购房能力?

第五个因素就是贫富悬殊。中国目前是贫富悬殊比较大的国家。在北京市,有两套及两套以上住房的家庭的购买意愿是70%,所以说商品房很多时候是有钱人的游戏。

第六个要考虑投资渠道。中国的老百姓很可怜,股市不稳定,把钱放在银行里利息不高,所以在过去15年内,不动产成为老百姓资产增值的一个渠道。

第七个要考虑土地政策。中国的城市化在一定意义上是畸形的。由于政策原因,大量资本难以在广大的郊区盖房,因为没有产权,这就是大量人口在城市游荡寄居的理由。

最后还要考虑老百姓的消费习惯。前天,一个美国教授问我,中国居民自有住房占有率有多少?我说84%,他吓了一跳。这么高的自有住房占有率主要有两个原因:第一,农村自有住房率很高;第二,大学生毕业后不想租房,就会拜托家人帮忙付首付、买房子,这是中国人特殊的消费习惯。所以这导致了中国居民自有住房占有率很高。过去十年里,我们对房地产市场的认识有所偏颇,我希望现在能以一个非常理性的态度分析这个被广泛关注的房地产行业。

最后一句话我想说:“中国在变,越变越美,今日之变,前所未有”!谢谢大家!

本文系嘉宾11月24日在中国人民大学国家发展与战略研究院“中国宏观经济论坛”年度报告发布会上的主题发言,根据录音整理,未经本人审核。

编辑:孙巧铃

资料来源:人大国发院返回搜狐,查看更多

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