>财经>>正文

楼市再曝大消息!三四线城市,大分化不可避免

原标题:楼市再曝大消息!三四线城市,大分化不可避免

2018年12月5日出版的“21世纪经济报道”,披露了一个关于棚改的大消息:

在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。

这意味着未来一年,棚改的“资金供应”将被收紧,一大批经济状况一般、财政收入不丰盈的三四五线城市,其楼市将失去部分动力!

报道说:

记者独家获悉,在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言,对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

对此,多位分析人士均表示,叫停政府购买棚改服务模式主要是为了防范隐性债务风险。棚改新三年计划还将继续推进,但棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。

估计很多读者看完,仍然一头雾水。我来解释一下:

所谓“棚改”,全称是“棚户区改造”,是政府为改善困难家庭住房条件,而推动的对城镇危旧住房的改造。在棚改过程中,困难家庭改善了住房,开发商获得利润,政府收获了税收和GDP,这是收益。成本支出是:城市的密度(容积率)会提高,整体房价会上涨,全社会通过隐性的方式来买单,而且是长期买单。

2016年到2017年,三四线城市楼市从“千里冰封”到“炙手可热”,根本原因是政府实施了货币棚改。说白了,央行印钱给地方政府、开发商(低利息),他们来收购棚户区住房,拿到钱的住户去买新房。这相当于给三四线城市楼市注入了资金,但减少了住房,房价自然上涨。上涨刺激大家买买买,于是楼市的车轮开始高速运转。

到了今年三四线城市“去库存”完成,房价也涨了很多,于是棚改收紧。先是减少了货币棚改的比例,今天这个消息则是说“政府购买棚改服务模式”将取消。

“政府购买棚改服务模式”,是把棚改的成本暂时计入地方预算,将来政府卖地(棚改中政府收回了原棚户区土地)还钱。

这种方式最大的好处是,地县两级政府具有主动性,可以随时加大棚改力度。坏处是,有些城市人口增长缓慢,甚至流失,地方财政比较拮据,如果将来卖地成绩不理想,地方政府可能被债务拖垮。而且,这种债务是很难控制的,可能是隐性的。

更值得忧虑的是,一些非棚改项目,可能也被包装成棚改项目来“购买服务”。这样,现任的地方官员收获了政绩,把烂摊子留给了后任官员和国家。

国家目前对地方政府举债的态度是:可以借钱,但要放在明面上,让大家看到,受到审计和制约。

地方政府如果希望棚改,可以申请发行专项地方债(棚改债),来获得资金。但问题是,只有省级政府和计划单列市才有资格发行地方债,比如山东省就只有省政府和青岛市有资格,如果淄博要发债,就要向省里申请,然后由省里向财政部申请。至于县和县级市,面临的申请层级就更多。

关键是:如果上面认为你的棚改项目可能“入不敷出”,就不会把额度给你,棚改就无法进行。

总之,在棚改资金上,三四五线城市被“锁喉”了!

这当然是正确的,否则未来会一地鸡毛,而且三四线城市房价还会涨涨涨,最终让泡沫越吹越大。

此次棚改政策再次收紧,传递了一个重要信号:2019年的楼市调控不会放松,国家不希望房价继续上涨,而是求稳。

这种稳不是成交量锐减的稳,而是维持一定热度的稳。

对于希望三四五线楼市上涨的人来说,这是一个利空,而且是较大利空。

未来三四五线城市的楼市将走向何方,还有中长线投资价值吗?我看法是,要区别对待。

我一直主张把三四五线城市分为4类(这个分类常常被别人抄袭):

1、靠近一线城市、强二线城市的“三四五线城市”,并在有效辐射半径内。比如廊坊、保定、嘉兴、南通、惠州、中山等,这些城市是核心都市圈的成员,也有显著人口增量,经济也比较活跃,因此不动产值得中长线看好。但如果买,要尽量靠近连接中心城市的地铁(轻轨站)买。

2、不靠近中心城市,但也有显著人口增量,城市占位比较理想,是片区中心的城市,或者被定位为省里的副中心。最典型的是徐州,此外南阳、宜昌、洛阳、九江、湛江、三亚也接近这种状态。

3、既不靠近中心城市,也没有“地利”(交通枢纽)也谈不上“人和”(显著人口增长)“天时”(省里的副中心),但地处中东部,人口基数巨大,比如潍坊、周口、阜阳、盐城等,这类城市位置好配套好的房子,也可以长期持有,但金融属性不大。

4、上述条件都不具备,经济人口增量不大、甚至流失的城市,GDP、人口、资金总量等指标都不在全国城市前100名。主要是中西部的地级市,以及很多县和县级市,这些城市在棚改政策调整中受到影响最大,它们的房价会长期跑输大盘,而且流动性越来越差,空置率越来越高。

总之,如果全面降低货币棚改的力度,禁止政府购买服务的方式棚改,三四五线城市的楼市将出现大分化。有增量人口、资金支持城市将持续向上,缺乏支持的将进入裸泳状态。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
阅读 ()
投诉
免费获取
今日推荐