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房地产繁荣正式终结!10年前的那场危机给我们怎样的惨痛教训?

原标题:房地产繁荣正式终结!10年前的那场危机给我们怎样的惨痛教训?

历史上发生过的规模大的金融危机有很多,最近的一次则是2008年的美国次贷危机,无数金融机构倒闭破产,无数人失业...次贷危机在击破资产泡沫的同时,也给后世产生了深远影响。

次贷危机的起源

在次贷危机发生前,美国房地产市场空前繁荣,再加上低利率,不少机构把钱放贷给那些无工作、无固定收入和无资产的人,使得次级抵押贷款市场迅速发展。

然而随着房地产降温和2004年美联储开始加息,次贷利率也水涨船高,贷款者们的还款压力越来越重,断供事件开始出现。接着,这些按揭房子的人发现此时出售或抵押住房再融资也非常困难,索性直接弃供。而银行依法收回了房产也拍卖不出去,最终导致资金链断开,爆发危机。

次贷危机带来了怎样的惨痛教训?

次贷危机的爆发最终波及全球主要金融市场,日欧,以及拉美等国甚至至今都没有完全走出次贷危机的阴影。而它们亦是活生生的教科书,给我们带来许多启示:

1、高杠杆。10次危机9次离不开高杠杆,而房地产又是典型的高杠杆部门,当经济繁荣时,杠杆让你事半功倍,负债变资产;然而崩盘后甚至出现短暂回调,杠杆会教你做人的。以次贷危机为例,由于房价上涨,金融机构并不怕借款人断供违约,因为即使收回房子依然可以拍卖抵押卖个好价钱,还能赚上之前的利息,因此对借款人的门槛要求越来越低,信贷规模也不断放大。

2、资金错配。这在某种意义上其实也是加杠杆的一种形式,但是这种风险比前者更大。在次贷危机期间,为了满足大量的次贷需求,金融机构开始用短期的资金为长期资产提供信贷,相当于拿你用于日常开销的收入去投资长达几年的项目。这种风险显而易见,一旦项目亏损,你的生活都成问题。而次贷危机期间金融机构在资金短期甚至没有资金,仅依靠隔夜甚至短期限资金的情况下,依然发放几十年的房贷。这种资金错配很容易造成债务的堆积,一旦泡沫破灭,危机一触即发。

3、过度繁荣。经济危机前总是伴随着过度繁荣,次贷危机发生前7年,2001年网络泡沫破灭后,为了刺激陷入衰退的经济,小布什推出了“居者有其屋”计划,旨在刺激房地产市场。此外美联储也连续13次降息,联邦基金利率从2001年初的6.5%降到2003年6月的1%。而这些最终都造成了后续房地产市场过度繁荣。

结果是,美国房地产市场占GDP比重由2001年的15.9%上升为2006年的19.7%,住宅投资占总投资比重最高达32%。2000~2007年的房价涨幅超过了过去30多年来的涨幅。据美国主要城市房价指数显示,2006年6月美国10大城市的房价涨至226.29,是1996年12月的2.9倍。抵押贷款发放规模也达到空前水平。

4、流动性过剩。低利率刺激了房价的飙升,因此也催生了流动性过剩和房地产泡沫,在房价上涨的同时,房屋空置率也在上涨。而此时如果没有城镇化、居民收入增长等基本面承接流动性的话,必然会出问题。

5、监管缺失和加息。房地产本身的高杠杆属性,加上信贷失控和监管缺失,很容易导致上述资金错配这样的现象,不说次贷危机,就拿国内来说,1992年海南设立特区后大肆鼓励开发,开发商、银行和政府形成铁三角,这都是危机前的乱象。而此时如果来几轮加息或调控的话,泡沫则会立即崩溃。

总之,次贷危机带来的启示还有很多,值得我们每个人甚至国家的执政者去反思。

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