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房贷利率悄然下调 资深投资者说:这也改变不了楼市走势

原标题:房贷利率悄然下调 资深投资者说:这也改变不了楼市走势

文|《浙商》全媒体记者 蔡筱梦

编辑|张鲁楠

沉寂已久的房地产市场最近有了新的波澜,杭州成为首先降低房贷利率的城市之一。

据多家媒体报道,近一个月来,杭州大部分银行首套住房贷款利率下调至基准利率上浮10%左右,二手房也同样试用。据悉,这一波下调始于10月份,由工商银行、中国银行开始,随后建设银行、农业银行也跟进了下调,同时,其他股份制银行和外资银行也进行了下调。

下调潮来临?

近日,记者向浦发银行杭州分行的信贷经理求证,对方表示,浦发银行在近期确实下调了房贷利率。“今年以来,杭州首套住宅房的贷款利率大多在基准利率上浮20%左右,部分优质客户可以拿到15%,但近期确实下调到了10%,二套房则保持在20%左右。”该名信贷经理对记者表示,此次利率下调确实是国有银行开始带头的,房贷利率目前是全面下调了。

不仅房贷利率下调,放款速度也开始加快,该名信贷经理表示,在贷款利率上浮比例下降的同时,房贷的放款速度也比今年早些时候快了很多,“基本上2018年整年的放款都是比较缓慢的,最近放款时间有所加快。”

据记者了解,此番房贷利率的下调,官方并没有明确的政策表述,但银行间的默契却出奇地一致。且利率下调的做法似乎正由点及面,杭州的下调并不是个案,这股下调潮正在向其他城市、包括一线城市在内的全国蔓延。武汉、南京、北京、上海等地,都开始出现了房贷利率松动的迹象。

利率下调能省多少钱?

2017年以来,房贷利率经历了打折—基准—上浮的过程,尤其是2017年下半年以来,房价调控政策频频出台,银行贷款也处在收紧状态,主要体现为银行放款缓慢、房贷利率上浮。如今,紧绷的房贷利率终于出现了松动,这对购房者而言,意味着资金成本的减少。

需要注意的是,房贷利率折扣一旦确定,在整个还款周期都将执行这个折扣,只有基准利率下降的时候,才能够享受到利率下调的福利。因此,在什么利率下贷款买的房,对购房者来说,意义重大。

浦发银行杭州分行的信贷经理给记者算了一笔账:

以贷款200万元,贷款30年计算,按照2016年的房贷优惠利率(基准利率x8.5折)和2018年10月份的首套房贷利率(基准利率x1.1倍)对比去看,2016年买房要比2018年买房每个月少还款上千元,总体利息节省30余万元。

对购房者尤其是刚需购房者来说,这差不多是一套房子装修的钱了。

下调了就买单么?

其实一直以来,房贷利率的起伏就像过山车,楼市在过热与降温之间来回切换,意味着购房者要在周期性的行情里“冷暖自知”。

今年三季度以来,一二三线城市房地产市场普遍降温,政策层面对房价维稳的决心表露无遗,在7月的高层会议上,提出了史无前例的严厉调控目标:“坚决遏制房价上涨。”

但是如今,房地产市场的不确定性进一步加强,在最近10月份的会议上,对房地产只字未提,加上当前利率松动的趋势,未来走势似乎迷雾重重。

对此,《浙商》记者采访了资深房地产投资客胡先生,他表示:“信贷是楼市最重要的支撑工具,限贷的杀伤力肯定是大于限购的,所以目前出现利率松动的消息,是可以预见的,国家要的是维稳,不是涨完一波就下跌。”

但是,胡先生强调,房贷利率的下调,对投资客来说,并没有吸引力,对整个楼市行情,也没什么大的拉升作用。“现在杭州的楼市依然是卖不动,处在疲软阶段,是买方市场,而不是卖方市场,开发商有房无市,而且这样的行情短期内还会继续。对投资客来说,房地产整体预期不改变,单纯的房贷利率下调,并没有吸引力。”

先生在杭州做房地产投资已经十几年,他告诉记者,在投资客的理念里,房贷利率向来不是考虑的重点,“投资房产看的是预期、是置换率、是地段,从来不是看利率。行情好的时候,房贷利率涨到基准利率上浮30%,依然很多人买单。”

那么对于刚需购房者来说呢?胡先生表示,确实对部分刚需来说,房贷的松绑会带来一定的利好,“但是刚需也是看预期、看行情的,当你行情涨的时候,刚需很多,行情不好的时候,连刚需都少了。”胡先生强调,即使是刚需,也会在行情好的时候选择购房,不仅仅是因为投资回报大,也因为行情好的阶段更利于挑选优质房产。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚对《浙商》记者表示,房贷利率下降,很难改变市场趋势。“这一波行情的下行,其实是人们对市场预期的逆转,是由多维度原因造成的,特别是房地产市场以外的因素,比如宏观经济走势、中美贸易摩擦,更比如金融风险、股市等问题,这些大的影响因素没有发生变化,房贷利率的下降这一单一维度,是很难改变市场下行趋势的。

银行和开发商在干啥?

从10月份全国房地产销售数据来看,楼市出现了下行的拐点,北京等一线城市二手房房价出现了下降,房屋交易量萎缩速度很快,这反映到房贷业务上去看,那就是房贷需求规模大幅度下降了,尤其是一二线城市的房贷需求。

丁建刚表示,这次一二线城市房贷利率的下调,应该是央行的政策导向发生了变化,单一银行的自发行为,可能性不大。

根据央行公布的数据,10月新增人民币贷款仅6970亿人民币,而9月份的新增人民币贷款为13800亿元,环比腰斩。同时,10月新增人民币贷款为今年以来最低,比2月春节假期新增的8393亿贷款额还要低1423亿。

“商业银行就是做钱的生意的,贷款额度断崖式下滑,商业银行当然希望把钱安全贷出去,面对新的形势,利率上也就不可能那么贪婪了。”丁建刚表示。

众所周知,当前政策面正在全力支持民企,央行在降准的基础上,一再强调“加大对民营企业的贷款力度,不抽贷、不断贷”,在这种情况下,银行的新增贷款却仍然腰斩,有种“贷不出去”的感觉。

丁建刚表示,从大背景来看,这次房贷利率下调,不排除是商业银行结束了一年多来楼市火爆“趁火打劫“的行为,“毕竟,相对于其他贷款,个人房贷是相对安全的。”

对比银行的收放自如,开发商就有点力不从心了。据悉,好多杭州的开发商开始走量大甩卖了。

“开发商现在基本上都在做活动,打折,促销,原先要摇号的房子,现在都不用摇号了,摇号的人数都凑不齐。”胡先生表示,据他了解,杭州的房产开发商日子并不好过,“唯一卖得动的就是政府的限价房,价格是市场价的一半,其他都卖不动。”胡先生强调,就算是一些高价楼盘,也有不少必须限价出售,还有些楼盘在明显亏本的状态下集中放量了。

以最近五宗楼面价超过3万/平方米的地块来举例,其中,杭州城东四个项目首开东城金茂府、世茂钱塘天誉、龙湖大家九龙仓璟宸府、三湘印象森林海尚,萧山市北一个项目融信杭州世纪。除了龙湖大家九龙仓璟宸府,其余四个项目楼面价与首开均价大约都是10000元/平方米的价差。

对于未来的预期,胡先生表示,“今年年底和明年年初,会迎来一批投资客的抛售潮,建议刚需购房者可以留意优质房源。”胡先生表示,杭州楼市早年的过热,造成了投资客跟风,且透支资产购房,杠杆比例非常高,楼市降温之后,这些投资客为了回笼资金,会进行打折抛售,对刚需购房者来说是一个好机会。

距2018(第十一届)《浙商》年会还有15天

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