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年末谜底揭晓,楼市调控露出真容,未来还会延续

原标题:年末谜底揭晓,楼市调控露出真容,未来还会延续

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时间行至2018年的尾巴,想想今年开年时市场对楼市的种种揣测,很多人都断言保持高压态势将会是一种政策常态。

鹰觅君从来不坚持这种教条的成见。因为宏观经济是一个包罗万象的、既聚集、又发散的整合体,所有的构成要素均处于动态平衡之中,一个条件发生变化后,周围与之相互依赖的条件也必须随之变化,这样才能保持运行的连贯性。

就像之前去杠杆的决定,是防控系统性风险的重要一环,但在经济下行压力之下,适当地减缓强度或中止,甚至转而释放流动性,都是条件变化下的应时选择。同样的,还有从8月开始重新加大地方基础设施建设力度,也是对冲经济下滑风险的一种手段。

房地产作为宏观经济的一个重要传统支柱,在外界条件都在发生变化时,可能会不发生调整吗?事实上,今年各个层面发生的事情,研究一下都颇有深意,对预判未来会起到重要的参考作用。

定向降准无关楼市?

从今年1月、4月的降准开始,在判断对房地产影响上,主流的说法是,定向降准资金不会流进楼市。但真的是这样吗?

鹰觅君最近在网上看到了一个帖子,发帖人称他有个公务员亲戚,年中银行主动上门提供低息20万贷款,不需要任何抵押,只要编个理由就行。亲戚不缺钱花没有贷款需求,但觉得主动送上门来的钱不贷白不贷,于是就加了点利息转手给了开发商。在亲戚的单位,不是他一个人这么做,单位几乎所有人都贷了20万,这些钱无一例外地都流进了资质好一些的开发商账户。

个人尚且如此容易,何况很多银行信用根本用不完的企业呢,还有那么多国企呢,大家都懂的。所以说,只要社会总流动性增加了,一部分增量资金总会有渠道和办法流进房地产。在投资渠道严重匮乏的市场里,房地产赚钱效应的光环很难褪却。

今年以来,行业出现了两种动向:

一方面规模大有资质的开发商,融资渠道依旧丰富,实际并不那么差钱。你看万科,一边高喊“要活下去”,一边大手笔收购,今年初以来光并购就花了230亿,拿地花了1338.17亿。还有其他规模开发商,像华润置地、龙湖等公司今年一直在不停地买买买。

而另一方面,一些资质欠佳的中小开发商,因为缺乏融资渠道导致运营困难,卖股权和项目的做法已经越来越普遍。

北京、上海产权交易中心数据显示,11月前三周新增房企项目股权出售动态已达37条,新增挂牌地产股权价值超过110亿元(其中12家未披露金额)。来自克而瑞地产研究中心的监测数据显示,2018年1~10月,房企累计项目股权出售动态已达到473条,超过2017全年的387条。

让强者更强,弱者更弱,是这轮调控市场自然选择的结果。而现在一个微妙的变化趋势是,随着调控升级和房价开启了下跌通道,对大开发商的信用管制正在慢慢放松。

据不完全统计,11月1日至20日的20天内,包括恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企,大约有21项融资计划成功获批或发行。

这种情形与之前诸多规模房企融资发债屡遭中止的境况已大不相同。

上图显示2018年上半年即便规模开发商融资也很难获批

昨天,北京土地市场除了一块共有产权地块,一口气成功出让了12块地,最高溢价率近50%,大房企拿地热情重新高涨。这和之前接连流拍的萧条情形相比,已经有了明显转变。在市场行情低迷、甚至是更糟的态势下,这个变化也印证了大房企流动性确实在得到改善这一事实。(这场土拍也有很多意料中的规模房企没有参与,这和它们前期在并购市场上大大出手有关,并购市场的土地成本要低得多。)

在经济形势倒逼之下,借力全社会流动性改善和信用管制的放松,这种定向支持规模开发商融资的做法,可以看做是一个重要的风向变化。

降低房贷利率只是单纯的银行行为?

今年的四次降准,总共释放了大约36000亿资金,银行放贷冲动大增。行至11月末,银行下调房贷利率终于由星星之火,演变成了燎原之势,由最先的个别城市,变成了几乎所有的重点城市都下调了房贷利率。

有观点认为,银行下调房贷利率是钱多了之后正常的经营反应,毕竟相比很多质量不高的企业贷,按揭房贷是优质资产,这是银行理性选择的结果。

不过,需要注意的一点是,银行放贷一直接受上级的“窗口指导”,放给谁,怎么放,都要符合管理层意志。如今,放房贷不但速度加快,而且房贷平均利率全面下调,这至少说明了一点,管理层认可了银行的做法,这和以前严防死守贷款流入楼市的态度有了明显改变。

供给方面加大了对规模开发商的资金支持,需求这边当然也必须要有相应的扶持手段,政策一般都会讲究对称性,否则房价大跌,去库存又成了问题。

防大跌和防上涨的任务一样重。在房价全面回调的背景下,调控情绪指数下降是一种很正常的反应。

此外,关于一亿人口进城落户的政策、北京等城市纯商品房项目突破限价拿证等变化,发生在经济下行和房价拐头向下的当口,如果只是拿偶然的政策巧合来解释显然牵强。

实际上,为了顺应新形势,楼市一直都处在严密监控下的调整之中。

最近一次的政治局会议全程没有提到房地产,基本可以看作是对现状持保留态度——如果再继续强化调控的肃杀氛围,可能会起到矫枉过正的结果。在这一点上,近期的一些政策松动正好验证了之前的心态。

可以肯定的一点是,如果后期房价跌幅扩大,全社会系统性风险加大,调控手段还会渐次松动。就像过去一次次打“补丁”调控一样,维持市场稳定的手段也会一层层地去“补丁”。

但是,需要牢记的一点是,调控手段可以适当回暖,但并不意味着导向放松,尤其不意味着房价上涨。

像靠单纯地降低房贷利率,就很难让房价上涨。

广州在今年7月就率先在全国降低了房贷利率,无论首套房还是二套房,各个银行的下调幅度都不低。像对于首套房,建设银行由基准利率“上浮15%”降至“上浮10%”,汇丰银行由“上浮25%”降至“上浮15%”,交通银行由“上浮30%”降至“上浮12%”。

购房成本降低了,那么广州房价后来怎样了呢?答案是依然没改变拐头向下的趋势。

上图来源安居客

促成房价上涨需要一套组合拳,包括市场供求情况,杠杆政策、市场预期等等方面的配合,单靠降低房贷利率启动刚需市场,明显不足以形成支撑房价上涨的气候。

在长效机制未最终出台的这段时间里,楼市大概率会维持一种状态——上涨了要打压平抑,而跌了则要调整扶持,一切都是为了房价能够有平稳的表现。

所以,不要悲观,也不要盲目乐观,才是应该有的态度。返回搜狐,查看更多

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