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中国土地打破垄断坚冰!

原标题:中国土地打破垄断坚冰!

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中国房地产土地取得制度,又一次站在了历史的十字路口。

2018年12月23日,相关部门提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案。

其中最重的的变化在于:

无疑,这是对中国现有房地产土地取得制度的一次巨大修正。

经营性建设土地,这个房地产最重要的“粮票”,从法律层面上来说,已经由完全的国家垄断经营,变成了多个“市场经济”主体供应。

这,虽然只是一个开始,一个萌芽,但足以动摇今后中国房地产发展的根本。

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任何一个国家房地产发展的基础在于土地,而中国开发商取得土地的基础,从最根本的法律层面上来说,则是两条:

这两条串联起来思考,你会发现,虽然只是不到一百字的规定,却形成了“有中国特色房地产制度”。

地方政府成为整个生态链的最顶端,同时成为了这种模式最大的受益者。

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有人说,中国真正的房地产行业,是从831开始的,这不无道理。

在“831大限”之前,开发商获取土地的方式有三种:

第一类,无偿划拨用地的建设项目往往是经适房,廉租房等非市场流通商品房,市场影响不大。

市场供应量最大的商品房主要的土地来源,则多是协议出让(招拍挂的极少)。

一个房地产公司和一个单位、一个村甚至一个个人(比如村长)说好,就可以开发属于这个集体的土地,而无需通过国家之手进行干预。

从积极的方面说,这个方法效率极高,喝一顿酒,就可以搞定一个开发项目的案例,在那些年比比皆是。

从坏的地方讲,协议由于缺乏监督,所以造成滥用职权卖地,滋生腐败批地。

大部分优秀房地产开发无法实现异地扩张目标(因为扩张需要关系,而异地开发商最缺乏这个条件),而更重要的是造成了大量国有资产和集体资产的流失,这便是协议转让土地的原罪。

“831大限”最大的意义在于,沿袭了数十年的土地协议出让制度被彻底禁止,有效保护了国有资产并实现了房地产业的健康发展,然而,这只是硬币的一个面。

硬币的另一个面则是,831大限之后,土地没有了下跌的机会,房价同样也没有了下跌的机会——因为它是一个完全垄断的模式。

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以典型的中国二线城市郑州为例,从2004年到2018年15年时间,房价大约翻了3倍到5倍,但是土地呢?翻了至少10倍到15倍。

然而,这只是郑州,北上广深这些一线城市,土地的价格涨得更猛,而且地价已经成为了超高房价构成的主要组成部分。

究其原因,经营性土地的单一性出口和价高者得的机制是其主要原因。

一句话,都是垄断闯的祸。

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刚刚提请审议的法案,最大意义在于“打破这种垄断”。

首先,国家不再是经营性土地的唯一提供者。如果,这个法案能够顺利通过,今后农村集体也将成为经营土地的另一个提供者。

而且,在法案上规定“土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”,这也就是说,对于土地真正使用者来说,不一定非得40年取得商业用地,50年取得工业用地一种选择,在时间方面会更加灵活。商业用地你也可以租20年,工业用地你也可以租20年,可整可零,都能商量。

当土地的使用期限可以商量的时候,价格自然而然是可以商量的。这无形中可以起到降地价,降房价的作用。

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至于为什么,在本次法律修订中没有把最重要的居住用地涵盖进去,原因也是多方面的,最主要的是两条。

1、 小产权问题。

据统计,建在集体用地上的中国小产权,村产权住宅达到数十亿平方米,一旦农村的集体土地可以直接转化为居住用地。

小产权问题无疑更加棘手(因此从法律层面,他们一定程度合法了),一旦允许他们入市,会不会立马对现有的正规住宅产生巨大冲击,造成价格不可预见的下跌,会不会诱发系统性金融风险,谁也说不准。

2、 财务问题

对于中国,现在有过多的城市依靠土地财政,而土地财政的真正财源实际上不在于土地而在于垄断。

一棍子打断这种完全的住宅土地出让垄断,无疑会让持续多年的地方土地财政无法为继,造成更多的不稳定因素。在地方财政没有替代品之前,谁也不敢这么做。

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什么是改革?

小平同志说过,改革就是摸着石头过河。

对于这次集体经营用地入市的改革,可能需要解决的问题还有很多很多。

比如,如何避免像831土地出让大限之前的腐败问题。

如何避免地方政府在土地出让时候,既当运动员,又当裁判员的问题

谁来保证土地流转的双方,能够遵守数十年的约定。

这些都是问题。

然而,既然迈出了这一步,其意义更多的是探索和打破,探索中国破解高房价高地价的新路,打破一家垄断土地出让的坚冰。

一条法律修正,虽然不能彻底解决问题,但他至少迈出了那方向正确的一步。返回搜狐,查看更多

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