>财经>>正文

下跌、弃房、断供,全球核心大城市楼市泡沫飘摇!

原标题:下跌、弃房、断供,全球核心大城市楼市泡沫飘摇!

来源丨米宅财经(mizhaicaijing)

作者丨米大宝

推荐关注!

1

重视瑞银提醒

2017年9月,瑞银发布了当年的房地产泡沫排行榜城市:

米宅海外前年也发过文章重点说过这张图片,让大家相信,让大家重视,之后,米宅在多篇文章中也引用过这张图。

当你看到时,你有否相信?你有否重视?有否明白米宅的良苦用心?

2018年9月份,瑞银又发布了新一年的房地产泡沫指数表格。

现实中呢,市场发生了什么样的变化?

其实,米宅在加拿大、澳洲、新西兰都有机构,但仔细的你会发现,米宅从不碰泡沫之城。

为什么?因为,大家的钱都不是大风刮来的。

2

繁荣不再

11月上旬,被誉为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄一套实用面积为41平米的两房,以456万港元成交,相比今年7月下旬同类型单位的最高成交价,降价幅度已经超过22%

据美联物业数据显示,10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,已降至16个月最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗,为9月份的一半左右。不仅刚需盘受挫,豪宅市场也风光不再。

市场对香港楼市的情绪终于在最近几个月急速掉转,很多人焦躁不安。无论是新房还是二手房,都出现了多宗买家宁愿损失几十万港元定金也要退订的案例。仅新鸿基地产开发的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘中就已有至少5宗取消订购的案例,定金损失总额近200万港元。

援引美国房产咨询公司高纬环球(Cushman& Wakefield)最新报告称,中环写字楼租金今年将下跌,最大跌幅可能达到10%。今年二季度,该地区空置率从一季度末的4.3%升至7.1%。商铺租金也跌去了1.8%。

然而香港并不是唯一房价受压的全球核心城市。

在美国纽约最繁华的曼哈顿区,房屋销量已连续三个季度下降。据彭博数据显示,第二季度末市场上有近7000套房源,比去年同期增长11%,但销量下降17%,至2600套出头的水平。

而在备受中国炒房客青睐的悉尼,据澳大利亚房地产行业监测机构CoreLogic发布的最新房价指数显示,过去一年悉尼房价下跌7.4%,创下1990年2月以来的最大年度跌幅。墨尔本的跌幅是4.7%

从伦敦到悉尼,从香港到纽约,全球楼市正遭遇着价量齐跌的尴尬局面。但这一次楼价下降,到底是真跌还是假摔?

3

高杠杆吹起繁荣泡沫

回顾此前的数次金融危机,加杠杆的魅影都隐现其中,债务过高导致资金链断裂,进而引发资产抛售潮。

在2008年次贷危机爆发之后,美国房地产市场首当其冲,部分地区的房价甚至暴跌了50%,美国经济也陷入了衰退。

为了挽救美国的楼市和经济,美联储实行了史无前例的“印钞”政策,不但通过多次降息将利率降低至零,还进行了3轮量化宽松(QE),向市场注入了超过3万亿美元的流动性,货币大量超发,成了资产价格上涨的基础。

任泽平曾经指出:从长期来看,房价增速与货币增速高度相关。过去近50年间,美国10年平均房价增速趋势与10年平均广义货币(M2)增速趋势相同。其中,M2增速基本领先房价增速2年时间。

而在杠杆率高企的市场,一旦加息步伐加快,资金链断裂,弃房逃跑的故事就会屡见不鲜。日本央行从1989 年开始连续5次加息,并限制对房地产贷款和打击土地投机,1991年日本房地产泡沫破裂。

美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率,2007年次贷违约大幅增加,2008年次贷危机全面爆发。

今年以来,美联储已经加息三次。不少地区也跟随步入加息周期,国际大都市的楼市风险正在进一步聚集。

9月26日,美联储加息。次日,香港金管局跟随加息,将贴现窗基本利率上调至2.5%。当日,汇丰银行、恒生银行、中银香港、恒生银行等多家香港银行纷纷上调港元最优惠贷款利率。

比如还有加拿大、英国、韩国都跟随美国进入了加息轨道。

4

繁荣的第一个裂缝

9月27日,瑞士银行(UBS)发布《2018全球房地产泡沫指数》报告。根据该报告,全球主要城市在过去5年里,房价平均上涨了35%。

潮流已经改变,分析认为,而在各种力量的影响下,某些房价较高的城市正经历价格的回落。作为全球安全资产基准的国债收益率正在上升。澳大利亚和加拿大正在收紧抵押贷款的信贷标准,挤压了当地城市的房产市场。英国脱欧的不确定性让伦敦成为了一个政治风险的集中地而非避难所。

瑞银在报告中指出,3年前,伦敦和香港是唯一面临风险的两个地区;而3年后,风险城市已经扩大到包括香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦在内的6个城市。

“繁荣的第一个裂缝已经显现:去年的风险城市有一半出现了房价下降。”瑞银房地产主管克劳迪奥(Claudio Saputelli) 表示。

如上图,最新的数据所示,温哥华房价目前已经处于明显的回调下跌期,买到手就站岗。

克劳迪奥表示,根据瑞银过往的经验,在风险警告发出的12个季度以内,这些世界级房地产市场出现回调的可能性会达到50%-60%。

瑞银指出,泡沫出现时,一个典型的迹象是房地产与人均收入和租金严重脱节。据统计,这些大城市的工薪阶层的税前平均年收入,如果用来购买一处60平方米的公寓,在香港需要22年(2008年时需要12年),伦敦需要15年,巴黎14年,新加坡12年,东京11年,慕尼黑8年,法兰克福6年。而如果用累计租金收入购买这套公寓的话,在苏黎世和巴黎需要36年,新加坡、慕尼黑、香港需要35年,法兰克福则需要30年。

自2012年以来,香港房价持续以每年近10%的速度上涨,截至7月底,香港楼价已连涨27个月,仅上半年的涨幅就达到13%。

11月5日,香港金管局总裁陈德霖公开表示,香港楼价由8月开始回落,近月成交量明显减少,一手及二手成交量合计共跌48%,反映出市场气氛冷淡。

香港研究协会(Hong Kong Research Association)的调查结果显示,四成受访者预计房价将下跌。美银美林的最新报告指出,目前香港住宅楼市转弱,预计未来两年香港住宅楼价将下调10%-20%

与此同时,数据显示,目前悉尼的独栋房屋和公寓价格已经跌落到了2016年底的水平

5

在别人恐惧时贪婪

在全球楼市一片惨淡氛围下,“股神”巴菲特却在久违18年后,又一次加仓美国之外的房地产市场。

11月,巴菲特旗下的一家房地产经纪公司Berkshire Hathaway HomeServices(BHH)与设在伦敦的Kay &; Co.达成合作。目前,该公司正在与巴黎以及马德里的伙伴谈判,同时把触角伸向意大利等地。

“在市场贪婪时恐惧,在市场恐惧时贪婪。”这是巴菲特最为重要的投资逻辑。在全球房地产市场一片恐慌之际,巴菲特和他的智囊团进军仍然具有潜力的德国市场向外界释放的信号耐人寻味。

巴菲特的大举进军,不得不让市场怀疑,这一次房地产市场的下跌,到底是真跌,还只是假摔而已?

对米宅来说,也是秉承这样的信念,但米宅对于全球房地产的理解,可能比巴菲特更成熟,因为,房地产和股市,投资逻辑是完全不同的。

米宅避开了欧洲,避开了日本。米宅选择了深耕东南亚的吉隆坡。

米宅避开了澳大利亚的悉尼和墨尔本,选择了深耕第三大城市布里斯班和黄金海岸地区。

一切的一切,交付时间的长河,在未来5-10年,让时间来印证米宅曾做出的研判、曾给出的答案。

招聘

岗位职责:主要职责为,撰写米宅北京平台稿件,市场调研,完成平台各项工作。工作地点北京。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
阅读 ()
投诉
免费获取
今日推荐